Wenn du eine Immobilie im Ausland besitzt und sie vermietest, musst du das in Deutschland steuerlich angeben. Aber das bedeutet nicht automatisch, dass du doppelt zahlen musst. Die Regelungen sind kompliziert, und viele Eigentümer unterschätzen, was wirklich zählt. Es geht nicht nur um die Miete, die du bekommst, sondern auch um das Land, in dem die Immobilie steht, und welches Abkommen Deutschland mit diesem Land hat. Einige Länder führen zu kaum Steuern in Deutschland, andere bringen dir plötzlich Nachzahlungen. Hier ist, was wirklich zählt.
Wie wird die Miete aus dem Ausland in Deutschland besteuert?
Grundsätzlich gilt: Jedes Land, in dem eine Immobilie steht, hat das Recht, die Mieteinkünfte aus dieser Immobilie zu besteuern. Das ist der Belegenheitsstaat. Deutschland als Wohnsitzland des Eigentümers hat ebenfalls ein Recht, diese Einkünfte zu berücksichtigen. Ohne Abkommen wäre das ein klassischer Fall der Doppelbesteuerung. Deshalb hat Deutschland mit über 90 Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Diese Abkommen regeln, wer wie viel Steuern kassieren darf.
Es gibt zwei Hauptmethoden, wie Deutschland die ausländische Steuer berücksichtigt: die Freistellungsmethode und die Anrechnungsmethode. Beide unterscheiden sich stark in der Auswirkung auf deine Gesamtsteuerlast.
Freistellungsmethode: Keine deutsche Steuer, aber mit Ausnahmen
Für die meisten EU-Länder gilt seit 2009 die Freistellungsmethode. Das bedeutet: Die Miete, die du im Ausland verdienst, wird in Deutschland nicht besteuert. Du musst sie nicht einmal in deiner Steuererklärung angeben. Das klingt nach einem Geschenk - und für viele ist es das. Länder wie Kroatien, Griechenland, Portugal oder Spanien (mit Ausnahme) fallen hierunter.
Aber Achtung: Spanien ist eine Ausnahme. Obwohl es ein EU-Land ist, gilt hier der Progressionsvorbehalt. Das heißt: Obwohl du in Spanien Steuern zahlst, muss Deutschland deine gesamten Einkünfte - inklusive der Miete aus Spanien - bei der Berechnung deines persönlichen Steuersatzes berücksichtigen. Wenn du also in Deutschland 80.000 Euro verdienst und zusätzlich 10.000 Euro Miete aus Spanien bekommst, wird dein Steuersatz nicht nur auf die 80.000 Euro, sondern auf 90.000 Euro berechnet. Das kann dich teurer kommen, als wenn du die Miete direkt in Deutschland versteuern müsstest.
Anrechnungsmethode: Du zahlst in beiden Ländern - aber nur bis zu einem Limit
Für Länder wie die Schweiz, Finnland und Spanien (wegen des Progressionsvorbehalts) gilt die Anrechnungsmethode. Hier musst du die Miete in deiner deutschen Steuererklärung angeben - in der Anlage AUS. Deutschland berechnet dann, wie viel Steuer du auf diese Einkünfte zahlen müsstest, wenn sie in Deutschland liegen würden. Von diesem Betrag zieht Deutschland dann die Steuern ab, die du bereits im Ausland gezahlt hast.
Beispiel: Du verdienst 40.000 Euro Miete in der Schweiz. Die Schweiz zieht 15 %, also 6.000 Euro. In Deutschland wäre die Steuer auf diese 40.000 Euro bei deinem persönlichen Steuersatz von 42 % 16.800 Euro. Deutschland rechnet die 6.000 Euro aus der Schweiz ab. Du zahlst also nur noch 10.800 Euro an Deutschland. Du zahlst also insgesamt 16.800 Euro - aber nicht mehr.
Was passiert, wenn du mehr im Ausland zahlst als in Deutschland fällig wäre? Dann zahlt Deutschland nichts mehr. Aber: Du bekommst die Differenz nicht erstattet. Wenn du 18.000 Euro in der Schweiz gezahlt hast, aber nur 16.800 Euro in Deutschland fällig wären, bleibt die 1.200 Euro Differenz verloren. Das ist ein häufiger Fehler - viele glauben, sie würden „zurückbezahlt“, aber das ist nicht der Fall.
