Wenn du eine Immobilie im Ausland besitzt und sie vermietest, musst du das in Deutschland steuerlich angeben. Aber das bedeutet nicht automatisch, dass du doppelt zahlen musst. Die Regelungen sind kompliziert, und viele Eigentümer unterschätzen, was wirklich zählt. Es geht nicht nur um die Miete, die du bekommst, sondern auch um das Land, in dem die Immobilie steht, und welches Abkommen Deutschland mit diesem Land hat. Einige Länder führen zu kaum Steuern in Deutschland, andere bringen dir plötzlich Nachzahlungen. Hier ist, was wirklich zählt.
Wie wird die Miete aus dem Ausland in Deutschland besteuert?
Grundsätzlich gilt: Jedes Land, in dem eine Immobilie steht, hat das Recht, die Mieteinkünfte aus dieser Immobilie zu besteuern. Das ist der Belegenheitsstaat. Deutschland als Wohnsitzland des Eigentümers hat ebenfalls ein Recht, diese Einkünfte zu berücksichtigen. Ohne Abkommen wäre das ein klassischer Fall der Doppelbesteuerung. Deshalb hat Deutschland mit über 90 Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Diese Abkommen regeln, wer wie viel Steuern kassieren darf.
Es gibt zwei Hauptmethoden, wie Deutschland die ausländische Steuer berücksichtigt: die Freistellungsmethode und die Anrechnungsmethode. Beide unterscheiden sich stark in der Auswirkung auf deine Gesamtsteuerlast.
Freistellungsmethode: Keine deutsche Steuer, aber mit Ausnahmen
Für die meisten EU-Länder gilt seit 2009 die Freistellungsmethode. Das bedeutet: Die Miete, die du im Ausland verdienst, wird in Deutschland nicht besteuert. Du musst sie nicht einmal in deiner Steuererklärung angeben. Das klingt nach einem Geschenk - und für viele ist es das. Länder wie Kroatien, Griechenland, Portugal oder Spanien (mit Ausnahme) fallen hierunter.
Aber Achtung: Spanien ist eine Ausnahme. Obwohl es ein EU-Land ist, gilt hier der Progressionsvorbehalt. Das heißt: Obwohl du in Spanien Steuern zahlst, muss Deutschland deine gesamten Einkünfte - inklusive der Miete aus Spanien - bei der Berechnung deines persönlichen Steuersatzes berücksichtigen. Wenn du also in Deutschland 80.000 Euro verdienst und zusätzlich 10.000 Euro Miete aus Spanien bekommst, wird dein Steuersatz nicht nur auf die 80.000 Euro, sondern auf 90.000 Euro berechnet. Das kann dich teurer kommen, als wenn du die Miete direkt in Deutschland versteuern müsstest.
Anrechnungsmethode: Du zahlst in beiden Ländern - aber nur bis zu einem Limit
Für Länder wie die Schweiz, Finnland und Spanien (wegen des Progressionsvorbehalts) gilt die Anrechnungsmethode. Hier musst du die Miete in deiner deutschen Steuererklärung angeben - in der Anlage AUS. Deutschland berechnet dann, wie viel Steuer du auf diese Einkünfte zahlen müsstest, wenn sie in Deutschland liegen würden. Von diesem Betrag zieht Deutschland dann die Steuern ab, die du bereits im Ausland gezahlt hast.
Beispiel: Du verdienst 40.000 Euro Miete in der Schweiz. Die Schweiz zieht 15 %, also 6.000 Euro. In Deutschland wäre die Steuer auf diese 40.000 Euro bei deinem persönlichen Steuersatz von 42 % 16.800 Euro. Deutschland rechnet die 6.000 Euro aus der Schweiz ab. Du zahlst also nur noch 10.800 Euro an Deutschland. Du zahlst also insgesamt 16.800 Euro - aber nicht mehr.
Was passiert, wenn du mehr im Ausland zahlst als in Deutschland fällig wäre? Dann zahlt Deutschland nichts mehr. Aber: Du bekommst die Differenz nicht erstattet. Wenn du 18.000 Euro in der Schweiz gezahlt hast, aber nur 16.800 Euro in Deutschland fällig wären, bleibt die 1.200 Euro Differenz verloren. Das ist ein häufiger Fehler - viele glauben, sie würden „zurückbezahlt“, aber das ist nicht der Fall.
Drittstaaten ohne DBA: Hohe Risiken, hohe Kosten
Was ist mit Ländern wie Thailand, der Türkei oder den USA? Hier gibt es entweder kein Doppelbesteuerungsabkommen oder es ist unvollständig. In solchen Fällen greift eine pauschale Regelung: Deutschland erlaubt eine Anrechnung von maximal 25 % der ausländischen Steuer. Das ist oft viel weniger als die tatsächliche Steuerlast im Ausland.
Beispiel: Du hast eine Immobilie in Thailand. Die thailändische Steuer auf deine Miete beträgt 10 %. Das sind 4.000 Euro bei 40.000 Euro Miete. Deutschland erlaubt dir aber nur eine Anrechnung von 25 % von 40.000 Euro - also 10.000 Euro. Da du nur 4.000 Euro gezahlt hast, rechnet Deutschland dir 4.000 Euro ab. Du zahlst also die volle deutsche Steuer auf die 40.000 Euro, abzüglich der 4.000 Euro. Das ist nicht besonders günstig. Und: Du musst die Einkünfte trotzdem angeben. Viele vergessen das - und bekommen später Nachforderungen vom Finanzamt.
