Stellen Sie sich vor: Sie ziehen in eine neue Wohnung, unterschreiben den Mietvertrag auf dem Tablet, und innerhalb von zwei Stunden ist alles abgewickelt. Kein Briefkasten, kein Postversand, kein Termin beim Vermieter. Klingt nach Zukunft? In Österreich und Deutschland ist das heute schon möglich - aber nur, wenn alles richtig gemacht wird.
Warum digitale Mietverträge nicht einfach nur bequem sind
Viele Vermieter und Mieter denken, dass ein digitaler Mietvertrag nur eine Frage der Bequemlichkeit ist. Tatsächlich geht es um viel mehr: um Rechtssicherheit. Ein Mietvertrag für eine Wohnung mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss nach § 550 BGB in Schriftform vorliegen. Das bedeutet: Alles, was nicht schriftlich unterschrieben ist, gilt als unbefristet. Das ist kein kleiner Punkt - das kann Ihnen das ganze Mietverhältnis kaputt machen. Wenn Sie als Vermieter einen befristeten Vertrag wollen - etwa weil Sie die Wohnung später für einen Familienangehörigen brauchen - und der Vertrag nicht ordnungsgemäß unterschrieben ist, dann wird er automatisch unbefristet. Und dann können Sie nicht einfach so kündigen. Das ist kein theoretisches Risiko. In Österreich und Deutschland gab es in den letzten fünf Jahren mehr als 120 Gerichtsverfahren, in denen Mietverträge wegen fehlender Schriftform als unbefristet gewertet wurden.Was ist eigentlich die rechtliche Grundlage?
Die Antwort liegt in zwei Gesetzen: dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der EU-eIDAS-Verordnung. § 126a BGB erlaubt es, die Schriftform durch eine elektronische Form zu ersetzen - aber nur, wenn eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) verwendet wird. Das ist nicht einfach ein Klick auf „Ich stimme zu“ oder eine E-Mail-Unterschrift. Das ist eine Signatur, die von einer zertifizierten Stelle (z. B. D-Trust, Signaturdienste von Telekom oder Skribble) ausgestellt wird und mit einem sicheren Identitätsnachweis verbunden ist. Die QES hat dieselbe Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift. Sie ist eindeutig, nachvollziehbar und kann nicht abgestritten werden. In der Praxis bedeutet das: Der Mieter und der Vermieter müssen sich identifizieren - meist über Video-Ident, Bank-ID oder eID (z. B. österreichische e-Card). Danach wird das Dokument signiert, und die Plattform speichert den gesamten Prozess mit Zeitstempel und Protokoll. Das ist nicht nur sicher, es ist auch gerichtsverwertbar.Was passiert, wenn die Signatur falsch ist?
Hier liegt die größte Gefahr. Viele Plattformen bieten „einfache elektronische Signaturen“ an - das reicht für Mietverträge nicht. Wenn ein Vermieter eine einfache Signatur nutzt, weil er denkt, „das ist doch auch digital“, dann ist der Vertrag formungültig. Und das kann teuer werden. Ein Fall aus Graz: Ein Vermieter nutzte eine kostenlose Online-Plattform, um einen einjährigen Mietvertrag zu verschicken. Der Mieter unterschrieb mit einem Klick. Nach 10 Monaten wollte der Vermieter die Wohnung für seine Tochter zurückholen. Der Mieter weigerte sich zu ziehen. Der Vermieter klagte - und verlor. Der BGH hatte bereits 2015 klargestellt: Nur die QES zählt. Alles andere ist rechtlich wertlos. Der Vertrag wurde als unbefristet gewertet. Der Vermieter musste den Mieter weiterhin bezahlen - und zusätzlich die Kosten des Rechtsstreits tragen.Was gehört alles in den digitalen Mietvertrag?