Drittstaaten ohne DBA: Hohe Risiken, hohe Kosten
Was ist mit Ländern wie Thailand, der Türkei oder den USA? Hier gibt es entweder kein Doppelbesteuerungsabkommen oder es ist unvollständig. In solchen Fällen greift eine pauschale Regelung: Deutschland erlaubt eine Anrechnung von maximal 25 % der ausländischen Steuer. Das ist oft viel weniger als die tatsächliche Steuerlast im Ausland.
Beispiel: Du hast eine Immobilie in Thailand. Die thailändische Steuer auf deine Miete beträgt 10 %. Das sind 4.000 Euro bei 40.000 Euro Miete. Deutschland erlaubt dir aber nur eine Anrechnung von 25 % von 40.000 Euro - also 10.000 Euro. Da du nur 4.000 Euro gezahlt hast, rechnet Deutschland dir 4.000 Euro ab. Du zahlst also die volle deutsche Steuer auf die 40.000 Euro, abzüglich der 4.000 Euro. Das ist nicht besonders günstig. Und: Du musst die Einkünfte trotzdem angeben. Viele vergessen das - und bekommen später Nachforderungen vom Finanzamt.
Verluste aus Auslandsimmobilien: Nicht immer absetzbar
Ein weiterer Punkt, den viele nicht wissen: Verluste aus der Vermietung im Ausland sind nicht überall abziehbar. Bei EU-Ländern seit 2009: Ja, du kannst Verluste mit anderen Einkünften verrechnen. Bei Drittstaaten: Nein. Hier dürfen Verluste nur mit Gewinnen aus dem gleichen Land verrechnet werden. Wenn du in Thailand einen Verlust von 5.000 Euro hast und in der Schweiz einen Gewinn von 10.000 Euro, kannst du die 5.000 Euro nicht abziehen. Das ist ein großer Unterschied zur Inlandsimmobilie.
Was du unbedingt dokumentieren musst
Das Finanzamt prüft Auslandsimmobilien heute viel genauer. Seit Januar 2025 gilt die DAC6-Richtlinie: EU-Länder tauschen automatisch Daten über Mieteinkünfte aus. Das bedeutet: Wenn du in Kroatien eine Wohnung vermietest, weiß das deutsche Finanzamt es - ohne dass du es meldest. Das gleiche gilt für viele Drittstaaten, die sich an globale Transparenzstandards halten.
Du musst also aufbewahren:
- Alle Mietverträge (auch ausländische)
- Steuerbescheide aus dem Ausland
- Nachweise über gezahlte Steuern (z. B. Überweisungsbelege)
- Rechnungen für Instandhaltung und Reparaturen
Problem: In vielen Ländern gelten Sanierungskosten nicht als Werbungskosten. In Deutschland kannst du Handwerkerrechnungen absetzen. In Spanien oder Italien oft nicht. Das führt dazu, dass deine Abzüge kleiner ausfallen als erwartet - und deine Steuerlast höher ist.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du eine Auslandsimmobilie vermietest, musst du drei Dinge klären:
- Welches Land? Ist es ein EU-Land? Ein Drittland? Gibt es ein DBA?
- Welche Methode gilt? Freistellung, Anrechnung oder pauschale 25 %?
- Wie hoch ist dein deutscher Steuersatz? Je höher er ist, desto wahrscheinlicher ist eine Nachzahlung bei Anrechnungsmethode.
Im Zweifel: Lass dich beraten. Die durchschnittlichen Kosten für eine Steuerberatung mit Auslandsimmobilie liegen bei 350 bis 600 Euro pro Jahr. Das ist Geld, das du sparst, wenn du vermeidest, dass das Finanzamt dich nachprüft und Nachzahlungen verlangt.
Was sich in den nächsten Jahren ändern wird
Deutschland verhandelt gerade mit 15 Ländern über neue Abkommen - unter anderem mit Brasilien, Indien und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Ab 2026 könnte sich die Lage für viele Eigentümer verbessern. Gleichzeitig plant die Europäische Kommission eine Harmonisierung der Besteuerung grenzüberschreitender Mieteinkünfte. Das könnte bedeuten: Der Progressionsvorbehalt für Spanien könnte abgeschafft werden. Aber das ist noch nicht sicher.
Was sicher ist: Die Kontrolle wird strenger. Die Finanzämter haben 2024 23 % mehr Prüfungen bei Auslandsimmobilien durchgeführt als 2023. Wer sich nicht informiert, zahlt später mehr - und oft mit Zinsen und Strafen.
FAQ
Muss ich Mieteinkünfte aus einem EU-Land in meiner Steuererklärung angeben?
