Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, klingt wie ein Traum: hohe Qualität, charmanter Charme, langlebiges Material. Aber was, wenn die Sanierungskosten auf einmal wie ein Berg erscheinen? Hier kommt die Denkmalschutz-AfA ins Spiel - das wichtigste steuerliche Instrument, das private Eigentümer in Deutschland nutzen, um Sanierungen finanziell zu stemmen. Kein Zuschuss, keine Subvention - sondern eine klare, gesetzlich verankerte Abschreibung, die bis zu 100 % der Kosten über Jahre hinweg von der Steuer absetzbar macht. Wer das richtig nutzt, spart zehntausende Euro. Wer es falsch macht, verliert alles.
Wie funktioniert die Denkmalschutz-AfA?
Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist kein Bonus, kein Zuschuss, kein Sonderprogramm. Sie ist ein Teil des Einkommensteuergesetzes - genauer: § 7i EStG. Sie erlaubt es Eigentümern, Sanierungskosten für denkmalgeschützte Gebäude über einen festgelegten Zeitraum als Werbungskosten abzusetzen. Das bedeutet: Du zahlst weniger Steuern, weil du weniger Einkommen anrechnen musst. Der Staat gibt dir kein Geld, aber er nimmt dir weniger ab. Und das ist der Unterschied zu KfW-Förderungen.
Die Regelung existiert seit 2003. Sie wurde eingeführt, um den Erhalt von Kulturdenkmalen zu sichern - ohne dass der Staat Millionen aus der Kasse zahlt. Stattdessen nutzt er das Steuersystem als Hebel. In Deutschland gibt es rund 600.000 denkmalgeschützte Gebäude. Ein großer Teil davon ist in privater Hand. Ohne diese Abschreibung wären viele davon nicht sanierbar.
Unterschied zwischen Eigennutzung und Vermietung
Die Abschreibungsregeln unterscheiden sich je nachdem, ob du das Haus selbst bewohnst oder vermietest. Das ist entscheidend.
Für Eigennutzer gilt: Du kannst bis zu 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre abschreiben. Das sind 9 % pro Jahr. Beispiel: Du gibst 150.000 € für Dach, Fenster, Heizung und Fassade aus. 90 % davon, also 135.000 €, kannst du in zehn Jahren abschreiben. Das sind 13.500 € pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 % sparst du jährlich 5.670 €. Nach zehn Jahren hast du 56.700 € an Steuern eingespart - fast die Hälfte der Sanierungskosten.
Für Investoren, die die Immobilie vermieten, ist es noch besser: Du kannst 100 % der Kosten abschreiben - aber über zwölf Jahre. Die ersten acht Jahre: 9 % pro Jahr. Die letzten vier Jahre: 7 % pro Jahr. Beispiel: 200.000 € Sanierungskosten. Die ersten acht Jahre: 18.000 € pro Jahr (9 % von 200.000 €). Die letzten vier Jahre: 14.000 € pro Jahr (7 %). Insgesamt 200.000 €. Bei einem Steuersatz von 45 %: 9.000 € pro Jahr in den ersten acht Jahren, dann 6.300 €. Das macht über 100.000 € Steuervorteil.
Und das ist noch nicht alles: Zusätzlich zur Denkmalschutz-AfA darfst du auch die normale AfA für Immobilien abschreiben - also 2 bis 2,5 % pro Jahr des Anschaffungswerts. Diese beiden Abschreibungen laufen parallel. Du bekommst also zwei Abschreibungen für ein Gebäude. Das ist einzigartig in der Immobilienwelt.
Was darf abgeschrieben werden - und was nicht?
Nicht jede Ausgabe zählt. Die Denkmalschutzbehörde und das Finanzamt prüfen genau, was zur Erhaltung des Denkmals gehört.
Absetzbar:
- Dachsanierung mit originalen Materialien
- Einbau neuer Fenster mit historischem Aussehen
- Sanierung der Fassade - auch mit Wärmedämmung, wenn sie unsichtbar bleibt
- Neue Heizung, Elektroinstallation, Sanitäranlagen (auch ein neues Bad zählt!)