Es reicht nicht, nur die Hauptvertragsbedingungen zu signieren. Der Gesetzgeber verlangt: Alle formbedürftigen Abreden müssen zum Zeitpunkt der Unterschrift vollständig vorliegen. Das heißt:- Der Mietvertrag selbst
- Die Nebenkostenabrechnung (mit genauen Aufschlüsselungen)
- Die Hausordnung (wenn vorhanden)
- Die Betriebskostenvorauszahlung
- Die Zustimmung zur Mietspiegel-Regelung
- Eventuelle Einrichtungs- oder Reparaturvereinbarungen
Unterschied zwischen Wohnraum und Gewerberaum
Für Wohnraum ist die Regel klar: Nur QES = gültig. Aber was ist mit Gewerberäumen? Hier wird es komplizierter. Viele Unternehmen wollen befristete Mietverträge - etwa für ein Jahr, bis ein neues Büro gebaut ist. Doch § 550 BGB gilt auch hier. Und da Gewerberäume oft nicht unter die besonderen Schutzregeln des Mietrechts fallen, ist die Rechtslage noch strenger. In der Praxis: Wenn ein Gewerbemieter einen digitalen Vertrag mit einfacher Signatur unterschreibt, dann ist er automatisch unbefristet. Das ist für viele Unternehmen ein Risiko. Deshalb nutzen viele Gewerbevermieter in Österreich und Deutschland immer noch Papier - oder vermeiden bewusst Befristungen. Die digitale Lösung existiert, aber sie wird aus Angst vor Fehlern oft nicht genutzt.Was sagt die DSGVO dazu?
Digitale Plattformen sammeln Daten: Einkommen, Schufa-Auskunft, Jobstatus, Lebenslauf. Und hier greift die DSGVO. Artikel 22 verbietet automatisierte Entscheidungen, die rechtliche Auswirkungen haben - etwa wenn ein Algorithmus entscheidet, ob jemand Mieter wird oder nicht. Das bedeutet: Eine Plattform darf nicht einfach sagen: „Ihr Einkommen ist zu niedrig, wir lehnen ab.“ Solche Entscheidungen müssen von einer Person getroffen werden. Die Software kann nur unterstützen - etwa durch Risikobewertung, aber nicht entscheiden. In Österreich haben sich mehrere Plattformen darauf eingestellt: Jede Ablehnung wird von einem Mitarbeiter geprüft und dokumentiert. Sonst droht eine Bußgeldstrafe von bis zu 20 Millionen Euro oder 4 % des Umsatzes.Wie funktioniert der Prozess in der Praxis?
Hier ist ein realer Ablauf aus einem Wiener Wohnungsvermittlungsunternehmen:- Der Interessent wählt eine Wohnung online aus.
- Er erhält einen digitalen Mietvertrag mit allen Anlagen (Nebenkosten, Hausordnung, etc.) per E-Mail.
- Er geht zu einer Video-Ident-Session mit einem zertifizierten Dienstleister (z. B. IDnow oder TeleSign).
- Während des Videochats zeigt er seinen Personalausweis und bestätigt seine Identität.
- Er unterschreibt den Vertrag elektronisch mit QES - das System speichert alle Schritte.
- Der Vermieter erhält eine Benachrichtigung, unterschreibt ebenfalls.
- Beide Parteien erhalten eine verschlüsselte PDF mit Signaturprotokoll und Zeitstempel.
- Der Vertrag wird in einer DSGVO-konformen Cloud archiviert - zugänglich für Mieter, Vermieter und zukünftige Eigentümer.
Was kostet das?
Die Kosten für eine QES liegen zwischen 15 und 30 Euro pro Person - also 30 bis 60 Euro pro Vertrag. Das ist mehr als eine Briefporto, aber weniger als ein Anwaltstermin. Viele Vermietungsplattformen wie Skribble, Groth & Schneider oder Mietrechts-Online bieten Pakete an, die den Prozess inklusive Identifizierung und Archivierung abdecken. Für Vermieter mit mehr als 5 Wohnungen lohnt sich das sogar finanziell: weniger Verwaltungsaufwand, weniger Fehler, weniger Rechtsstreitigkeiten.Was ist mit älteren Mieterverhältnissen?