Nur, wenn das Land den Progressionsvorbehalt anwendet - also aktuell nur Spanien. Für alle anderen EU-Länder (Kroatien, Portugal, Griechenland etc.) musst du die Einkünfte nicht angeben. Du musst sie aber trotzdem dokumentieren, falls das Finanzamt nachfragt.
Kann ich Sanierungskosten aus dem Ausland in Deutschland absetzen?
Nur, wenn das Land dieselben Regeln wie Deutschland hat. In vielen Ländern gelten Handwerkerrechnungen nicht als Werbungskosten. Du kannst also nur absetzen, was du nach deutschem Recht als abzugsfähig anerkennen würdest - und das ist oft weniger als im Ausland erlaubt. Dokumentiere alle Ausgaben genau, damit dein Steuerberater sie prüfen kann.
Was passiert, wenn ich Miete aus einem Land ohne DBA erhalte?
Du musst die Einkünfte in der Anlage AUS angeben. Deutschland erlaubt eine pauschale Anrechnung von 25 % der ausländischen Steuer. Das ist oft weniger als die tatsächliche Steuerlast. Du zahlst dann die Differenz an Deutschland. Viele Steuerpflichtige unterschätzen das - und bekommen später Nachforderungen.
Ist es sinnvoll, eine Auslandsimmobilie zu verkaufen, um Steuern zu vermeiden?
Nein. Der Verkaufsgewinn unterliegt immer dem Progressionsvorbehalt - egal ob die Immobilie in der EU oder im Ausland liegt. Selbst wenn die laufende Miete steuerfrei ist, wird der Verkaufsgewinn in die Berechnung deines Gesamteinkommens einbezogen und kann deine Steuerlast deutlich erhöhen. Ein Verkauf ist kein Steuertipp.
Warum wird die Besteuerung von Auslandsimmobilien immer komplexer?
Weil die internationale Zusammenarbeit zunimmt. Länder tauschen automatisch Daten aus (DAC6), die OECD drängt auf Mindestbesteuerung (Pillar Two), und die EU will einheitliche Regeln. Das führt dazu, dass alte Regelungen aufgehoben werden und neue hinzukommen. Was 2020 noch einfach war, ist 2026 komplex. Wer sich nicht informiert, läuft Gefahr, falsche Entscheidungen zu treffen.
Kommentare (11)
Niamh Allen
März 7, 2026 AT 09:09Ich verstehe nicht, wie Leute noch immer glauben, sie könnten mit Auslandsimmobilien Steuern umgehen, ohne dass das Finanzamt das mitbekommt. DAC6 ist kein Vorschlag, es ist ein automatischer Datenfluss, der jede noch so kleine Überweisung erfasst. Wer denkt, er könne mit einer spanischen Wohnung und einem nicht übersetzten Mietvertrag durchkommen, der irrt sich grundlegend. Es geht nicht um ‘ob’ man entdeckt wird, sondern ‘wann’. Und dann kommt nicht nur Nachzahlung, sondern auch Zinsen, Strafen und ein dauerhaftes Audit-Flag. Wer das nicht versteht, hat nie eine Steuererklärung abgegeben, die mehr als 10.000 Euro umfasst.
Björn Ackermann
März 8, 2026 AT 11:15Die Darstellung hier ist oberflächlich. Freistellungsmethode? Anrechnungsmethode? Das ist Steuerrecht 101. Aber wer wirklich wissen will, wie es funktioniert, muss die OECD-Mustersteuerkonvention lesen, die bilateralen Protokolle analysieren und die Rechtsprechung des BFH zu § 34 EStG studieren. Die hier genannten Beispiele ignorieren die wesentliche Frage: Wie wirkt sich der Progressionsvorbehalt auf den Einkommensteuertarif aus, wenn man zusätzlich noch Kapitalerträge hat? Das wird nicht erwähnt. Und das ist der wahre Knackpunkt. Wer nur auf die Miete schaut, versteht nichts.
jens lozano
März 9, 2026 AT 23:46Also ich hab’ ne Wohnung in Portugal und dachte, ich bin auf der sicheren Seite. Bis ich letztes Jahr die Steuererklärung gemacht hab und plötzlich ‘Progressionsvorbehalt’ als Stichwort auf dem Formular gesehen hab. Ich dachte, das wäre nur für Spanien. Jetzt hab ich 300 Euro mehr gezahlt als erwartet und mein Berater hat gesagt: ‘Das ist typisch.’ Ich hab’ gedacht, ich bin schlau, weil ich ‘nur’ 5000 Euro Miete hab. Aber nein, das Finanzamt rechnet das mit meinem Gehalt zusammen und plötzlich bin ich in der 42%-Klasse. Ich hab’ jetzt Angst, dass ich nächste Woche ‘nachgeprüft’ werde. Ich hab’ nur ‘n bisschen’ Geld investiert. Nicht ‘n Vermögen’.
