Die Idee, die eigene Wohnung über Airbnb - eine globale Plattform für Kurzzeitunterkünfte - zu vermieten, klingt zunächst wie ein einfacher Weg zu zusätzlichem Einkommen. Doch wer 2026 in Deutschland oder Österreich mit dieser Strategie beginnt, tritt auf minenfeldähnliches Terrain. Die Zeiten der wilden Weste sind vorbei. Mit der neuen EU-Verordnung 2024/1028, die am 20. Mai 2026 in Kraft tritt, ändert sich das Spiel fundamental. Plötzlich müssen Sie nicht nur Ihre Gäste willkommen heißen, sondern auch Behörden zufriedenstellen.
Ich habe mir die aktuelle Lage genau angesehen, weil viele Eigentümer vor einer großen Entscheidung stehen: Soll ich meine Immobilie weiterhin langfristig vermieten oder den Schritt in die touristische Nutzung wagen? Die Antwort hängt weniger von Ihrer Stimmung ab als von harten Zahlen, lokalen Gesetzen und der neuen europäischen Bürokratie. Hier erfahren Sie, was sich wirklich rechnet, wo die Fallen lauern und wie Sie legal bleiben.
Der neue regulatorische Rahmen: Was die EU-Verordnung bedeutet
Bis vor kurzem war das Feld der Kurzzeitvermietung ein Flickenteppich aus kommunalen Satzungen. Berlin hatte strenge Regeln, München andere, und in vielen kleineren Städten gab es kaum Kontrolle. Das ändert sich mit der EU-Verordnung 2024/1028. Diese Verordnung schafft einen einheitlichen Registrierungsrahmen. Ab dem 20. Mai 2026 dürfen Plattformen wie Airbnb nur noch Angebote veröffentlichen, die über eine gültige, zentralisierte Registrierungsnummer verfügen.
Die technische Abwicklung läuft in Deutschland über die Bundesnetzagentur. Das bedeutet für Sie: Keine mehrfachen Anträge bei verschiedenen Ämtern, aber dafür eine zentrale Datendrehscheibe, die monatlich Daten über Buchungen, Nächte und Adressen abrufen kann. Wenn Sie keine Nummer haben, wird Ihr Angebot schlichtweg nicht angezeigt. Es ist kein Vorschlag mehr, es ist eine Voraussetzung für Sichtbarkeit.
| Aspekt | Vor Mai 2026 | Ab Mai 2026 (mit EU-VO) |
|---|---|---|
| Registrierung | Kommunal unterschiedlich, oft lückenhaft | Zentralisiert über Bundesnetzagentur (D) / Landesbehörden (A) |
| Plattform-Pflicht | Keine systematische Prüfung | Veröffentlichung nur mit gültiger Registrierungsnummer |
| Datenübermittlung | Ad-hoc-Anfragen durch Behörden | Monatliche strukturierte Datenübermittlung an Behörden |
| Illegale Angebote | Hoch geschätzt (bis zu 30% des Marktes) | Prognostizierte Reduktion um 30% bis 2027 |
In Österreich sieht die Situation ähnlich aus, wenn auch die Umsetzung lokal variiert. In Wien beispielsweise gilt das Wohnhausgesetz, das die Umwidmung von Wohnraum in Ferienwohnungen stark einschränkt. Ohne Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft und der zuständigen Behörde riskieren Sie hohe Bußgelder. Die EU-Verordnung verschärft diese Kontrollmechanismen europaweit.
Rechtliche Hürden: Zweckentfremdung und lokale Gesetze
Bevor Sie überhaupt an die Registrierung denken, müssen Sie prüfen, ob Sie Ihre Wohnung überhaupt kurzfristig vermieten dürfen. In Ballungsräumen wie Berlin, München oder Wien herrscht akuter Wohnraummangel. Daher gibt es sogenannte Zweckentfremdungsgesetze.
In Berlin gilt seit 2014 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG). Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Ja, Sie lesen das richtig. Ein Nutzer auf Reddit berichtete kürzlich von einem Bußgeld von 12.500 Euro, weil er die Registrierung versäumt hatte - das ist eher das untere Ende der Skala. In München ist die Vermietung auf maximal acht Wochen pro Jahr beschränkt, es sei denn, Sie erhalten eine Sondergenehmigung. Hamburg verlangt seit 2022 eine Genehmigungspflicht für die vollständige Umwidmung einer Wohnung.
Für Vermieter in Graz oder anderen österreichischen Städten ist die Lage ähnlich komplex. Das Österreichische Mietrecht unterscheidet zwischen Hauptwohnsitz und Nebensitz. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, benötigen Sie oft eine Bewilligung nach dem Wohnhausgesetz. Ohne diese Bewilligung ist der Mietvertrag unwirksam, und Sie können im schlimmsten Fall sogar zur Räumung verpflichtet werden, wenn die Nachbarkommission einschreitet.
