Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, klingt wie ein Traum: hohe Qualität, charmanter Charme, langlebiges Material. Aber was, wenn die Sanierungskosten auf einmal wie ein Berg erscheinen? Hier kommt die Denkmalschutz-AfA ins Spiel - das wichtigste steuerliche Instrument, das private Eigentümer in Deutschland nutzen, um Sanierungen finanziell zu stemmen. Kein Zuschuss, keine Subvention - sondern eine klare, gesetzlich verankerte Abschreibung, die bis zu 100 % der Kosten über Jahre hinweg von der Steuer absetzbar macht. Wer das richtig nutzt, spart zehntausende Euro. Wer es falsch macht, verliert alles.
Wie funktioniert die Denkmalschutz-AfA?
Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist kein Bonus, kein Zuschuss, kein Sonderprogramm. Sie ist ein Teil des Einkommensteuergesetzes - genauer: § 7i EStG. Sie erlaubt es Eigentümern, Sanierungskosten für denkmalgeschützte Gebäude über einen festgelegten Zeitraum als Werbungskosten abzusetzen. Das bedeutet: Du zahlst weniger Steuern, weil du weniger Einkommen anrechnen musst. Der Staat gibt dir kein Geld, aber er nimmt dir weniger ab. Und das ist der Unterschied zu KfW-Förderungen.
Die Regelung existiert seit 2003. Sie wurde eingeführt, um den Erhalt von Kulturdenkmalen zu sichern - ohne dass der Staat Millionen aus der Kasse zahlt. Stattdessen nutzt er das Steuersystem als Hebel. In Deutschland gibt es rund 600.000 denkmalgeschützte Gebäude. Ein großer Teil davon ist in privater Hand. Ohne diese Abschreibung wären viele davon nicht sanierbar.
Unterschied zwischen Eigennutzung und Vermietung
Die Abschreibungsregeln unterscheiden sich je nachdem, ob du das Haus selbst bewohnst oder vermietest. Das ist entscheidend.
Für Eigennutzer gilt: Du kannst bis zu 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre abschreiben. Das sind 9 % pro Jahr. Beispiel: Du gibst 150.000 € für Dach, Fenster, Heizung und Fassade aus. 90 % davon, also 135.000 €, kannst du in zehn Jahren abschreiben. Das sind 13.500 € pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 % sparst du jährlich 5.670 €. Nach zehn Jahren hast du 56.700 € an Steuern eingespart - fast die Hälfte der Sanierungskosten.
Für Investoren, die die Immobilie vermieten, ist es noch besser: Du kannst 100 % der Kosten abschreiben - aber über zwölf Jahre. Die ersten acht Jahre: 9 % pro Jahr. Die letzten vier Jahre: 7 % pro Jahr. Beispiel: 200.000 € Sanierungskosten. Die ersten acht Jahre: 18.000 € pro Jahr (9 % von 200.000 €). Die letzten vier Jahre: 14.000 € pro Jahr (7 %). Insgesamt 200.000 €. Bei einem Steuersatz von 45 %: 9.000 € pro Jahr in den ersten acht Jahren, dann 6.300 €. Das macht über 100.000 € Steuervorteil.
Und das ist noch nicht alles: Zusätzlich zur Denkmalschutz-AfA darfst du auch die normale AfA für Immobilien abschreiben - also 2 bis 2,5 % pro Jahr des Anschaffungswerts. Diese beiden Abschreibungen laufen parallel. Du bekommst also zwei Abschreibungen für ein Gebäude. Das ist einzigartig in der Immobilienwelt.
Was darf abgeschrieben werden - und was nicht?
Nicht jede Ausgabe zählt. Die Denkmalschutzbehörde und das Finanzamt prüfen genau, was zur Erhaltung des Denkmals gehört.
Absetzbar:
- Dachsanierung mit originalen Materialien
- Einbau neuer Fenster mit historischem Aussehen
- Sanierung der Fassade - auch mit Wärmedämmung, wenn sie unsichtbar bleibt
- Neue Heizung, Elektroinstallation, Sanitäranlagen (auch ein neues Bad zählt!)
- Stabilisierung von Holzbalken, Mauerwerk, Treppen
- Renovierung von Stuck, Holztüren, Fensterläden
Nicht absetzbar:
- Neubau einer Garage oder Terrasse
- Außenanlagen: Garten, Zaun, Terrassenbelag
- Möbel, Einbauküchen, Lampen
- Reinigung oder Pflege ohne bauliche Veränderung
- Umbau zu einer anderen Nutzung (z. B. aus Wohnen machen Gewerbe)
Die Grenze ist oft dünn. Ein neues Bad? Ja. Eine Luxus-Einbauküche mit Induktionskochfeld? Nein. Eine neue Heizung? Ja. Ein Smart-Home-System? Nur, wenn es notwendig ist und unsichtbar bleibt. Hier hilft nur eins: vorher mit der Denkmalschutzbehörde sprechen.