Mylander Plattner
März 10, 2026 AT 08:39Die Formulierung ‘du musst die Einkünfte angeben’ ist ungenau. Richtig ist: Gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG sind ausländische Mieteinkünfte als sonstige Einkünfte anzugeben, unabhängig von der angewendeten Methode. Die Anlage AUS ist nicht optional. Wer sie nicht ausfüllt, begeht eine Steuerhinterziehung im Sinne von § 370 AO. Die Behauptung, man müsse ‘nur dokumentieren’, ist irreführend und gefährlich. Wer das liest und glaubt, er könne die Angabe vernachlässigen, riskiert eine Strafzahlung von bis zu 25 % des hinterzogenen Betrags. Dies ist kein ‘Tipp’, sondern eine rechtliche Verpflichtung.
Tobias Bordenca
März 11, 2026 AT 20:49Ich finde es irritierend, dass hier behauptet wird, die Anrechnungsmethode sei ‘fairer’... aber das ist doch ein Mythos. Warum sollte man, wenn man in der Schweiz 15 % zahlt, in Deutschland 42 % zahlen, nur weil man ‘mehr verdient’? Das ist sozial ungerecht. Und warum gibt es keine Rückerstattung, wenn man mehr bezahlt hat? Das ist ein systematischer Verlust für den Steuerzahler. Und dann kommt noch das mit den Sanierungskosten... in Italien kann man doch auch Abzüge machen, aber nur, wenn man die Rechnung auf Deutsch hat? Das ist absurd. Wer hat das erfunden? Ein Beamter mit zu viel Zeit? Ich finde, die EU sollte einheitliche Regeln einführen. Nicht jede Nation ihren eigenen Wirrwarr. Und das mit dem ‘25 % Pauschale’? Das ist eine Steuerfalle für Drittstaaten. Das ist nicht ‘Regelung’, das ist Ausbeutung.
Yorben Meert
März 12, 2026 AT 10:51Ich habe seit 2018 eine Wohnung in Griechenland und habe nie eine Steuererklärung abgegeben, weil ich dachte, Freistellung bedeutet ‘keine Angabe’. Jetzt, im Jahr 2025, bekomme ich einen Brief vom Finanzamt: ‘Bitte legen Sie alle Mietverträge und Steuerbescheide aus den Jahren 2018 bis 2024 vor.’ Ich hab’ alles aufbewahrt, aber ich hab’ nie was gemeldet. Jetzt muss ich eine Nachmeldung machen, mit Zinsen, und ich bin verunsichert. Ich hab’ 7000 Euro Miete im Jahr, und ich dachte, das ist ‘kein Einkommen’. Aber das Finanzamt sagt, es ist ‘Einkommen aus nicht inländischen Quellen’. Ich hab’ kein Steuerberater, weil ich dachte, das ist ‘einfach’. Jetzt bin ich am Verzweifeln. Ich bin kein Profi. Ich bin nur jemand, der eine Immobilie gekauft hat, weil er dachte, das ist eine gute Investition. Und jetzt? Jetzt bin ich ein ‘Steuerdelinquent’.
Karoline nuñez
März 13, 2026 AT 22:53Ich hab’ das Gefühl, das Finanzamt hat uns alle im Visier. Ich hab’ ne Wohnung in Thailand und hab’ nur 3000 Euro Miete. Aber ich hab’ Angst, dass sie mich irgendwann ‘ausfindig’ machen. Ich hab’ gelesen, dass die EU mit Thailand Daten austauscht. Ich hab’ Angst, dass sie meinen Namen in eine Datenbank stecken, und dann kommt die Post: ‘Sie haben Mieteinkünfte aus Thailand deklariert, aber nicht die Rechnungen für die Reparatur.’ Ich hab’ die Rechnungen, aber die sind auf Thai. Ich hab’ Angst, dass sie sagen: ‘Keine deutsche Rechnung = keine Absetzbarkeit.’ Ich hab’ Angst, dass sie sagen: ‘Sie haben 25 % Anrechnung verlangt, aber Sie haben nur 10 % gezahlt, also müssen Sie 15 % nachzahlen.’ Ich hab’ Angst, dass sie sagen: ‘Sie haben 2022 nicht gemeldet, also wird die ganze Zeit nachgeprüft.’ Ich hab’ Angst, dass sie sagen: ‘Sie haben keine Steuerberatung, also sind Sie schuld.’ Ich hab’ Angst, dass sie sagen: ‘Sie sind ein Risikofall.’ Ich hab’ Angst, dass sie sagen: ‘Sie sind kein Investor, Sie sind ein Steuerhinterzieher.’ Ich hab’ Angst, dass sie sagen: ‘Sie haben eine Immobilie, aber keine Ahnung.’ Ich hab’ Angst. Ich hab’ nur eine kleine Wohnung. Ich hab’ nicht mal ein Auto. Warum muss ich das alles durchmachen? Warum? Warum? Warum? Ich hab’ doch nur versucht, etwas zu haben, das mir bleibt, wenn ich alt bin. Ist das zu viel verlangt?