Praktischer Tipp: Prüfen Sie immer zuerst die lokale Satzung Ihrer Stadt. In Leipzig, Düsseldorf und Köln müssen Sie zwei Verfahren durchlaufen: Das Bauamt prüft die Nutzungsänderung, während ein separates Amt die touristische Nutzung genehmigt. Rechnen Sie mit Bearbeitungszeiten von vier bis zwölf Wochen.
Steuerliche Aspekte: Mehr als nur Einnahmen melden
Die Steuerbehörde interessiert sich erst ab der ersten Übernachtung. Viele private Vermieter unterschätzen die Komplexität. Es geht nicht nur um die Einkommensteuer, sondern auch um die Umsatzsteuer.
In Deutschland liegt die Umsatzsteuer für private Vermieter bei 19 %. Allerdings gibt es die Kleinunternehmerregelung: Bei Einnahmen unter 22.000 Euro im Kalenderjahr (§ 19 UStG) müssen Sie keine Umsatzsteuer ausweisen und auch keine Vorsteuer abziehen. Das vereinfacht die Buchhaltung erheblich. Sobald Sie diese Grenze überschreiten, müssen Sie monatlich oder quartalsweise Umsatzsteuervoranmeldungen einreichen. Eine Umfrage des Bundesverbands der Steuerberater ergab, dass 42 % der Kleinvermieter hier professionelle Hilfe benötigen.
Bei der Einkommensteuer greift der Grundfreibetrag. Im Jahr 2025 lag dieser bei 9.744 Euro. Alles darüber hinaus wird besteuert. Aber Achtung: Sie können Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören:
- Reinigungskosten (durchschnittlich 25-35 Euro pro Buchung)
- Plattformgebühren (Airbnb verlangt 3-14 % vom Buchungspreis)
- Abreibungen (linear über 50 Jahre bei Wohngebäuden, also 2 % p.a.)
- Versicherungen und Management-Software
In Österreich gelten ähnliche Prinzipien, jedoch mit spezifischen Freibeträgen und Sonderschreibungen. Die Finanzverwaltung Austria verlangt eine genaue Trennung von privater und gewerblicher Nutzung. Wenn Sie nur einen Teil der Wohnung vermieten, müssen Sie die Kosten entsprechend anteilig aufteilen.
Rendite-Rechnung: Kurzzeit vs. Langfristvermietung
Lohnt sich der Aufwand? Schauen wir uns die Zahlen an. In Berlin liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für langfristige Mieten bei 11,80 Euro pro Monat. Kurzzeitvermieter erzielen hingegen durchschnittlich 58,30 Euro pro Nacht. In München beträgt der Durchschnittspreis 72,40 Euro pro Nacht.
Nehmen wir eine 80 m² große Wohnung in München. Bei langfristiger Vermietung (10,85 Euro/m²) ergibt das einen Jahresumsatz von 10.416 Euro. Bei Kurzzeitvermietung und 200 vermieteten Tagen im Jahr erreichen Sie einen potenziellen Umsatz von 14.480 Euro. Das klingt nach einem klaren Sieg für die Kurzzeitvermietung, oder?
Doch die Rechnung ist nicht so einfach. Die Netto-Rendite fällt anders aus. Kurzzeitvermietung bringt zwar höhere Brutto-Einnahmen, aber auch deutlich höhere Kosten:
- Management-Aufwand: Durchschnittlich 4-6 Stunden pro Woche pro Objekt (Bewerbungsauskunft, Kommunikation, Reinigungskoordination).
- Saisonale Schwankungen: Nicht jede Nacht ist belegt. Auslastungsquoten von 70-80 % sind realistisch, nicht 100 %.
- Wear & Tear: Höhere Verschleißrate bei Möbeln und Einrichtung.
Experten wie Prof. Dr. Jürgen Frick von der TU München betonen, dass eine pauschale Verbotsstrategie kontraproduktiv ist, aber differenzierte Regulierung nötig ist. Die Rendite liegt bei Kurzzeitvermietungen typischerweise bei 2,5-4 % p.a., während langfristige Vermietungen bei 1,8-2,5 % liegen. Der Unterschied ist spürbar, aber nicht riesig, wenn man den Arbeitsaufwand bedenkt.
| Position | Langfristvermietung | Kurzzeitvermietung (200 Tage) |
|---|---|---|
| Bruttoumsatz/Jahr | 10.416 € | 14.480 € |
| Plattformgebühren | 0 € | ~1.500 € (ca. 10 %) |
| Reinigung | 0 € (Mieter selbst) | ~5.000 € (25 €/Nacht x 200) |
| Versicherung & Verwaltung | ~500 € | ~1.500 € (höherer Risikoansatz) |
| Geschätzte Netto-Einnahmen | ~9.916 € | ~6.480 € |
Wie Sie sehen, kann die langfristige Vermietung netto sogar profitabler sein, wenn Sie Ihren eigenen Zeitwert ignorieren. Für passive Investoren ist die Kurzzeitvermietung oft ein Trugschluss.