- Stabilisierung von Holzbalken, Mauerwerk, Treppen
- Renovierung von Stuck, Holztüren, Fensterläden
Nicht absetzbar:
- Neubau einer Garage oder Terrasse
- Außenanlagen: Garten, Zaun, Terrassenbelag
- Möbel, Einbauküchen, Lampen
- Reinigung oder Pflege ohne bauliche Veränderung
- Umbau zu einer anderen Nutzung (z. B. aus Wohnen machen Gewerbe)
Die Grenze ist oft dünn. Ein neues Bad? Ja. Eine Luxus-Einbauküche mit Induktionskochfeld? Nein. Eine neue Heizung? Ja. Ein Smart-Home-System? Nur, wenn es notwendig ist und unsichtbar bleibt. Hier hilft nur eins: vorher mit der Denkmalschutzbehörde sprechen.
Die zwei entscheidenden Hürden: Genehmigung und Bescheinigung
Die größte Falle? Du denkst, du kannst einfach loslegen. Du holst einen Bauunternehmer, machst den Dachdecker raus, und dann reichst du die Kosten beim Finanzamt ein. Falsch. Ohne Genehmigung - null Abschreibung.
Du musst vor dem ersten Bohrloch bei der Denkmalschutzbehörde deine Pläne einreichen. Das dauert. In Wien, München oder Berlin: bis zu neun Monate. In kleineren Städten: drei bis sechs Monate. Du brauchst eine denkmalrechtliche Genehmigung. Ohne sie: kein Finanzamt akzeptiert die Kosten.
Nach Abschluss der Sanierung brauchst du eine Abschlussbescheinigung. Die Behörde prüft, ob alles nach den Vorgaben gemacht wurde. Nur mit dieser Bescheinigung kannst du die Abschreibung beantragen. Wer das vergisst, verliert das ganze Jahr. Ein Investor aus Leipzig berichtete auf einem Forum: „Ich habe die Genehmigung nicht rechtzeitig eingeholt. Das Finanzamt hat die komplette Abschreibung für das erste Jahr abgelehnt. Die Nachbesserung hat sechs Monate gedauert. Ich habe 3.500 € verloren.“
Die Regel ist einfach: Alles genehmigen, dann starten!
Denkmalschutz-AfA vs. KfW-Förderung: Was ist besser?
Es gibt auch öffentliche Förderungen: KfW-Programm 261 (Denkmal) und 262 (Städtebaulicher Denkmalschutz). Die bieten Zuschüsse oder günstige Kredite. Aber: Du kannst nicht beides nehmen.
Wenn du KfW-Förderung erhältst, musst du diese Beträge von den Sanierungskosten abziehen, die du sonst absetzen könntest. Beispiel: Du bekommst 30.000 € Zuschuss von der KfW. Dann kannst du nur noch 170.000 € von 200.000 € abschreiben - nicht 200.000 €. Die Denkmalschutz-AfA ist also oft attraktiver, weil sie höhere Beträge abdeckt. KfW zahlt nur für energetische Maßnahmen. Die Denkmalschutz-AfA zahlt für alles, was das Gebäude erhält - auch ein neues Bad oder eine neue Heizung.
Ein weiterer Vorteil der Denkmalschutz-AfA: Wenn du die Immobilie nach zehn Jahren verkaufst, fällt keine Abgeltungssteuer an. Solange du sie mindestens zehn Jahre gehalten hast, ist der Gewinn steuerfrei. Bei normalen Immobilien: 25 % Abgeltungssteuer auf Gewinn. Das macht einen Unterschied von zehntausenden Euro.
Wer profitiert am meisten?
Die Denkmalschutz-AfA ist kein Spielzeug für Kleinverdiener. Sie ist ein Instrument für Menschen mit hohem Einkommen und langfristiger Strategie.