Die zwei entscheidenden Hürden: Genehmigung und Bescheinigung
Die größte Falle? Du denkst, du kannst einfach loslegen. Du holst einen Bauunternehmer, machst den Dachdecker raus, und dann reichst du die Kosten beim Finanzamt ein. Falsch. Ohne Genehmigung - null Abschreibung.
Du musst vor dem ersten Bohrloch bei der Denkmalschutzbehörde deine Pläne einreichen. Das dauert. In Wien, München oder Berlin: bis zu neun Monate. In kleineren Städten: drei bis sechs Monate. Du brauchst eine denkmalrechtliche Genehmigung. Ohne sie: kein Finanzamt akzeptiert die Kosten.
Nach Abschluss der Sanierung brauchst du eine Abschlussbescheinigung. Die Behörde prüft, ob alles nach den Vorgaben gemacht wurde. Nur mit dieser Bescheinigung kannst du die Abschreibung beantragen. Wer das vergisst, verliert das ganze Jahr. Ein Investor aus Leipzig berichtete auf einem Forum: „Ich habe die Genehmigung nicht rechtzeitig eingeholt. Das Finanzamt hat die komplette Abschreibung für das erste Jahr abgelehnt. Die Nachbesserung hat sechs Monate gedauert. Ich habe 3.500 € verloren.“
Die Regel ist einfach: Alles genehmigen, dann starten!
Denkmalschutz-AfA vs. KfW-Förderung: Was ist besser?
Es gibt auch öffentliche Förderungen: KfW-Programm 261 (Denkmal) und 262 (Städtebaulicher Denkmalschutz). Die bieten Zuschüsse oder günstige Kredite. Aber: Du kannst nicht beides nehmen.
Wenn du KfW-Förderung erhältst, musst du diese Beträge von den Sanierungskosten abziehen, die du sonst absetzen könntest. Beispiel: Du bekommst 30.000 € Zuschuss von der KfW. Dann kannst du nur noch 170.000 € von 200.000 € abschreiben - nicht 200.000 €. Die Denkmalschutz-AfA ist also oft attraktiver, weil sie höhere Beträge abdeckt. KfW zahlt nur für energetische Maßnahmen. Die Denkmalschutz-AfA zahlt für alles, was das Gebäude erhält - auch ein neues Bad oder eine neue Heizung.
Ein weiterer Vorteil der Denkmalschutz-AfA: Wenn du die Immobilie nach zehn Jahren verkaufst, fällt keine Abgeltungssteuer an. Solange du sie mindestens zehn Jahre gehalten hast, ist der Gewinn steuerfrei. Bei normalen Immobilien: 25 % Abgeltungssteuer auf Gewinn. Das macht einen Unterschied von zehntausenden Euro.
Wer profitiert am meisten?
Die Denkmalschutz-AfA ist kein Spielzeug für Kleinverdiener. Sie ist ein Instrument für Menschen mit hohem Einkommen und langfristiger Strategie.
Ein Steuersatz von 42 % oder 45 % ist nötig, damit die Abschreibung wirklich lohnt. Wer nur 20 % Steuern zahlt, spart kaum. Wer 100.000 € im Jahr verdient und 150.000 € in eine Denkmalimmobilie investiert, kann jährlich 6.000-7.000 € sparen. Wer 50.000 € verdient, spart vielleicht 3.000 € - und muss dafür jahrelang mit einer Baustelle leben.
Experten wie Marcel Keller, Autor des Buches „Denkmalimmobilien erfolgreich vermieten“, sagen: „Das ist das zentrale Thema bei jedem Investment in Denkmalimmobilien.“ Und Dr. Thomas Schmitt von MLP bestätigt: „Für Anleger mit hohem Einkommen sind sie attraktiv - die Steuervorteile sind enorm.“
Aber: Es gibt auch Kritik. Prof. Dr. Uwe Scheuermann warnt: „Die Preise für Denkmalimmobilien sind stark gestiegen. Ein Haus in Berlin kostet heute 40 % mehr als vor zehn Jahren. Wenn du 500.000 € für ein Objekt zahlst, kann die Steuereinsparung am Ende nicht mehr die Investition rechtfertigen.“
Praktische Schritte: So machst du es richtig
Wenn du loslegen willst, folge diesen Schritten - in dieser Reihenfolge:
- Prüfe den Denkmalschutzstatus: Frag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach. Nicht jedes alte Haus ist geschützt.
- Erstelle einen Sanierungsplan: Was genau willst du machen? Liste alle Maßnahmen auf - mit Materialien und Kosten.
- Genehmigung beantragen: Reiche den Plan bei der Behörde ein. Warte auf die schriftliche Zustimmung. Das ist dein Schlüssel.
- Sanierung durchführen: Arbeite nur mit Handwerkern, die die Vorgaben kennen. Dokumentiere jede Rechnung.
- Abschlussbescheinigung holen: Nach Abschluss: Behörde kontaktieren, Prüfung vereinbaren, Bescheinigung einholen.
- Steuererklärung machen: Rechnungen und Bescheinigung beim Finanzamt einreichen. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung.
