Wenn Sie eine Immobilie vermieten, zahlen Sie nicht einfach Miete ein - Sie können auch Steuern sparen. Der wichtigste Hebel dafür ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Viele Vermieter unterschätzen diesen Vorteil, andere nutzen ihn falsch und riskieren Nachzahlungen. Hier erklären wir klar, wie Sie die Abschreibung richtig anwenden, welche Regeln aktuell gelten und was Sie unbedingt beachten müssen.
Wie funktioniert die Abschreibung bei vermieteten Immobilien?
Die Abschreibung erlaubt es Ihnen, die Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie über die Zeit als Werbungskosten von Ihrer Steuer abzusetzen. Das bedeutet: Sie zahlen nicht auf den vollen Kaufpreis Steuern, sondern nur auf den Gewinn, der nach Abzug der jährlichen Abschreibung übrig bleibt. Die Grundlage ist § 7 EStG der Einkommensteuergesetz, der die Absetzung für Abnutzung (AfA) für vermietete Immobilien regelt. Sie müssen nicht alles auf einmal absetzen - das ist auch nicht möglich. Stattdessen verteilen Sie die Kosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes.
Die Rate hängt vom Baujahr ab. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, können Sie 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Gebäude zwischen 1925 und 2022 werden mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben - also über 50 Jahre. Ab 1. Januar 2023 fertiggestellte Neubauten profitieren von einer erhöhten Rate von 3 Prozent, also über etwa 33,3 Jahre. Das ist ein klarer Anreiz der Bundesregierung, um neuen Wohnraum zu schaffen.
Beispiel: Sie kaufen ein Gebäude für 192.000 Euro. Der Gebäudewert beträgt 150.000 Euro (der Rest ist Grundstück). Bei 2 Prozent Abschreibung rechnen Sie 3.000 Euro pro Jahr ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 47 Prozent sparen Sie damit 1.410 Euro Steuern pro Jahr - ohne dass Sie ein Cent mehr verdienen.
Die Sonderabschreibung: Mehr Vorteil, aber mehr Aufwand
Seit 2023 gibt es eine zusätzliche Möglichkeit: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die es ermöglicht, in den ersten vier Jahren nach Bezug zusätzlich zur linearen Abschreibung bis zu 5 Prozent pro Jahr abzusetzen. Das ist kein Bonus - es ist ein gezielter Anreiz für Neubauten, die nachhaltig und bezahlbar sind.
Wenn Sie eine neue Wohnung bauen oder kaufen, können Sie in den ersten vier Jahren insgesamt 7 Prozent pro Jahr abschreiben: 2 Prozent (regulär) plus 5 Prozent (Sonderabschreibung). Das ist fast das Dreifache der normalen Abschreibung. Bei einem Gebäudewert von 250.000 Euro ergibt das 17.500 Euro Abschreibung pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 47 Prozent sparen Sie 8.225 Euro pro Jahr - nur in den ersten vier Jahren.
Das klingt verlockend - aber es hat Bedingungen:
- Die Immobilie muss nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sein.
- Die Baukosten dürfen nicht mehr als 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Davon sind nur 4.000 Euro pro Quadratmeter absetzbar.
- Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre lang vermietet werden.
- Es muss neuer und nachhaltiger Wohnraum entstehen - keine Renovierung von Altbauten.
- Die Sonderabschreibung ist nur für Gebäude, nicht für Grundstücke.
Wer diese Regeln nicht einhält, muss die abgesetzten Beträge nachträglich wieder als Einkommen versteuern - und das kann teuer werden. Die Nachbesteuerung tritt ein, wenn Sie die Wohnung vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen oder selbst nutzen.
Was kostet die Immobilie wirklich? Grundstück vs. Gebäude
Einer der häufigsten Fehler bei der Abschreibung: Der Vermieter nimmt den Kaufpreis als Basis - aber nur der Gebäudewert ist absetzbar. Der Grundstückswert ist steuerlich unveränderlich. Die Aufteilung ist entscheidend. Laut einer Umfrage von Finanztip.de (2023) haben 68 Prozent der privaten Vermieter Schwierigkeiten, diese Aufteilung korrekt vorzunehmen.
Wie finden Sie den richtigen Gebäudewert? In der Regel liegt er zwischen 30 und 40 Prozent des Kaufpreises, besonders in Städten mit hohen Grundstückspreisen. Wenn Sie eine alte Immobilie kaufen, kann der Gebäudewert sogar nur 20 Prozent betragen. Die beste Methode: Holen Sie sich einen Gutachter oder nutzen Sie die sogenannte Wertverhältnis-Methode. Diese orientiert sich an durchschnittlichen Verhältnissen in Ihrer Region. Das Finanzamt akzeptiert diese Methode, wenn sie nachvollziehbar ist.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 400.000 Euro. Der Grundstückswert beträgt 180.000 Euro. Der Gebäudewert ist damit 220.000 Euro. Nur diese 220.000 Euro können Sie abschreiben. Wenn es ein Neubau ist, rechnen Sie mit 3 Prozent - das sind 6.600 Euro pro Jahr.
