Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um Geld zu verdienen, stehen Sie vor einer grundlegenden Frage: Soll es eine Ferienwohnung werden oder eine Langzeitmiete? Beide Wege führen zu Mieteinnahmen - aber ganz anders. Die eine lockt mit hohen Preisen pro Nacht, die andere mit stabiler, monatlicher Zahlung. Doch was bringt wirklich mehr? Und wie viel bleibt am Ende wirklich übrig? In diesem Vergleich zeigen wir Ihnen, wie die Zahlen wirklich aussehen - mit echten Beispielen aus Österreich und Deutschland, nicht mit Theorie.
Wie viel verdient eine Ferienwohnung wirklich?
Viele denken: Ferienwohnung = hohe Miete. Ein Zimmer für 150 Euro pro Nacht? Klingt gut. Aber das ist nur die halbe Wahrheit. Die Realität sieht anders aus. Eine durchschnittliche Ferienwohnung in Österreich oder Deutschland wird nur etwa 23 Wochen pro Jahr vermietet. Das sind 161 Tage. Selbst in Hochsaison, etwa an der Ostsee oder im Salzburger Land, bleibt sie oft wochenlang leer. Und das hat Folgen.
Ein konkretes Beispiel: Eine 60 Quadratmeter große Wohnung in einem Ort wie Sankt Peter-Ording kostet 450.000 Euro. Dazu kommen 38.250 Euro an Nebenkosten, 16.065 Euro an Maklerkosten - insgesamt investieren Sie also 504.315 Euro. Wenn die Wohnung 14.500 Euro pro Jahr einbringt, rechnet sich das auf eine Bruttorendite von 3,14 Prozent. Klingt wenig? Ist es auch. Denn das ist nur der Anfang.
Abzüglich von Instandhaltung, Reinigung, Strom, Wasser, Internet und Umlagen bleibt oft nur noch die Hälfte. Instandhaltung kostet allein 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr - das sind bei 60 Quadratmetern 600 bis 900 Euro. Reinigung und Betreuung durch einen Anbieter wie HomeAway oder Airbnb kosten je nach Service 15 bis 25 Prozent der Miete. Bei 14.500 Euro sind das 2.175 bis 3.625 Euro. Und das, ohne Steuern, Zinsen oder Abschreibungen.
Wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen - sagen wir 14 Tage pro Jahr - und annehmen, dass Sie dort sonst 95 Euro pro Nacht ausgeben würden, dann reduzieren sich Ihre tatsächlichen Einnahmen. Rechnen Sie das nach: 14 Tage × 95 Euro = 1.330 Euro weniger Einkommen. Die Nettorendite sinkt auf 2,92 Prozent. Aber: Wenn Sie die Abschreibungen, Zinsen und Steuern mit einrechnen, steigt die Eigenkapitalrendite auf 7,69 Prozent. Warum? Weil Sie mit dem Kredit der Bank Ihre Immobilie finanzieren, und die Zinsen steuerlich absetzen können. Das macht den Unterschied.
Langzeitmiete: Stabilität statt Hochsaison
Langzeitmieten klingen langweilig. Aber sie sind berechenbar. Ein Mieter zahlt monatlich, bleibt oft Jahre, und Sie haben kaum Verwaltungsaufwand. Keine Reinigung nach jeder Woche, keine Anreise- und Abreise-Koordination. Keine Sorge, wenn das Wetter schlecht ist.
Die Renditen sind niedriger - aber realistischer. In den 50 größten deutschen Städten liegt die durchschnittliche Mietrendite bei 4 Prozent. In Berlin: 3,33 Prozent. In Köln: 3,53 Prozent. Das klingt nach wenig. Aber schauen Sie mal in strukturschwächere Städte. In Chemnitz liegt die Rendite bei 5,85 Prozent. In Hagen: 5,17 Prozent. In Wuppertal: 5,08 Prozent. Warum? Weil die Kaufpreise dort deutlich niedriger sind. Ein Quadratmeter kostet in Chemnitz 1.375 Euro, in Berlin 7.000 Euro. Die Miete steigt zwar, aber nicht so schnell wie der Preis.
