Checkliste Kaufnebenkosten Immobilien: Von Makler bis Grundbuch - So berechnen Sie alle Kosten richtig

Was sind Kaufnebenkosten wirklich?

Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch das ist nur die Hälfte der Wahrheit. Die Kaufnebenkosten kommen dazu - und sie sind oft viel höher, als man erwartet. Sie umfassen alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Steuern, Gebühren, Provisionen, Gutachten, Umzug. In Österreich und Deutschland liegen diese Kosten zwischen 9% und 15% des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro bedeutet das: 27.000 bis 45.000 Euro mehr, die du aufbringen musst. Wer das nicht bedenkt, läuft Gefahr, später finanziell unter Druck zu geraten.

Die fünf größten Kostenposten - Schritt für Schritt

Die Kaufnebenkosten bestehen aus mehreren festen Positionen. Hier sind die wichtigsten, sortiert nach Höhe und Relevanz.

1. Grunderwerbsteuer - Der größte Posten

Diese Steuer zahlt jeder Käufer, unabhängig vom Bundesland. Sie ist der größte Kostenfaktor. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5%, in Brandenburg bei 6,5%. In Niedersachsen sind es 5%, in Wien und Graz 3,5%. Die Steuer wird immer auf den Kaufpreis berechnet - nicht auf den Marktwert. Das bedeutet: Wenn du eine Immobilie für 280.000 Euro kaufst, zahlt du die Steuer auf genau diesen Betrag. Keine Abzüge, keine Ausnahmen. Wer in einem Bundesland mit hohen Sätzen kauft, sollte das früh einplanen. In Berlin oder Hamburg kann die Grunderwerbsteuer allein 20.000 Euro ausmachen - bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro.

2. Notarkosten und Grundbuchkosten

Der Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag zu beurkunden, die Eintragung ins Grundbuch vorzunehmen und die Steuer an das Finanzamt zu überweisen. Diese Dienstleistung kostet zwischen 1,5% und 2% des Kaufpreises. Die Höhe richtet sich nach der Bundesgebührenordnung für Notare (GNotKG). Je höher der Kaufpreis, desto mehr kostet es - aber nicht linear. Bei 200.000 Euro sind es etwa 3.500 Euro, bei 500.000 Euro etwa 7.500 Euro. Bei einer Eigentumswohnung kommen zusätzliche Kosten für die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan hinzu. Diese sind oft nicht in der Standardrechnung enthalten. Frag immer nach: „Was ist alles in Ihrem Angebot enthalten?“

3. Maklerprovision - Nicht immer vom Käufer zu tragen

Die Maklerprovision ist der zweitgrößte Kostenfaktor. Sie liegt zwischen 3% und 7% des Kaufpreises - inklusive Mehrwertsteuer. In den alten Bundesländern ist 5,95% bis 7,14% üblich, in den neuen oft 4,76%. Wichtig: Seit 2020 gilt in Deutschland die Regel „Wer beauftragt, zahlt“. Das bedeutet: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, zahlt er die Provision. Aber in der Praxis ist das selten der Fall. Die meisten Maklerverträge sind so formuliert, dass der Käufer zahlt - oft ohne dass er es merkt. Lies den Vertrag genau. Frag vorher: „Wer zahlt den Makler?“ Und verhandle. Einige Makler bieten Rabatte, besonders wenn du gleichzeitig kaufst und verkaufst.

4. Gutachten und Baubegutachtung

Ein Bau-Gutachten ist nicht verpflichtend - aber sinnvoll, besonders bei älteren Häusern. Ein Energieausweis kostet 100-300 Euro, ein ausführliches Baugutachten 500-1.500 Euro. Bei Gebäuden vor 1970 ist es fast Pflicht. Denn Schäden an Dach, Fundament oder Feuchtigkeit können später 10.000 Euro oder mehr kosten. Ein Gutachter prüft auch, ob die Immobilie den heutigen Standards entspricht. Wer spart, zahlt später doppelt. In Graz und Linz sind viele Altbauten im Bestand - hier lohnt sich das Gutachten immer.

5. Grundschuldeintragung und Finanzierungskosten

Wenn du ein Darlehen brauchst, muss die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Das kostet etwa 0,5% bis 1% des Kreditbetrags. Bei einem Kredit von 250.000 Euro sind das 1.250 bis 2.500 Euro. Dazu kommen noch Gebühren für die Kreditvermittlung, falls du einen Kreditvermittler nutzt. Und: Die Bank verlangt oft eine Absicherung der Grundschuld - das kann zusätzliche Notarkosten nach sich ziehen. Einige Banken bieten Pakete an, bei denen diese Kosten pauschaliert sind. Frag nach: „Ist die Grundschuldeintragung im Kreditangebot enthalten?“

Was du noch nicht bedenken kannst - aber solltest

Neben den großen Posten gibt es kleinere, aber nicht unwichtige Kosten, die oft übersehen werden.