Ein Steuersatz von 42 % oder 45 % ist nötig, damit die Abschreibung wirklich lohnt. Wer nur 20 % Steuern zahlt, spart kaum. Wer 100.000 € im Jahr verdient und 150.000 € in eine Denkmalimmobilie investiert, kann jährlich 6.000-7.000 € sparen. Wer 50.000 € verdient, spart vielleicht 3.000 € - und muss dafür jahrelang mit einer Baustelle leben.
Experten wie Marcel Keller, Autor des Buches „Denkmalimmobilien erfolgreich vermieten“, sagen: „Das ist das zentrale Thema bei jedem Investment in Denkmalimmobilien.“ Und Dr. Thomas Schmitt von MLP bestätigt: „Für Anleger mit hohem Einkommen sind sie attraktiv - die Steuervorteile sind enorm.“
Aber: Es gibt auch Kritik. Prof. Dr. Uwe Scheuermann warnt: „Die Preise für Denkmalimmobilien sind stark gestiegen. Ein Haus in Berlin kostet heute 40 % mehr als vor zehn Jahren. Wenn du 500.000 € für ein Objekt zahlst, kann die Steuereinsparung am Ende nicht mehr die Investition rechtfertigen.“
Praktische Schritte: So machst du es richtig
Wenn du loslegen willst, folge diesen Schritten - in dieser Reihenfolge:
- Prüfe den Denkmalschutzstatus: Frag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach. Nicht jedes alte Haus ist geschützt.
- Erstelle einen Sanierungsplan: Was genau willst du machen? Liste alle Maßnahmen auf - mit Materialien und Kosten.
- Genehmigung beantragen: Reiche den Plan bei der Behörde ein. Warte auf die schriftliche Zustimmung. Das ist dein Schlüssel.
- Sanierung durchführen: Arbeite nur mit Handwerkern, die die Vorgaben kennen. Dokumentiere jede Rechnung.
- Abschlussbescheinigung holen: Nach Abschluss: Behörde kontaktieren, Prüfung vereinbaren, Bescheinigung einholen.
- Steuererklärung machen: Rechnungen und Bescheinigung beim Finanzamt einreichen. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung.
Ein Tipp: Lass dich von einer Steuerberatung unterstützen, die speziell auf Denkmalimmobilien spezialisiert ist. Die jährliche Bearbeitung kostet 250-350 € - aber sie verhindert teure Fehler. Auf Trustpilot haben solche Kanzleien durchschnittlich 4,2 von 5 Sternen - weil sie wissen, welche Kosten das Finanzamt akzeptiert.
Was kommt in Zukunft?
Die Bundesregierung plant bis Ende 2024 eine digitale Plattform für Denkmalschutz-Genehmigungen. Das soll die Wartezeiten reduzieren. Aber: Die steuerlichen Vorteile stehen unter politischem Druck. Einige Politiker finden, sie seien zu großzügig. Experten halten sie aber für notwendig. 92 % der befragten Steuerberater in einer MLP-Studie 2023 glauben: Die Denkmalschutz-AfA bleibt - aber die Abschreibungsquoten werden angepasst, wenn die Baukosten weiter steigen.
Der Markt wächst. Laut der Iif-Studie 2023 steigen die Preise für Denkmalimmobilien jährlich um 5,2 %. Der Anteil am Gesamtmarkt liegt bei 1,8 % - aber in Bayern, Baden-Württemberg und Berlin ist er deutlich höher. Die Nachfrage bleibt stark. Wer jetzt ein Objekt kauft, hat eine Chance - aber nur, wenn er die Regeln kennt.
Die Wahrheit über Denkmalimmobilien
Es ist kein schnelles Geld. Es ist kein billiges Geld. Es ist kein leichtes Geld. Es ist ein langfristiges, komplexes, bürokratisches, aber lohnendes Projekt. Wer hier erfolgreich sein will, braucht Geduld, Planung und ein gutes Team: eine Behörde, einen Handwerker, einen Steuerberater. Wer nur auf die Steuervorteile schaut, scheitert. Wer den Wert des Denkmals sieht - und seine Sanierung als langfristige Investition versteht - gewinnt.