Jan Philip Bernius
März 14, 2026 AT 19:34Die Anrechnungsmethode ist nicht kompliziert. Du gibst die Miete an. Du rechnest aus, wie viel Steuer du in Deutschland zahlen würdest. Du ziehst die ausländische Steuer ab. Fertig. Wer das nicht versteht, sollte sich einen Berater nehmen. Keine Panik. Keine Verschwörungstheorien. Einfach die Zahlen nehmen. Und die Rechnungen. Und die Bescheide. Und die Verträge. Und die Überweisungen. Und dann macht man es richtig. Punkt.
Gary Hamm
März 16, 2026 AT 19:28Die ganze Diskussion über Freistellung und Anrechnung ist ein Ablenkungsmanöver. Die echte Frage ist: Warum muss ein deutscher Bürger, der in einem EU-Land lebt und dort seine Miete versteuert, überhaupt noch in Deutschland Steuern zahlen? Warum ist Deutschland so egoistisch, dass es das Einkommen seiner Bürger weltweit kontrollieren will? Es ist nicht ‘Steuerfairness’. Es ist ‘Steuerimperialismus’. Die EU will einheitliche Regeln, aber nicht, weil es fair ist, sondern weil sie Macht will. Die Finanzämter sind keine Dienstleister. Sie sind Kontrollorgane. Und wir sind nicht Bürger. Wir sind Datenpunkte. Und wenn du eine Immobilie im Ausland hast, bist du ein ‘Risiko’. Du bist kein Mensch. Du bist ein Fall. Und das ist nicht nur ungerecht. Das ist unmenschlich.
Britt Luyckx
März 18, 2026 AT 09:02Ich hab’ vor drei Jahren eine Wohnung in Portugal gekauft und war total verunsichert. Ich hab’ mich an einen Steuerberater gewandt, der sich auf Auslandsimmobilien spezialisiert hat. Er hat mir alles erklärt – ohne Jargon, ohne Angstmache, mit echtem Verständnis. Ich hab’ die Rechnungen gesammelt, die Verträge übersetzen lassen, die Steuerbescheide eingescannt. Es war ein bisschen Arbeit, aber es war nicht schwer. Und jetzt? Ich hab’ keine Angst mehr. Ich hab’ keine Nachzahlung. Ich hab’ keine Strafe. Ich hab’ nur Ruhe. Und das ist das Wichtigste. Wenn du dir unsicher bist: Frag’ jemanden, der es weiß. Es gibt viele gute Berater. Sie sind nicht teuer, wenn du früh anfängst. Und sie sparen dir nicht nur Geld – sie sparen dir auch Stress. Du bist nicht allein. Es gibt Leute, die dir helfen wollen. Frag’ einfach.
christian gómez
März 18, 2026 AT 21:23Ich hab’ das Gefühl, dass hier nur Deutsche diskutieren. Aber wer hat denn die Miete aus dem Ausland verdient? Der deutsche Staat? Nein. Der deutsche Staat hat nur die Regeln gemacht. Aber die Leute, die die Immobilien gekauft haben, die haben das Geld verdient. Und jetzt soll man ihnen noch sagen, dass sie mehr Steuern zahlen müssen? Das ist nicht gerecht. Deutschland hat schon genug. Warum nicht einfach sagen: Wenn du im Ausland bist, dann bist du im Ausland. Dann ist es dein Land. Dann ist es deine Steuer. Warum muss Deutschland immer mitmischen? Das ist nicht ‘international’. Das ist ‘dominierend’. Und das ist nicht gut für Deutschland. Denn wenn man die Leute mit Regeln überfordert, dann verkaufen sie die Immobilien. Und dann haben wir weniger Investitionen. Und dann haben wir weniger Wohlstand. Und dann haben wir weniger Steuereinnahmen. Also: Hört auf, alles zu kontrollieren. Lasst die Leute in Ruhe. Sie wissen, was sie tun.