Verluste aus Auslandsimmobilien: Nicht immer absetzbar
Ein weiterer Punkt, den viele nicht wissen: Verluste aus der Vermietung im Ausland sind nicht überall abziehbar. Bei EU-Ländern seit 2009: Ja, du kannst Verluste mit anderen Einkünften verrechnen. Bei Drittstaaten: Nein. Hier dürfen Verluste nur mit Gewinnen aus dem gleichen Land verrechnet werden. Wenn du in Thailand einen Verlust von 5.000 Euro hast und in der Schweiz einen Gewinn von 10.000 Euro, kannst du die 5.000 Euro nicht abziehen. Das ist ein großer Unterschied zur Inlandsimmobilie.
Was du unbedingt dokumentieren musst
Das Finanzamt prüft Auslandsimmobilien heute viel genauer. Seit Januar 2025 gilt die DAC6-Richtlinie: EU-Länder tauschen automatisch Daten über Mieteinkünfte aus. Das bedeutet: Wenn du in Kroatien eine Wohnung vermietest, weiß das deutsche Finanzamt es - ohne dass du es meldest. Das gleiche gilt für viele Drittstaaten, die sich an globale Transparenzstandards halten.
Du musst also aufbewahren:
- Alle Mietverträge (auch ausländische)
- Steuerbescheide aus dem Ausland
- Nachweise über gezahlte Steuern (z. B. Überweisungsbelege)
- Rechnungen für Instandhaltung und Reparaturen
Problem: In vielen Ländern gelten Sanierungskosten nicht als Werbungskosten. In Deutschland kannst du Handwerkerrechnungen absetzen. In Spanien oder Italien oft nicht. Das führt dazu, dass deine Abzüge kleiner ausfallen als erwartet - und deine Steuerlast höher ist.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du eine Auslandsimmobilie vermietest, musst du drei Dinge klären:
- Welches Land? Ist es ein EU-Land? Ein Drittland? Gibt es ein DBA?
- Welche Methode gilt? Freistellung, Anrechnung oder pauschale 25 %?
- Wie hoch ist dein deutscher Steuersatz? Je höher er ist, desto wahrscheinlicher ist eine Nachzahlung bei Anrechnungsmethode.
Im Zweifel: Lass dich beraten. Die durchschnittlichen Kosten für eine Steuerberatung mit Auslandsimmobilie liegen bei 350 bis 600 Euro pro Jahr. Das ist Geld, das du sparst, wenn du vermeidest, dass das Finanzamt dich nachprüft und Nachzahlungen verlangt.
Was sich in den nächsten Jahren ändern wird
Deutschland verhandelt gerade mit 15 Ländern über neue Abkommen - unter anderem mit Brasilien, Indien und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Ab 2026 könnte sich die Lage für viele Eigentümer verbessern. Gleichzeitig plant die Europäische Kommission eine Harmonisierung der Besteuerung grenzüberschreitender Mieteinkünfte. Das könnte bedeuten: Der Progressionsvorbehalt für Spanien könnte abgeschafft werden. Aber das ist noch nicht sicher.
Was sicher ist: Die Kontrolle wird strenger. Die Finanzämter haben 2024 23 % mehr Prüfungen bei Auslandsimmobilien durchgeführt als 2023. Wer sich nicht informiert, zahlt später mehr - und oft mit Zinsen und Strafen.
FAQ
Muss ich Mieteinkünfte aus einem EU-Land in meiner Steuererklärung angeben?
Nur, wenn das Land den Progressionsvorbehalt anwendet - also aktuell nur Spanien. Für alle anderen EU-Länder (Kroatien, Portugal, Griechenland etc.) musst du die Einkünfte nicht angeben. Du musst sie aber trotzdem dokumentieren, falls das Finanzamt nachfragt.
Kann ich Sanierungskosten aus dem Ausland in Deutschland absetzen?
Nur, wenn das Land dieselben Regeln wie Deutschland hat. In vielen Ländern gelten Handwerkerrechnungen nicht als Werbungskosten. Du kannst also nur absetzen, was du nach deutschem Recht als abzugsfähig anerkennen würdest - und das ist oft weniger als im Ausland erlaubt. Dokumentiere alle Ausgaben genau, damit dein Steuerberater sie prüfen kann.
Was passiert, wenn ich Miete aus einem Land ohne DBA erhalte?
Du musst die Einkünfte in der Anlage AUS angeben. Deutschland erlaubt eine pauschale Anrechnung von 25 % der ausländischen Steuer. Das ist oft weniger als die tatsächliche Steuerlast. Du zahlst dann die Differenz an Deutschland. Viele Steuerpflichtige unterschätzen das - und bekommen später Nachforderungen.
Ist es sinnvoll, eine Auslandsimmobilie zu verkaufen, um Steuern zu vermeiden?
Nein. Der Verkaufsgewinn unterliegt immer dem Progressionsvorbehalt - egal ob die Immobilie in der EU oder im Ausland liegt. Selbst wenn die laufende Miete steuerfrei ist, wird der Verkaufsgewinn in die Berechnung deines Gesamteinkommens einbezogen und kann deine Steuerlast deutlich erhöhen. Ein Verkauf ist kein Steuertipp.
Warum wird die Besteuerung von Auslandsimmobilien immer komplexer?
Weil die internationale Zusammenarbeit zunimmt. Länder tauschen automatisch Daten aus (DAC6), die OECD drängt auf Mindestbesteuerung (Pillar Two), und die EU will einheitliche Regeln. Das führt dazu, dass alte Regelungen aufgehoben werden und neue hinzukommen. Was 2020 noch einfach war, ist 2026 komplex. Wer sich nicht informiert, läuft Gefahr, falsche Entscheidungen zu treffen.