Kann ich die Denkmalschutz-AfA auch nutzen, wenn ich das Gebäude selbst bewohne?
Ja, du kannst die Denkmalschutz-AfA auch als Eigennutzer nutzen. Du kannst bis zu 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre absetzen - das sind 9 % pro Jahr. Wichtig ist: Die Sanierung muss der Erhaltung des Denkmals dienen, und du brauchst die denkmalrechtliche Genehmigung sowie die Abschlussbescheinigung der Behörde. Auch bei Eigennutzung ist die Abschreibung steuerlich wirksam.
Was passiert, wenn ich die Sanierung nicht genehmigt habe?
Wenn du ohne Genehmigung sanierst, verlierst du die Abschreibung komplett. Das Finanzamt lehnt alle Kosten ab - auch wenn sie legal sind. Es gibt keine Nachbesserung nachträglich. Ein Investor aus Leipzig hat dadurch 3.500 € verloren, weil er die Genehmigung vergessen hatte. Immer zuerst Genehmigung holen - dann erst arbeiten.
Darf ich die Denkmalschutz-AfA mit KfW-Förderung kombinieren?
Nein, du kannst nicht beides nehmen. Wenn du eine KfW-Förderung erhältst - egal ob Zuschuss oder Kredit - musst du diesen Betrag von den Sanierungskosten abziehen, die du für die Abschreibung ansetzen kannst. Die Denkmalschutz-AfA ist oft vorteilhafter, weil sie mehr Kosten abdeckt und keine Rückzahlung erfordert.
Wie lange dauert es, bis ich die Steuerrückerstattung bekomme?
Die Abschreibung beginnt im Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen ist und die Bescheinigung vorliegt. Die Steuerrückerstattung erfolgt dann im Folgejahr, wenn du deine Einkommensteuererklärung einreichst. Du bekommst kein Geld sofort - du sparst Steuern über die Jahre. Du musst also über ausreichende Mittel verfügen, um die Sanierung vorfinanzieren zu können.
Ist die Denkmalschutz-AfA auch für Gewerbeimmobilien gültig?
Ja, die Denkmalschutz-AfA gilt auch für gewerblich genutzte Denkmalimmobilien - solange sie denkmalgeschützt sind. Die Regeln sind die gleichen wie für vermietete Wohnimmobilien: 100 % der Kosten über zwölf Jahre abschreiben. Die Nutzung als Büro, Laden oder Gewerbe ändert nichts an den Abschreibungsregeln - nur an der steuerlichen Einordnung der Einkünfte.
Wann ist eine Denkmalimmobilie steuerfrei verkaufbar?
Wenn du eine denkmalgeschützte Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten hast, ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei - unabhängig vom Steuersatz. Das gilt nur für Privatverkäufe. Bei gewerblichen Verkäufen gelten andere Regeln. Diese Regelung ist ein großer Vorteil gegenüber normalen Immobilien, bei denen nach zehn Jahren noch 25 % Abgeltungssteuer fällig werden.
Kommentare (18)
christoph reif
Dezember 10, 2025 AT 09:08Endlich mal jemand der das richtig erklärt. Kein Geheimnis, kein Hokuspokus. Nur Gesetz und Logik.
Wer das nicht nutzt, gibt Geld weg.
Sonja Duran
Dezember 11, 2025 AT 15:21Die Behauptung, die Denkmalschutz-AfA sei ein "wichtiges Instrument", ist irreführend. Es handelt sich um eine Subvention für wohlhabende Eigentümer, die unter dem Deckmantel des Kulturerhalts Steuerverluste generieren. Die gesellschaftliche Kosten-Nutzen-Rechnung ist katastrophal. Die 600.000 Denkmäler sind kein öffentliches Gut, sondern Privatbesitz mit staatlich subventioniertem Wertzuwachs. Wer 150.000 € investiert, spart 56.700 € Steuern – das ist kein Erhalt, das ist eine staatlich geförderte Kapitalanlage mit steuerlichem Hebel. Die Abschreibung von 90 % ist eine Verzerrung des Marktes. Es wäre gerechter, wenn nur die reinen Erhaltungskosten absetzbar wären – nicht die komplette Sanierung inklusive Bad und Heizung.
