Wer in Immobilien investieren will, muss heute nicht mehr zwingend selbst eine Wohnung kaufen und sich mit Mietern herumschlagen. Indirekte Anlagen über Immobilienfonds ist ein Investmentvehikel, das Kapital von Anlegern sammelt, um in ein Portfolio aus verschiedenen Immobilien zu investieren oder REITs (Real Estate Investment Trusts) zu nutzen. Doch während die Anlage an sich simpel klingt, wird es bei der Steuer schnell kompliziert. Wer nicht aufpasst, zahlt am Ende deutlich mehr ab, als er müsste, weil die beiden Modelle steuerlich völlig unterschiedlich behandelt werden.
Die steuerliche Logik: Wo wird die Steuer fällig?
Der größte Unterschied liegt darin, auf welcher Ebene der Fiskus zugreift. Bei einem klassischen Immobilienfonds gibt es eine Art "Doppelbelastung". Seit der Investmentsteuerreform 2018 zahlen viele deutsche Fonds eine Pauschalsteuer von 15 Prozent auf bestimmte inländische Erträge, wie etwa Mieteinnahmen. Das Geld wird also schon auf Fondsebene versteuert, bevor es überhaupt bei Ihnen ankommt. Wenn die Ausschüttung dann Ihr Konto erreicht, greift in der Regel erneut die Abgeltungsteuer.
Bei REITs ist das anders. Diese Gesellschaften sind auf Ebene der Firma von der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Damit das funktioniert, müssen sie aber strenge Regeln einhalten: Sie müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an die Aktionäre ausschütten und der Großteil ihres Vermögens sowie ihrer Einkünfte muss aus Immobilien stammen. Das bedeutet für Sie: Die Steuer fällt fast ausschließlich auf Anlegerebene an. Es ist ein transparenteres System, das aber eine höhere direkte Steuerlast für den Einzelnen bedeutet.
Teilfreistellung: Der Joker bei Immobilienfonds
Damit die doppelte Besteuerung bei Fonds nicht zu extrem wird, gibt es die sogenannte Teilfreistellung. Das ist ein riesiger Vorteil für Privatanleger. Je nachdem, wo der Fonds seine Immobilien hat, müssen Sie nur einen Teil der Erträge versteuern. Bei offenen Immobilienfonds mit Schwerpunkt in Deutschland sind oft 60 Prozent der Erträge steuerfrei. Liegt der Fokus auf Immobilien im Ausland, steigt dieser Wert sogar auf 80 Prozent.
Stellen Sie sich vor, Sie erhalten 1.000 Euro Dividenden aus einem inländischen Immobilienfonds. Dank der 60-prozentigen Teilfreistellung müssen Sie nur 400 Euro versteuern. Bei einem REIT hingegen gibt es diesen Bonus nicht. Die gesamten 1.000 Euro werden als steuerpflichtiges Einkommen gewertet. In der Praxis bedeutet das, dass ein Anleger bei ähnlicher Rendite durch den Immobilienfonds oft deutlich mehr Netto in der Tasche behält.
| Merkmal | Offene Immobilienfonds | REITs (Aktien) |
|---|---|---|
| Steuer auf Gesellschaftsebene | Ja (ca. 15% Pauschalsteuer) | Nein (Befreiung bei 90% Ausschüttung) |
| Teilfreistellung für Anleger | Ja (60% bis 80%) | Nein (0%) |
| Besteuerung der Dividende | Abgeltungsteuer (reduziert) | Abgeltungsteuer (voll) |
| Spekulationsfrist (Verkauf) | Abgeltungsteuer fällt an | Nach 1 Jahr oft steuerfrei (je nach Status) |
Die Kosten der Rendite: Abgeltungsteuer und Pauschbeträge
Wenn Sie in REITs investieren, landet die Dividende direkt im Visier der Abgeltungsteuer. Diese beträgt in Deutschland pauschal 25 Prozent, plus Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer. Insgesamt landen Sie so bei einer Belastung von etwa 26,38 % bis 28 %.
Ein wichtiger Puffer ist hier der Sparer-Pauschbetrag. Aktuell können Alleinstehende bis zu 801 Euro an Kapitalerträgen pro Jahr steuerfrei vereinnahmen (Verheiratete das Doppelte). Wer also nur kleine Beträge investiert, spürt die Steuerlast kaum. Aber sobald die Dividenden diesen Betrag überschreiten, schlägt die Steuer bei REITs voll zu. Ein Beispiel: Bei 3.000 Euro jährlichen REIT-Dividenden bleiben nach Abzug des Pauschbetrags und der Steuern etwa 2.420 Euro übrig. Beim Immobilienfonds wäre dieser Netto-Betrag aufgrund der Teilfreistellung höher.
Besonderheiten bei Auslandsanlagen und Wohnimmobilien
Wer international streut, muss auf die Quellensteuer achten. Wenn Sie einen US-REIT kaufen, behält die USA einen Teil der Steuer bereits ein. Diese können Sie in Deutschland meist anrechnen lassen, was aber eine genauere Prüfung der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) erfordert. Inländische Fonds sind hier einfacher, da die Teilfreistellung automatisch vom Fonds verrechnet wird und nicht in der Steuererklärung händisch berechnet werden muss.