Ein Beispiel aus Graz: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung in der Lend, die für 220.000 Euro gekauft wurde, bringt 750 Euro Kaltmiete pro Monat. Das sind 9.000 Euro pro Jahr. Die Investitionskosten - Kaufpreis, Grunderwerbssteuer (1,5 % in Österreich), Notarkosten, Makler - liegen bei etwa 235.000 Euro. Die Bruttorendite: 3,83 Prozent. Dazu kommen 200 Euro monatlich für Instandhaltung, Versicherung, Hausgeld. Das sind 2.400 Euro pro Jahr. Nettoeinnahmen: 6.600 Euro. Die Nettorendite: 2,81 Prozent. Klingt schlecht? Nicht, wenn Sie einen Kredit mit 3,5 Prozent Zinsen aufgenommen haben. Die Tilgung und Zinsen sind steuerlich absetzbar. Und der Mieter zahlt monatlich - ohne Auslastungsschwankungen.
Kostenstruktur: Was wirklich abgezogen wird
Die größte Falle bei Ferienwohnungen ist: Sie vergessen die Kosten. Die Miete, die Sie auf Airbnb sehen, ist nicht Ihr Einkommen. Hier ist der Unterschied:
- Ferienwohnung: Makler (3-4 %), Grunderwerbssteuer (3,5-6,5 % je Bundesland), Notarkosten (1-2 %), Instandhaltung (10-15 €/m²/Jahr), Reinigung (15-25 % der Miete), Energiekosten, Internet, Hausgeld, Verwaltung (bei Profis), Steuern auf Gewinn, mögliche Leerstände, Saisonverluste.
- Langzeitmiete: Makler (1-2 Monatsmieten), Grunderwerbssteuer (3,5 % in Österreich), Notarkosten (1 %), Instandhaltung (5-8 €/m²/Jahr), Hausgeld, Versicherung, gelegentliche Renovierungen (alle 5-7 Jahre), Mietausfall (selten, aber möglich).
Ein Ferienhaus in einem Skigebiet wie Ischgl hat im Winter hohe Auslastung - aber im Frühling und Herbst ist es fast leer. Ein Langzeitmieter in einer Wiener Vorstadt wohnt das ganze Jahr. Die Ferienwohnung hat hohe Einnahmen - aber auch hohe Schwankungen. Die Langzeitmiete hat niedrigere, aber stabile Einnahmen.
Die Faustregel: Was Sie nie ignorieren sollten
Experten sagen: Bezahlen Sie für eine Ferienwohnung niemals mehr als das 10-fache der Jahresmiete. Warum? Weil die Miete die einzige Quelle ist, die Ihre Investition trägt. Wenn Sie 300.000 Euro zahlen, muss die Wohnung mindestens 30.000 Euro pro Jahr bringen. Das ist in den meisten Regionen unrealistisch. In Wittdün auf Amrum, mit 75 Euro pro Nacht und 300 Tagen Auslastung, sind das 22.500 Euro. Da sollte der Kaufpreis nicht über 225.000 Euro liegen. Sonst rechnet sich das nicht.
Für Langzeitmieten gilt: Ein Quadratmeter sollte nicht mehr als 1.500 bis 2.000 Euro kosten - abhängig von der Stadt. In Wien, Graz oder Salzburg sind 3.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Da ist die Rendite oft unter 3 Prozent. In Leoben, Linz oder Klagenfurt liegen die Preise bei 1.800-2.200 Euro. Da ist die Rendite bei 4-5 Prozent realistisch.
Steuerliche Vorteile: Wer profitiert wirklich?
Ferienwohnungen haben einen unsichtbaren Vorteil: Abschreibung. Sie können die Immobilie über 50 Jahre abschreiben - das ist 2 % pro Jahr. Bei einer 500.000 Euro Immobilie: 10.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Das mindert Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Dazu kommen Zinsen und Instandhaltungskosten. Das macht viele Ferienwohnungen steuerlich attraktiv - selbst wenn die Nettorendite niedrig ist.
Langzeitmieten können auch abgeschrieben werden - aber die Abschreibung ist oft geringer, weil die Kaufpreise niedriger sind. Der große Vorteil: Sie haben kaum Ausgaben. Keine Reinigung, keine saisonalen Ausfälle. Die Steuern sind einfacher. Sie zahlen nur auf den tatsächlichen Gewinn - und der ist oft niedriger als bei Ferienwohnungen.
Was ist die bessere Wahl?
Wenn Sie:
- ...viel Zeit haben, sich um Reinigung, Gäste und Buchungen kümmern wollen - dann ist die Ferienwohnung ein Projekt.
- ...nicht ständig vor Ort sind, aber einen Profi bezahlen wollen - dann kostet das Geld, das Sie sonst verdienen.