Praktische Umsetzung: So starten Sie legal
Wenn Sie sich dennoch für die Kurzzeitvermietung entscheiden, folgen Sie diesen Schritten, um auf der sicheren Seite zu sein:
- Eigentümerzustimmung sichern: Wenn Sie die Wohnung mieten, benötigen Sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Ohne diese ist jede Untervermietung illegal.
- Lokale Vorschriften prüfen: Informieren Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung über Zweckentfremdungssatzungen. In Wien heißt dies die "Bewilligung zur Beherbergung".
- Registrierung beantragen: Nutzen Sie die neuen zentralen Portale (in Deutschland über die Bundesnetzagentur). Beginnen Sie frühzeitig, da Bearbeitungszeiten lang sein können.
- Gäste dokumentieren: Führen Sie ein Melderegister gemäß § 19 Meldegesetz (Deutschland) oder den entsprechenden österreichischen Bestimmungen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und wird kontrolliert.
- Steuerberatung einholen: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, ob die Kleinunternehmerregelung für Sie infrage kommt und wie Sie Ihre Ausgaben optimal geltend machen.
Ein häufiger Fehler ist die Unterschätzung der lokalen Besonderheiten. Geschätzt 35 % aller Verstöße resultieren daraus, dass Vermieter die spezifischen Regelungen ihrer Kommune nicht kennen. Nutzen Sie die Beratungsangebote des Deutschen Ferienhausverbandes oder lokaler Mietervereine.
Fazit: Ist Airbnb noch lohnenswert?
Die Kurzzeitvermietung ist 2026 kein „Easy Money“ mehr. Sie erfordert Engagement, rechtliches Wissen und steuerliche Disziplin. Für Menschen, die ihre Wohnung ohnehin längere Zeit leerstehen lassen (z. B. Pendler oder Zweitwohnungsbesitzer), kann sie sinnvoll sein. Für diejenigen, die ihren Hauptwohnsitz monetarisieren wollen, ist das Risiko oft zu hoch.
Die neue EU-Verordnung sorgt für mehr Transparenz und Fairness. Illegale Anbieter werden aussortiert, was den Markt für legale Vermieter entlastet. Doch der administrative Aufwand bleibt bestehen. Überlegen Sie genau, ob Sie bereit sind, quasi Vollzeit als Hotelier zu arbeiten, oder ob Ihnen die ruhige, langfristige Vermietung lieber ist.
Muss ich für Airbnb-Vermietung eine Gewerbeanmeldung machen?
In Deutschland ist die Vermietung von Privatimmobilien meist kein Gewerbe, solange es nicht gewerblich organisiert ist (z.B. mehrere Objekte, professionelles Marketing). In Österreich kann die Vermietung als „Sonstige Einkünfte“ behandelt werden. Bei hoher Frequenz und professionellem Auftritt kann jedoch ein Gewerbe vorliegen. Klären Sie dies mit Ihrem Steuerberater.
Was passiert, wenn ich ohne Registrierung vermiete?
Ohne die erforderliche Registrierungsnummer darf Ihre Unterkunft ab Mai 2026 nicht auf Plattformen wie Airbnb gelistet werden. Zusätzlich drohen hohe Bußgelder aufgrund von Zweckentfremdungsgesetzen. In Berlin können diese bis zu 500.000 Euro betragen. Zudem können Sie keine Einnahmen steuerlich korrekt angeben, was zu Nachzahlungen führt.
Kann ich meine gemietete Wohnung auf Airbnb anbieten?
Nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung Ihres Vermieters. Ohne diese Einwilligung handelt es sich um eine unbefugte Untervermietung, die zum Ausschluss aus dem Mietverhältnis führen kann. Auch in Österreich ist die Zustimmung des Eigentümers zwingend erforderlich.
Wie hoch sind die Plattformgebühren von Airbnb?
Airbnb erhebt je nach Modell Gebühren zwischen 3 % und 14 %. Beim Gastgebermodell (Standard) zahlen Sie 3 % der Buchungsgebühr plus Servicegebühr. Beim Gastmodell zahlen die Gäste die Gebühr, und Sie behalten den vollen Preis, müssen aber die Servicegebühr in Ihre Kalkulation einbeziehen. Rechen Sie stets mit mindestens 10-15 % Gesamtkosten für Plattform und Zahlungsdienstleister.
Gilt die EU-Verordnung 2024/1028 auch in Österreich?
Ja, als EU-Verordnung ist sie direkt anwendbar. Österreich muss seine nationalen Systeme anpassen, um die zentrale Registrierung und Datenaustauschpflicht zu gewährleisten. Die konkreten technischen Abläufe werden von den österreichischen Bundesministerien koordiniert, aber das Ziel ist identisch: Transparenz und Bekämpfung illegaler Angebote.