Was darf abgeschrieben werden? Sanierung vs. Anschaffung
Nicht alles, was Sie an der Immobilie ausgeben, ist absetzbar - und das ist ein häufiger Fehler. Hier ist die klare Unterscheidung:
- Anschaffungskosten (abzuschreiben): Kaufpreis, Notar, Grunderwerbsteuer, Baukosten, Einbau von Bädern, Küchen, Fußböden, Heizung, Fenster.
- Sofortabsetzbare Kosten (Werbungskosten): Reparaturen, Instandhaltung, Malerarbeiten, neue Türklinken, Reparatur der Heizung, Austausch von Einbauschränken, wenn sie kaputt sind.
Wenn Sie die Küche komplett austauschen, weil sie aus den 70ern stammt, können Sie das als Anschaffungskosten verbuchen - und abschreiben. Wenn Sie nur die Arbeitsplatte erneuern, weil sie beschädigt ist, zählen Sie das als Reparatur - und setzen es sofort als Werbungskosten ab. Die Unterscheidung ist nicht immer einfach. Aber: Wenn Sie es falsch machen, riskieren Sie eine Steuerprüfung.
Wichtig: Alle Belege - Rechnungen, Verträge, Gutachten - müssen fünf Jahre lang aufbewahrt werden. Das Finanzamt kann sie jederzeit anfordern. Wer das nicht tut, verliert seinen Anspruch.
Wer profitiert am meisten? Einkommen und Grenzsteuersatz
Der Steuervorteil hängt direkt von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Wer 47 Prozent zahlt, spart viel mehr als jemand, der nur 14 Prozent zahlt. Deshalb ist die Abschreibung für Menschen mit hohem Einkommen besonders attraktiv.
Dr. Michael Schmidt, Steuerberater und Autor des Buches „Immobiliensteuern kompakt“, sagt: „Für Investoren mit einem Einkommen über 70.000 Euro pro Jahr lohnt sich die Sonderabschreibung fast immer.“ Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent plus Solidaritätszuschlag ergibt sich ein effektiver Satz von 45,4 Prozent. Das macht die Abschreibung zu einem echten Hebel.
Aber: Wer nur 30.000 Euro pro Jahr verdient, hat einen Grenzsteuersatz von etwa 14 Prozent. Bei einer jährlichen Abschreibung von 4.000 Euro spart er nur 560 Euro. Viel weniger als die Kosten für die Steuerberatung. In solchen Fällen ist die Abschreibung oft nicht lohnend - es lohnt sich, die Mieteinnahmen unter 1.000 Euro pro Jahr zu halten. Denn seit 2024 sind Einkünfte aus Vermietung bis 1.000 Euro steuerfrei. Wenn Sie eine kleine Wohnung vermieten und nur 800 Euro Miete einnehmen, müssen Sie gar nichts versteuern - und brauchen auch keine Abschreibung.
Praktische Erfahrungen: Was Vermieter wirklich erleben
Was in der Theorie gut klingt, ist in der Praxis oft kompliziert. Auf Immobilienforen berichten Nutzer von unterschiedlichen Erfahrungen.
Ein Nutzer namens „ImmobilienInvestor87“ schreibt auf Reddit: „Im ersten Jahr nach dem Neubau habe ich 14.200 Euro Abschreibung geltend gemacht. Das hat meine Steuerlast halbiert. Aber es hat drei Wochen mit meinem Steuerberater gedauert, alle Unterlagen zu sammeln.“
Ein anderer sagt: „Ich dachte, ich könnte die Sonderabschreibung einfach nutzen. Dann kam die Prüfung. Sie haben mir die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude komplett umgelegt. Ich musste 8.000 Euro nachzahlen.“
Die Erfahrung: Wer sich nicht gut vorbereitet, verliert. Die meisten erfolgreichen Vermieter nutzen einen Steuerberater - mindestens im ersten Jahr. Die Kosten von 800 bis 1.500 Euro lohnen sich, wenn Sie mehr als 5.000 Euro Steuervorteil erwarten.
Ein weiterer Punkt: Die Dokumentation. Sie müssen nicht nur die Kaufrechnung aufbewahren, sondern auch alle Kosten für die Sanierung, den Einbau von Heizung, Fenstern, Dach, Wärmedämmung. Alles muss nachvollziehbar sein. Wer das vernachlässigt, verliert den Anspruch - und das kann mehrere zehntausend Euro kosten.
Was ändert sich 2026? Aktuelle Entwicklungen
Die Regeln sind nicht statisch. Die Bundesregierung prüft aktuell, die Sonderabschreibung für energetische Sanierungen von 5 auf 6 Prozent zu erhöhen. Das soll den Klimaschutz voranbringen. Wenn das kommt, wird es für Sanierungen von Altbauten attraktiver - aber nur, wenn sie den KfW-Standard erfüllen.