- ...stabile, vorhersehbare Einkünfte brauchen - zum Beispiel für Ihre Rente - dann ist die Langzeitmiete die bessere Wahl.
- ...eine Immobilie als langfristige Altersvorsorge sehen - dann vermeiden Sie mit Langzeitmiete das Risiko von Leerständen.
- ...in einer Touristenregion leben und viele Urlauber anziehen - dann kann die Ferienwohnung lohnen, wenn der Kaufpreis stimmt.
Die meisten Investoren, die beide Modelle ausprobiert haben, sagen: Ferienwohnungen sind ein Business, Langzeitmieten sind eine Investition. Ein Business braucht Arbeit, eine Investition braucht Ruhe.
Der letzte Tipp: Machen Sie den Test
Bevor Sie kaufen, rechnen Sie es durch. Nehmen Sie eine Immobilie, die Ihnen gefällt. Suchen Sie auf Immobilienportalen nach ähnlichen Objekten. Schauen Sie, wie viel sie wirklich vermietet haben. Fragen Sie lokale Vermieter: Wie viel verdienen sie wirklich nach Abzug aller Kosten? Schreiben Sie alles auf - Einnahmen, Ausgaben, Leerstand, Steuern.
Wenn Sie es nicht schaffen, eine klare Zahl zu finden - dann ist es zu kompliziert. Dann ist Langzeitmiete die sicherere Wahl. Die meisten Menschen, die nach 5 Jahren mit Ferienwohnungen aufgehört haben, sagen: Ich dachte, es wäre einfach Geld verdienen. Es war Arbeit - und die hat mich mehr gekostet, als ich verdient habe.
Welche Immobilie bringt mehr Rendite: Ferienwohnung oder Langzeitmiete?
Es hängt von der Lage und Ihrem Aufwand ab. In touristischen Regionen mit hoher Auslastung können Ferienwohnungen eine Nettorendite von 4-6 Prozent bringen - aber nur, wenn Sie den Preis richtig kalkulieren und die Kosten im Griff haben. Langzeitmieten bringen meist 3-5 Prozent, aber mit deutlich weniger Aufwand und weniger Risiko. In Großstädten wie Wien oder Graz sind Langzeitmieten oft die bessere Wahl, weil die Kaufpreise zu hoch sind, um eine hohe Ferienrendite zu erzielen.
Kann ich eine Ferienwohnung auch als Hauptwohnsitz nutzen?
Ja, aber es beeinflusst die Rendite. Wenn Sie die Wohnung 14 Tage pro Jahr selbst nutzen, müssen Sie diese Tage als verlorene Einnahme anrechnen. Das senkt Ihre Mieteinnahmen. Aber: Sie sparen Hotelkosten. In der Steuererklärung können Sie die Selbstnutzung als Teil der Betriebskosten geltend machen - aber nur, wenn Sie die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz anmelden. Sonst verlieren Sie die steuerlichen Vorteile.
Wie hoch sind die Instandhaltungskosten bei Ferienwohnungen?
Typisch sind 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Das bedeutet bei einer 60 m²-Wohnung: 600 bis 900 Euro. Dazu kommen Reinigung, Wäsche, Reparaturen nach jedem Gast, Verschleiß an Möbeln und Sanitäranlagen. Das ist deutlich mehr als bei Langzeitmieten, wo Instandhaltung alle 5-7 Jahre anfällt.
Warum ist die Rendite in Chemnitz höher als in Berlin?
Weil die Kaufpreise in Chemnitz viel niedriger sind. Ein Quadratmeter kostet dort 1.375 Euro, in Berlin über 7.000 Euro. Die Miete ist zwar niedriger, aber nicht um den Faktor fünf. Das führt zu einer höheren Rendite. Aber: Höhere Rendite bedeutet nicht bessere Investition. In Chemnitz ist das Risiko von Leerstand und Preisverfall größer. Berlin hat geringere Rendite, aber höhere Sicherheit und langfristige Wertsteigerung.
Sollte ich für eine Ferienwohnung einen Kredit aufnehmen?
Ja - aber nur, wenn die Mieteinnahmen die Zinsen und Tilgung decken. Ein Kredit kann die Eigenkapitalrendite stark erhöhen, weil Zinsen und Tilgung steuerlich absetzbar sind. Wenn die Miete nicht ausreicht, laufen Sie Gefahr, monatlich Geld dazu zu stecken. Prüfen Sie immer: Reicht die Jahresmiete, um Kredit, Steuern, Instandhaltung und Verwaltung zu decken? Wenn nein, dann ist es keine Investition - sondern ein Verlustgeschäft.