Ein interessanter Punkt ist zudem das deutsche REIT-Gesetz. In Deutschland ist es REITs untersagt, Wohnimmobilien zu besitzen. Sie dürfen nur Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren oder Büros halten. Immobilienfonds hingegen haben diese Einschränkung nicht und dürfen ganz normal in Mietshäuser investieren. Das beeinflusst nicht nur das Risiko Ihres Portfolios, sondern auch die steuerliche Struktur, da Wohnimmobilien oft anderen Bewertungsvorschriften unterliegen.
Praktische Tipps für die Anlagestrategie
Welches Modell ist nun besser? Es kommt auf Ihre Prioritäten an. Wenn Sie eine möglichst niedrige Steuerlast und eine stabile, langfristige Anlage suchen, sind Immobilienfonds durch die Teilfreistellung oft attraktiver. Sie sind jedoch weniger liquide; Sie können Ihr Geld nicht per Mausklick in Sekunden verkaufen.
REITs hingegen sind wie Aktien: Sie sind extrem liquide. Sie können heute kaufen und morgen wieder verkaufen. Zudem schütten sie durch die gesetzliche Pflicht oft viel höhere Beträge aus. Viele Anleger akzeptieren die höhere Steuerlast, weil sie die Flexibilität und die hohen Cashflows schätzen. Ein Pro-Tipp: Nutzen Sie bei REITs unbedingt Ihren Sparer-Pauschbetrag aus, bevor Sie in die volle Steuerpflicht rutschen.
Blick in die Zukunft: Was ändert sich bis 2030?
Die steuerliche Landschaft bleibt in Bewegung. Eine wichtige Marke ist der 31. Dezember 2027. Bis dahin laufen bestimmte Übergangsregelungen für Immobilienfonds aus, die Objekte vor 2018 gekauft haben. Das könnte für einige Fonds zu einer höheren Steuerbelastung führen, was wiederum die Rendite für den Anleger drücken könnte.
Gleichzeitig gibt es auf EU-Ebene Bestrebungen, die REIT-Besteuerung zu harmonisieren. Es wird diskutiert, ob REITs in Zukunft auch Wohnimmobilien halten dürfen und ob eine Art Teilfreistellung für REITs eingeführt wird, um sie attraktiver zu machen. Sollte das passieren, würde der steuerliche Vorteil der klassischen Fonds schrumpfen, während REITs massiv an Attraktivität gewinnen könnten.
Was genau ist die Teilfreistellung bei Immobilienfonds?
Die Teilfreistellung ist ein steuerliches Privileg für Privatanleger. Da der Fonds bereits Steuern auf bestimmte Erträge zahlt, wird dem Anleger ein Teil der Ausschüttung steuerfrei gestellt. Bei inländischen offenen Immobilienfonds sind das meist 60 %, bei Auslandsfonds bis zu 80 %. Das bedeutet: Nur 20 % bis 40 % der Erträge müssen mit der Abgeltungsteuer versteuert werden.
Muss ich REIT-Dividenden selbst versteuern?
Wenn Sie ein Depot bei einer deutschen Bank haben, wird die Abgeltungsteuer automatisch abgezogen und an das Finanzamt abgeführt. Sie müssen sich also um nichts kümmern. Wenn Sie jedoch einen Broker im Ausland nutzen, müssen Sie die Dividenden in Ihrer Steuererklärung angeben und die Steuer selbst nachzahlen.
Warum sind REITs auf Unternehmensebene steuerfrei?
Das Ziel des REIT-Gesetzes ist es, Kapital effizient in Immobilien zu lenken. Durch den Wegfall der Körperschaftsteuer auf Firmenebene wird verhindert, dass Gewinne zweimal voll versteuert werden (einmal beim Unternehmen und einmal beim Anleger), solange die Firma fast alle Gewinne direkt an die Anleger ausschüttet.
Kann ich REITs steuerfrei verkaufen?
REITs werden wie Aktien gehandelt. Gewinne aus dem Verkauf von REIT-Aktien unterliegen der Abgeltungsteuer. Im Gegensatz zu privaten Immobiliengeschäften (die nach 10 Jahren steuerfrei sind) gibt es bei börsengehandelten REITs keine solche lange Haltefrist für eine komplette Steuerbefreiung, es sei denn, es greifen spezifische Einzelregelungen oder Verluste aus anderen Aktiengeschäften werden verrechnet.
Gibt es Steuervorteile bei US-REITs?
Es gibt keine direkten Steuervorteile, aber die US-Quellensteuer kann in Deutschland angerechnet werden. Das verhindert, dass Sie die volle Steuer in beiden Ländern zahlen. Man sollte jedoch die entsprechenden Dokumente des Brokers für die Steuererklärung bereithalten.