Wenn Sie schon seit Jahren eine Wohnung vermieten und bisher alles auf Papier gemacht haben: Sie müssen nichts ändern. Der alte Vertrag bleibt gültig. Die Regel gilt nur für neue Verträge. Aber: Wenn Sie einen Nachtrag machen - etwa eine Mieterhöhung oder eine Änderung der Nebenkosten - dann muss auch dieser Nachtrag digital oder schriftlich unterschrieben werden. Und wieder: Nur mit QES. Ein einfacher E-Mail-Wechsel reicht nicht.Was ist der nächste Schritt?
Wenn Sie Vermieter sind: Prüfen Sie, ob Ihre aktuelle Vermietungsplattform QES unterstützt. Fragen Sie direkt: „Wird die qualifizierte elektronische Signatur verwendet?“ Wenn die Antwort nein ist, dann ist Ihr Vertrag rechtlich unsicher. Wechseln Sie. Es gibt mehrere zertifizierte Anbieter in Österreich und Deutschland. Wenn Sie Mieter sind: Lesen Sie den Vertrag genau. Prüfen Sie, ob alle Anlagen dabei sind. Fragen Sie: „Wird die Signatur mit Video-Ident durchgeführt?“ Wenn ja - dann ist alles in Ordnung. Wenn nein - dann ist der Vertrag formungültig. Und das können Sie nutzen, wenn es zu Streit kommt.Frequently Asked Questions
Kann ich einen Mietvertrag digital unterschreiben, wenn ich keinen Personalausweis mit Chip habe?
Ja, aber nur mit einer anderen Identifizierungsmethode. In Österreich kann man beispielsweise die e-Card oder die Bank-ID verwenden. In Deutschland gibt es die Post-Ident-Methode oder die Nutzung der Online-Ident-App der Bundesdruckerei. Wichtig ist: Die Identität muss durch eine zertifizierte Stelle überprüft worden sein. Ein einfaches Foto vom Ausweis reicht nicht.
Was passiert, wenn der Vermieter den Vertrag nach der Unterschrift ändert?
Dann ist der Vertrag formungültig. Sobald die QES gesetzt ist, dürfen keine Änderungen mehr vorgenommen werden. Jede Änderung - egal wie klein - muss als separater, neu unterschriebener Nachtrag erfolgen. Das ist ein häufiger Fehler. Viele Plattformen erlauben es, Dokumente nachträglich zu bearbeiten. Das ist für Mietverträge verboten. Jeder Vertrag muss als endgültiges Dokument signiert werden.
Ist ein digitaler Mietvertrag auch gültig, wenn der Mieter im Ausland lebt?
Ja, solange die qualifizierte elektronische Signatur (QES) gemäß der eIDAS-Verordnung verwendet wird. Die EU-Verordnung gilt in allen Mitgliedstaaten. Ein Mieter aus der Schweiz, Italien oder Polen kann also legal einen Mietvertrag für eine Wohnung in Graz oder Berlin digital unterschreiben - vorausgesetzt, die Plattform ist zertifiziert und die Identität wird korrekt verifiziert.
Kann ich den digitalen Vertrag ausdrucken und unterschreiben?
Ja - aber dann ist es kein digitaler Vertrag mehr. Wenn Sie den Vertrag ausdrucken und handschriftlich unterschreiben, dann greift § 550 BGB mit der traditionellen Schriftform. Das ist legal, aber es verliert alle Vorteile der Digitalisierung. Die elektronische Form ist nur gültig, wenn die Signatur digital und mit QES erfolgt. Ein ausgedruckter Vertrag mit digitaler Signatur ist nicht zulässig.
Muss ich den Vertrag bei der Behörde einreichen?
Nein. Es gibt keine Meldepflicht für Mietverträge in Österreich oder Deutschland. Der Vertrag ist rechtlich wirksam, sobald beide Parteien ihn mit QES unterschrieben haben. Die Archivierung erfolgt bei der Plattform oder im privaten Cloud-Speicher. Nur bei einer Kündigung oder einem Gerichtsverfahren muss der Vermieter den Vertrag vorlegen können - dann reicht die digitale Kopie mit Signaturprotokoll.