Kommentare (15)
Ninke Kruger
Februar 22, 2026 AT 02:52Diese ganze Ferienwohnungs-Logik ist ein klassisches Beispiel für falsche Mathematik. 23 Wochen Auslastung? Das ist nicht realistisch, das ist Wunschdenken. Wer glaubt, dass man mit einer Ferienwohnung passive Einkünfte generiert, der hat noch nie eine Reinigungskraft bei 3 Uhr morgens durch den Flur laufen hören. Langzeitmiete ist die einzige vernünftige Option.
Rolf Bittner
Februar 24, 2026 AT 02:40Deutschland hat keine Ferienwohnungen mehr weil die Linken alles kaputt gemacht haben. Wer jetzt noch in Sankt Peter-Ording investiert, der hat kein Gehirn. Die Leute ziehen weg, die Touristen kommen nicht mehr, die Steuern steigen und die Instandhaltung ist ein schwarzes Loch. Langzeitmiete? Ja. Aber nur in Ostdeutschland wo die Preise noch realistisch sind.
Jakob Sprenger
Februar 24, 2026 AT 02:54Ich hab das alles ausprobiert. Zwei Jahre Ferienwohnung in Berchtesgaden. Jeden Monat ein neuer Gast. Jeden Monat eine neue Rechnung. Jeden Monat ein neuer Wutanfall. Dann hab ich’s aufgegeben. Jetzt hab ich eine Langzeitmiete in Dresden. Der Mieter zahlt. Ich schlaf. Keine Reinigung. Keine Anrufe um 22 Uhr. Keine Krümel im Kühlschrank. Das ist Leben. Nicht Business. Und nein, ich hab keine Angst vor Inflation. Ich hab einen Mietvertrag.
Marc-Etienne Burdet
Februar 25, 2026 AT 04:43Ach ja, die berühmte 7,69% Eigenkapitalrendite… Wunderbar! Und wer bezahlt die Zinsen, wenn der Kredit platzt? Wer putzt, wenn der Putzservice ausfällt? Wer schreibt die Steuererklärung, wenn der Steuerberater pleite ist? Diese Zahlen sind wie ein Instagram-Filter: alles schön, nichts real. Und die Abschreibung? Ja, die ist schön… bis das Finanzamt plötzlich sagt: „Ach, das ist keine Vermietung, das ist eine private Nutzung.“
nada kumar
Februar 26, 2026 AT 17:13In Tirol ist die Auslastung bei Ferienwohnungen durchschnittlich 28 Wochen. Aber nur, wenn man nicht auf Airbnb ist. Die echten Profis nutzen lokale Vermieter und saisonale Pauschalen. Und die Instandhaltung? 12 €/m² ist realistisch. Aber die Reinigungskosten liegen bei 18% – nicht 25%. Und die Steuern? Bei 15% Gewinnsteuer ist die Nettorendite bei 4,1% – nicht 2,9%. Die Zahlen im Artikel sind falsch.
Hildegard Blöchliger
Februar 27, 2026 AT 16:40Und wieder ein Artikel, der mit Zahlen kokettiert, die niemand überprüft. Wer hat das berechnet? Ein Student? Ein Influencer? Wer hat die 14 Tage Selbstnutzung berechnet? Hat jemand mal nachgefragt, wie viele Ferienwohnungen überhaupt legal vermietet werden dürfen? In Hamburg ist das verboten. In Berlin auch. In Wien? Nur mit Genehmigung. Also: Wer investiert, der investiert in ein juristisches Risiko. Nicht in eine Immobilie.
Wolfgang Kalivoda
Februar 27, 2026 AT 23:50Die ganze Diskussion ist ein Mythos. Ferienwohnung = Arbeit. Langzeitmiete = Arbeit. Nur dass bei der Langzeitmiete der Mieter sich beschwert, dass die Heizung kaputt ist, und bei der Ferienwohnung der Gast sich beschwert, dass das Handtuch fehlt. Beides ist kein Investment. Beides ist ein Job. Wer das nicht versteht, soll lieber in Aktien investieren.