Die Zahl der vermieteten Wohnungen in Deutschland ist seit 2010 um 23 Prozent gestiegen. Besonders stark gewachsen sind Neubauten: +37 Prozent. Die Abschreibung hat dazu beigetragen. Laut Prognose des Immobilienverbandes IVD werden bis 2027 weitere 400.000 Wohnungen entstehen - dank dieser steuerlichen Anreize.
Ein weiterer Trend: Die Kombination aus Abschreibung, Wertzuwachs und Mieteinnahmen. Eine Studie von Hypofriend.de zeigt: Über zehn Jahre kann eine vermietete Wohnung einen Gesamtgewinn von über 60.000 Euro bringen - aus Steuervorteilen, Wertsteigerung und Miete. Das macht Immobilien zu einer der attraktivsten Anlageformen - wenn man sie richtig nutzt.
Was Sie jetzt tun sollten
- Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen: Lassen Sie den Gebäudewert vom Gutachter bestätigen.
- Wenn es ein Neubau ist: Prüfen Sie, ob Sie die Sonderabschreibung nutzen können - aber nur, wenn Sie die Wohnung mindestens zehn Jahre vermieten wollen.
- Wenn Sie ein Altbau kaufen: Nutzen Sie die reguläre Abschreibung - aber achten Sie auf die richtige Aufteilung.
- Wenn Ihre Miete unter 1.000 Euro liegt: Sie brauchen keine Abschreibung. Sie zahlen ohnehin keine Steuer.
- Bewahren Sie alle Belege fünf Jahre auf - digital und physisch.
- Wenn Sie unsicher sind: Holen Sie sich im ersten Jahr eine Steuerberatung. Es ist keine Kostenstelle - es ist eine Investition.
Die Abschreibung ist kein Trick. Sie ist ein anerkannter Teil des Steuersystems. Wer sie richtig nutzt, spart Geld, baut langfristig Vermögen auf und trägt zur Wohnraumversorgung bei. Wer sie falsch nutzt, riskiert hohe Nachzahlungen. Die Regeln sind komplex - aber sie sind klar. Sie müssen nur richtig angewendet werden.
Kann ich die Abschreibung auch für eine vermietete Wohnung in einem Altbau nutzen?
Ja, aber nur mit der regulären Abschreibung. Für Gebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibungsrate von 2 Prozent pro Jahr (für Baujahre 1925-2022) oder 2,5 Prozent (für Gebäude vor 1925). Die Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr ist nur für Neubauten ab 2023 erlaubt. Sie können also nicht die Sonderabschreibung nutzen, wenn Sie einen Altbau kaufen - nur die lineare Abschreibung.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren verkaufe?
Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen und die Sonderabschreibung genutzt haben, müssen Sie die bis dahin abgesetzten Beträge als Einkommen nachversteuern. Das nennt man Nachbesteuerung. Sie zahlen dann die Steuer auf den Betrag, den Sie früher als Abschreibung abgesetzt haben. Das kann zu unerwarteten Steuerlasten führen - besonders, wenn der Verkaufsgewinn hoch ist. Deshalb ist die zehnjährige Vermietungspflicht kein Kleingedrucktes - sie ist entscheidend.
Ist die Abschreibung für private Vermieter sinnvoll, die nur eine Wohnung vermieten?
Ja, aber nur, wenn Ihr steuerpflichtiges Einkommen über 50.000 Euro liegt. Bei niedrigeren Einkommen ist der Steuervorteil so klein, dass er kaum die Kosten für die Steuerberatung deckt. Wenn Sie nur eine kleine Wohnung vermieten und weniger als 1.000 Euro Miete pro Jahr einnehmen, sind Sie steuerfrei - dann brauchen Sie keine Abschreibung. Die Regelung ist also nicht für alle sinnvoll - nur für die, die mehr verdienen und langfristig vermieten.
Kann ich auch Sanierungskosten abschreiben?
Nur, wenn es sich um eine Modernisierung handelt, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöht - wie ein neues Dach, eine neue Heizung, eine komplette Sanierung des Bads oder der Küche. Einfache Reparaturen, wie ein kaputter Wasserhahn oder eine neue Türklinke, können Sie sofort als Werbungskosten absetzen. Aber Sie dürfen sie nicht mit den Anschaffungskosten verwechseln. Das ist ein häufiger Fehler, der zu Prüfungen führt.
Muss ich die Abschreibung jedes Jahr neu beantragen?
Nein. Sobald Sie die Abschreibung im ersten Jahr in Ihrer Einkommensteuererklärung angegeben haben, wird sie automatisch in den folgenden Jahren fortgeführt - vorausgesetzt, Sie vermieten weiterhin. Sie müssen nicht jedes Jahr einen neuen Antrag stellen. Aber Sie müssen die Belege aufbewahren und die Zahlen korrekt dokumentieren. Wenn Sie die Wohnung verkaufen, müssen Sie die gesamte Abschreibungsgeschichte angeben - sonst gibt es Probleme mit dem Finanzamt.