Wibke Schneider
Dezember 11, 2025 AT 23:07Ich bewohne seit zehn Jahren ein denkmalgeschütztes Haus in Lübeck. Die Sanierung war eine Herausforderung – aber auch eine Ehre. Die Denkmalschutz-AfA hat uns ermöglicht, die originalen Fenster zu erhalten, statt sie durch Plastikfenster zu ersetzen. Es ist kein Steuertrick, es ist ein Beitrag zur kulturellen Kontinuität. Wer das nur als Investition sieht, versteht nicht, warum wir Denkmäler bewahren.
Die Behörden sind langsam, aber das ist notwendig. Jeder Nagel, der falsch eingeschlagen wird, ist ein Stück Geschichte, das verloren geht.
Walter Mann
Dezember 13, 2025 AT 12:45Die 100 % Abschreibung für Vermieter ist absurd. Wer investiert, soll Gewinn machen – nicht Steuern sparen. Die Regelung verletzt das Prinzip der Leistungsfähigkeit. Die Steuereinnahmen werden durch diese Ausnahmen systematisch unterhöhlt. Die Bundesrepublik verliert jährlich Milliarden durch diese Sonderregelung. Es ist keine Erhaltung, es ist eine Steueroase für Immobilieninvestoren. Die Politik sollte diese Regelung abschaffen – nicht ausweiten.
Patrick Mortara
Dezember 15, 2025 AT 09:46Die Leute denken, sie wären Helden, weil sie ein altes Haus kaufen. Tatsächlich sind sie nur Steuerflüchtlinge mit Stuck.
Achim Hartmann
Dezember 17, 2025 AT 03:18Ich hab’s versucht. 14 Monate Wartezeit für die Genehmigung. Dann hat das Finanzamt die Rechnung für die neue Heizung nicht anerkannt, weil der Thermostat "zu modern" war. 🤦♂️
Ich geb’s auf. Lieber neues Haus, keine Bürokratie.
Tobias Schmidt
Dezember 18, 2025 AT 17:23Deutschland verliert seinen Geist. Wir verkaufen unsere Geschichte an Reiche, die sie mit Steuervorteilen aufkaufen – und dann mit Klimaanlagen und Smart-Home-Systemen verwandeln. Das ist kein Denkmalschutz. Das ist kultureller Kapitalismus. Die Jugend wird nie mehr wissen, wie ein echtes altes Haus sich anfühlte. Weil es jetzt mit Wärmedämmung verpackt ist – und die Steuern bezahlt von uns allen.
Per Olav Breivang
Dezember 19, 2025 AT 11:35Harde saken her i Norge, men vi har ingen slik regel. Vi får ikke skattefradrag for å reparere gamle hus. Men vi har mye mer respekt for dem. Her i Norge så er det ikke om du tjener penger, men om du tar vare på historien. Ikke at jeg sier at det er galt med regelen, men vi mister noe når vi gjør kultur til en investering.
Natascha Garcia
Dezember 19, 2025 AT 22:24Ich hab letztes Jahr mein altes Haus in Dresden saniert 😍
Das Fenster mit den originalen Holzläden war der Wahnsinn – und die Steuern haben wir auch noch gespart 🙌
Wer sagt, dass Geschichte teuer ist? Sie ist wertvoll. Und ja, die Behörden sind langsam – aber das ist Teil der Magie. Alles hat seine Zeit.
Patrick Carmichael
Dezember 20, 2025 AT 07:47Die KfW-Förderung ist ein Scherz. 30.000 € Zuschuss? Bei 200.000 € Sanierungskosten? Das ist ein Tropfen auf den heißen Stein. Die Denkmalschutz-AfA ist die einzige vernünftige Option. Wer sie nicht nutzt, ist entweder dumm oder hat zu wenig Einkommen. Und ja – die Genehmigung dauert. Aber das ist kein Argument gegen die Regelung. Es ist ein Argument für bessere Verwaltung.