Franz Seguiel
Februar 28, 2026 AT 05:26Ich möchte hier nicht die Zahlen widerlegen, sondern die Perspektive erweitern. Wer als Investor nur auf Rendite schaut, der verkennt den menschlichen Faktor. Eine Ferienwohnung kann eine Brücke sein – zu Menschen, zu Kultur, zu Begegnungen. Eine Langzeitmiete ist ein Vertrag. Beides hat seinen Wert. Aber nur wer beide Seiten kennt, kann entscheiden. Und wer sagt, dass man nicht beides kombinieren kann? Ein Teil für sich, ein Teil für Gäste. Das ist kein Widerspruch. Das ist Lebensführung.
Michael Hufelschulte
März 2, 2026 AT 04:25Die Eigenkapitalrendite von 7,69% ist ein Trugschluss. Sie basiert auf der Annahme, dass die Zinsen vollständig absetzbar sind – was nur gilt, wenn die Immobilie als gewerbliche Vermietung klassifiziert wird. Bei privater Nutzung ist die Absetzbarkeit begrenzt. Und die Abschreibung? Die ist nicht Cashflow. Sie ist eine Buchhaltungsmaßnahme. Wer das nicht versteht, der verwechselt Bilanz mit Bankkonto. Und die Instandhaltungskosten von 10–15 €/m²? Das ist der Durchschnitt für Neubauten. Bei Altbauten liegt der Wert bei 25–35 €/m². Also: Die Zahlen sind nicht nur unvollständig – sie sind irreführend.
Dirk Wasmund
März 3, 2026 AT 17:28Ich habe 4 Ferienwohnungen. 3 davon laufen mit Verlust. Die vierte? Die ist leer. Warum? Weil die Leute jetzt lieber in die Türkei fliegen. Oder in den Urlaub mit dem Zelt. Die Ferienwohnung ist ein Relikt aus der Zeit, als Menschen noch dachten, dass sie ein bisschen Luxus brauchen. Jetzt brauchen sie nichts. Und die Bank? Die will ihr Geld. Die Bank hat kein Herz. Die Bank hat keinen Urlaub. Die Bank will Zinsen. Und wer investiert, der zahlt. Punkt.
Hans-Joachim Hufschmidt
März 4, 2026 AT 12:02Langzeitmiete ist nur was für Schwache. Wer in Deutschland investiert, der muss mutig sein. Wer in Österreich investiert, der muss kalkulieren. Wer in der Schweiz investiert, der muss beten. Ich hab in der Eifel eine Ferienwohnung. Kein Kredit. Bar. 180 Tage Auslastung. 120.000 Euro Gewinn in 5 Jahren. Und wer sagt, dass das nicht geht? Der hat nie einen Hammer in der Hand gehalten.
chloe murray
März 5, 2026 AT 10:02Ich hab eine 45m² Wohnung in Innsbruck. 400 Euro Kaltmiete. 210.000 Euro Kaufpreis. 3,8% Bruttorendite. Keine Probleme. Keine Gäste. Keine Reinigung. Keine Stress. Und ich hab Zeit. Für mich. Für meine Kinder. Fürs Lesen. Fürs Leben. Das ist kein Investment. Das ist Freiheit.
Fabian Garcia
März 7, 2026 AT 05:26Die Faustregel mit dem 10-fachen Jahresmietwert ist sinnvoll. Aber nur, wenn man die Inflation mit einrechnet. Die Miete steigt langsam. Der Kreditzins steigt schnell. Und die Instandhaltung? Die steigt schneller als beide. Wer heute investiert, investiert in eine sinkende Rendite. Und die Abschreibung? Die ist ein Trick der Steuerbehörden, um uns zu beruhigen. Sie zahlt nicht die Rechnung. Sie zahlt nur die Buchhaltung.
Pat Costello
März 7, 2026 AT 20:33ferienwohnung is a scam. i dont know why people still believe this. i had one in dachstein. 200 euro a night. 30 days a year. 6000 euro. after cleaning, internet, electricity, airbnb fee, tax, maintenance. i got 1800 euro. i could have rented it for 500 a month. 6000 euro. same. but no stress. no mess. no guests calling at 2am. i sold it. bought a flat in vienna. 3.2% return. i sleep. i live. i dont care.
Franz Seguiel
März 8, 2026 AT 20:27Ich danke Ihnen, Herr Garcia, für Ihre klare Sicht. Es ist nicht die Rendite, die zählt. Es ist die Lebensqualität. Wer mit Ferienwohnungen Geld verdienen will, der muss bereit sein, sein Leben zu opfern. Wer mit Langzeitmieten investiert, der bewahrt sein Leben. Und das ist der wahre Gewinn.