• Umwandlungskosten: Wenn du eine Wohnung in ein Einfamilienhaus umwandeln willst, brauchst du eine Baugenehmigung - und das kostet Geld.
• Erschließungsgebühren: Bei unbebauten Grundstücken fallen oft 9.500 bis 14.800 Euro für Straßen, Wasser, Abwasser an. Das ist kein „Kaufpreis“, aber ein Teil der Gesamtkosten.
• Umzugskosten: 500 bis 2.000 Euro, je nach Menge und Entfernung. Ein Umzugsunternehmen für eine 3-Zimmer-Wohnung kostet im Durchschnitt 1.200 Euro.
• Rechtschutzversicherung: Nicht verpflichtend, aber sinnvoll. Ein gutes Paket kostet 100-200 Euro pro Jahr und schützt dich bei Streitigkeiten mit dem Verkäufer oder Nachbarn.
• Reserve für unvorhergesehene Kosten: Mindestens 2% des Kaufpreises als Puffer einplanen. Eine undichte Dachrinne, ein kaputter Heizkessel, ein fehlerhafter Zähler - das passiert.

Wie du die Kosten senken kannst

Es gibt Wege, die Kaufnebenkosten zu reduzieren - aber nicht alle sind einfach.

• Verhandele die Maklerprovision: Viele Makler geben 0,5% bis 1% Nachlass, besonders wenn du schnell kaufst oder du auch ihre Verkäuferkunden bist.
• Wähle ein Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer: Bayern und Sachsen sind günstiger als Berlin oder Hamburg. Wenn du flexibel bist, lohnt sich ein Umzug in ein billigeres Bundesland.
• Vermeide unnötige Gutachten: Bei Neubauten ist ein Baugutachten oft überflüssig. Frag den Verkäufer nach der Bauabnahme und den Garantiepapieren.
• Finanzierungsvergleich: Einige Banken übernehmen die Notarkosten für die Grundschuldeintragung als Bonus. Vergleiche Angebote - das spart 1.000 bis 2.000 Euro.
• Keine 110%-Finanzierung: Einige Banken bieten an, die Nebenkosten mitzufinanzieren. Das klingt verlockend, aber du zahlst Zinsen auf diese Kosten - oft über 20 Jahre. Das verdoppelt oder verdreifacht sie. Besser: Spare für die Nebenkosten - mit Eigenkapital.

Steuerliche Absetzbarkeit - Wann und wie?

Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, kannst du die Kaufnebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Das ist wichtig: Kein Abzug für Eigenheim. Aber wenn du sie vermietest, sind alle Kosten - Makler, Notar, Grundbuch, Gutachten - als Werbungskosten absetzbar. Du kannst sie in deiner Einkommensteuererklärung geltend machen. Archiviere alle Belege - das Finanzamt verlangt sie bei einer Prüfung. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte die Kostenstruktur genau kennen. Die Steuervorteile machen den Kauf oft erst rentabel.

Checkliste: Deine persönliche Kaufnebenkosten-Übersicht

Bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst, nutze diese Checkliste. Fülle sie mit konkreten Zahlen aus - nicht mit Schätzungen.

Summe möglicher Kosten: 32.450 € - 55.200 € (10,8% - 18,4%)

Was passiert, wenn du die Kosten unterschätzt?

Viele Käufer merken erst nach dem Kauf, dass sie das Geld nicht haben. Die Folgen sind schwerwiegend: Sie verkaufen die Immobilie mit Verlust, verzichten auf Renovierungen, oder geraten in Zahlungsschwierigkeiten. Ein Käufer in Berlin kaufte eine Wohnung für 250.000 Euro - und zahlte 38.750 Euro an Nebenkosten (15,5%). Er hatte nur 20.000 Euro Eigenkapital für die Nebenkosten eingeplant. Er musste einen zweiten Kredit aufnehmen - mit 6,5% Zinsen. Nach fünf Jahren hatte er 12.000 Euro Zinsen gezahlt - nur für die Nebenkosten. Das ist kein Einzelfall. Wer die Checkliste nicht nutzt, zahlt doppelt.

Was Experten sagen

Prof. Dr. Christoph Schmidt vom RWI sagt: „Die Kaufnebenkosten sind ein unsichtbares Hindernis für junge Familien.“ Dr. Jürgen Schupp vom DIW antwortet: „Sie verhindern Spekulation - und das ist gut.“ Die Wahrheit liegt dazwischen: Die Kosten sind hoch, aber sie haben einen Grund. Sie schützen Käufer vor schlechten Transaktionen. Der Schlüssel ist nicht, sie zu vermeiden - sondern sie zu kennen, zu planen und zu bezahlen. Wer das tut, bleibt finanziell stabil.

Was du jetzt tun solltest

1. Berechne deine Kaufnebenkosten mit der oben stehenden Tabelle - mit deinen konkreten Zahlen.
2. Frag den Makler: „Wer zahlt die Provision?“
3. Hole einen Notarkostenvoranschlag ein - nicht nur eine Schätzung.
4. Prüfe den Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslandes - online oder bei der Finanzbehörde.
5. Setze mindestens 2% des Kaufpreises als Reserve.
6. Verzichte auf die 110%-Finanzierung - sie kostet dich langfristig mehr, als sie spart.
7. Archiviere alle Belege - für Steuern und späteren Verkauf.

Die Immobilie ist die größte Investition deines Lebens. Die Kaufnebenkosten sind kein Nebenschauplatz - sie sind Teil des Hauptspiels. Wer sie ignoriert, verliert. Wer sie plant, gewinnt.