Patrick Mullen
Dezember 21, 2025 AT 15:10Werde kein Investor. Werde ein Hüter.
Ein Denkmal ist kein Vermögenswert. Es ist ein Zeugnis. Du baust nicht für dich. Du baust für die, die nach dir kommen.
Die Steuern? Das ist nur der Preis, den du für die Ehre zahlst.
Agnes Pauline Pielka
Dezember 21, 2025 AT 22:59Ich habe vor drei Jahren eine Denkmalsanierung durchgeführt und dabei die Abschlussbescheinigung vergessen. Die Steuererklärung wurde abgelehnt. Ich habe einen Anwalt beauftragt. Zwei Jahre später, nach drei Gutachten und einem Verwaltungsgerichtsverfahren, wurde die Abschreibung rückwirkend anerkannt. Es war eine Belastung. Aber es war es wert. Die Regelung ist korrekt. Die Anwendung ist fehleranfällig. Die Lösung liegt nicht in der Abschaffung, sondern in der Digitalisierung und Schulung der Behörden.
Karoline Aamås
Dezember 21, 2025 AT 23:49Hey Leute, ihr macht das richtig! Ich hab letztes Jahr mit meiner Steuerberaterin eine Denkmalimmobilie in Köln gekauft – und ihr werdet es nicht glauben: Wir haben 120.000 € abgesetzt. Die Heizung? Absetzbar. Das Bad? Absetzbar. Die neue Tür? Absetzbar. Die Behörde war super hilfsbereit, wir haben alles vorher abgeklärt. Und jetzt? Ich hab ein Haus, das wie aus dem 19. Jahrhundert aussieht – aber mit 4-Sterne-Heizung. 💪🔥
Und nein, ich hab keine 100k Einkommen. Aber ich hab einen Steuerberater, der weiß, was er tut. Das ist der Trick.
Patrick Bürgler
Dezember 22, 2025 AT 18:31Ich bin aus Irland. Hier gibt’s so was nicht. Aber ich hab in Berlin ein Haus gekauft. Die Abschreibung ist der einzige Grund, warum ich es getan hab. Ohne die 100% über 12 Jahre wäre das Ding unerschwinglich. Die Bürokratie? Ja, nervig. Aber es funktioniert. Und wenn du’s richtig machst, sparen wir alle – die Stadt, der Staat, die Nachbarn. Es ist kein Traum. Es ist eine Lösung.
Johanne O'Leary
Dezember 22, 2025 AT 23:59Und wer zahlt, wenn die Immobilie nach zehn Jahren verkauft wird? Die Nachbarn, die keine 150.000 € für eine Sanierung haben? Die Stadt, die jetzt einen verfallenen Nachbarbau hat, weil der Besitzer denkmalgeschützt und steuerlich optimal verkaufte? Schön, dass du deine Steuern sparen kannst. Aber was ist mit der sozialen Gerechtigkeit?
Sonja Schöne
Dezember 23, 2025 AT 16:29Ich hab die Genehmigung verpasst. Verloren. 4500€. Kein Stress. Ich hab ne neue Wohnung. Einfach. Kein Stuck. Kein Stress. Kein Finanzamt. 🤷♀️
Johanna Martinson
Dezember 24, 2025 AT 11:18Ich hab das letzte Jahr mit einem Denkmalhaus angefangen. Es war ein Traum. Und ein Albtraum. Aber ich hab’s geschafft. Die Behörde hat mich angefasst wie ein Kind. Die Handwerker waren Engel. Die Steuerberaterin hat mich durchgezogen. Ich hab jetzt ein Haus, das atmet. Und ich hab noch 3 Jahre Abschreibung vor mir. Ich bin nicht reich. Aber ich bin glücklich.
Patrick Mullen
Dezember 25, 2025 AT 23:20Wenn du ein Denkmal kaufst, kaufst du nicht ein Haus. Du kaufst eine Verantwortung. Die Steuern? Das ist nur die Miete, die du für die Ehre zahlst.