Ein Tipp: Lass dich von einer Steuerberatung unterstützen, die speziell auf Denkmalimmobilien spezialisiert ist. Die jährliche Bearbeitung kostet 250-350 € - aber sie verhindert teure Fehler. Auf Trustpilot haben solche Kanzleien durchschnittlich 4,2 von 5 Sternen - weil sie wissen, welche Kosten das Finanzamt akzeptiert.
Was kommt in Zukunft?
Die Bundesregierung plant bis Ende 2024 eine digitale Plattform für Denkmalschutz-Genehmigungen. Das soll die Wartezeiten reduzieren. Aber: Die steuerlichen Vorteile stehen unter politischem Druck. Einige Politiker finden, sie seien zu großzügig. Experten halten sie aber für notwendig. 92 % der befragten Steuerberater in einer MLP-Studie 2023 glauben: Die Denkmalschutz-AfA bleibt - aber die Abschreibungsquoten werden angepasst, wenn die Baukosten weiter steigen.
Der Markt wächst. Laut der Iif-Studie 2023 steigen die Preise für Denkmalimmobilien jährlich um 5,2 %. Der Anteil am Gesamtmarkt liegt bei 1,8 % - aber in Bayern, Baden-Württemberg und Berlin ist er deutlich höher. Die Nachfrage bleibt stark. Wer jetzt ein Objekt kauft, hat eine Chance - aber nur, wenn er die Regeln kennt.
Die Wahrheit über Denkmalimmobilien
Es ist kein schnelles Geld. Es ist kein billiges Geld. Es ist kein leichtes Geld. Es ist ein langfristiges, komplexes, bürokratisches, aber lohnendes Projekt. Wer hier erfolgreich sein will, braucht Geduld, Planung und ein gutes Team: eine Behörde, einen Handwerker, einen Steuerberater. Wer nur auf die Steuervorteile schaut, scheitert. Wer den Wert des Denkmals sieht - und seine Sanierung als langfristige Investition versteht - gewinnt.
Kann ich die Denkmalschutz-AfA auch nutzen, wenn ich das Gebäude selbst bewohne?
Ja, du kannst die Denkmalschutz-AfA auch als Eigennutzer nutzen. Du kannst bis zu 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre absetzen - das sind 9 % pro Jahr. Wichtig ist: Die Sanierung muss der Erhaltung des Denkmals dienen, und du brauchst die denkmalrechtliche Genehmigung sowie die Abschlussbescheinigung der Behörde. Auch bei Eigennutzung ist die Abschreibung steuerlich wirksam.
Was passiert, wenn ich die Sanierung nicht genehmigt habe?
Wenn du ohne Genehmigung sanierst, verlierst du die Abschreibung komplett. Das Finanzamt lehnt alle Kosten ab - auch wenn sie legal sind. Es gibt keine Nachbesserung nachträglich. Ein Investor aus Leipzig hat dadurch 3.500 € verloren, weil er die Genehmigung vergessen hatte. Immer zuerst Genehmigung holen - dann erst arbeiten.
Darf ich die Denkmalschutz-AfA mit KfW-Förderung kombinieren?
Nein, du kannst nicht beides nehmen. Wenn du eine KfW-Förderung erhältst - egal ob Zuschuss oder Kredit - musst du diesen Betrag von den Sanierungskosten abziehen, die du für die Abschreibung ansetzen kannst. Die Denkmalschutz-AfA ist oft vorteilhafter, weil sie mehr Kosten abdeckt und keine Rückzahlung erfordert.
Wie lange dauert es, bis ich die Steuerrückerstattung bekomme?
Die Abschreibung beginnt im Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen ist und die Bescheinigung vorliegt. Die Steuerrückerstattung erfolgt dann im Folgejahr, wenn du deine Einkommensteuererklärung einreichst. Du bekommst kein Geld sofort - du sparst Steuern über die Jahre. Du musst also über ausreichende Mittel verfügen, um die Sanierung vorfinanzieren zu können.
Ist die Denkmalschutz-AfA auch für Gewerbeimmobilien gültig?
Ja, die Denkmalschutz-AfA gilt auch für gewerblich genutzte Denkmalimmobilien - solange sie denkmalgeschützt sind. Die Regeln sind die gleichen wie für vermietete Wohnimmobilien: 100 % der Kosten über zwölf Jahre abschreiben. Die Nutzung als Büro, Laden oder Gewerbe ändert nichts an den Abschreibungsregeln - nur an der steuerlichen Einordnung der Einkünfte.
Wann ist eine Denkmalimmobilie steuerfrei verkaufbar?
Wenn du eine denkmalgeschützte Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten hast, ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei - unabhängig vom Steuersatz. Das gilt nur für Privatverkäufe. Bei gewerblichen Verkäufen gelten andere Regeln. Diese Regelung ist ein großer Vorteil gegenüber normalen Immobilien, bei denen nach zehn Jahren noch 25 % Abgeltungssteuer fällig werden.