Warum ausländische Käufer in Deutschland Immobilien kaufen
Deutschland bleibt ein beliebter Ort für ausländische Investoren - egal, ob aus den USA, China, Italien oder der Türkei. Kein Land in Europa bietet so viel Rechtssicherheit, stabile Mietpreise und eine starke Währung wie Deutschland. Seit 1998 gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen mehr für Ausländer, die eine Wohnung, ein Haus oder ein Gewerbeobjekt kaufen wollen. Das Gesetz zur Beseitigung von Erwerbsbeschränkungen hat alle Diskriminierungen abgeschafft. Selbst wenn Sie keinen Wohnsitz in Deutschland haben, dürfen Sie hier Immobilien erwerben. Das ist kein Sonderrecht - es ist Ihr Recht als EU-Bürger oder Drittstaatsangehöriger, geschützt durch die Kapitalverkehrsfreiheit der Europäischen Union.
Was Sie brauchen: Keine Genehmigung, aber viele Dokumente
Ein ausländischer Käufer braucht keine Genehmigung vom Staat, um eine Immobilie zu kaufen. Das ist ein häufiger Irrtum. Aber es gibt Pflichten, die Sie nicht ignorieren dürfen. Sie müssen Ihre Identität nachweisen - mit einem gültigen Reisepass oder Personalausweis. Wenn Sie ein Konto in Deutschland eröffnen wollen, brauchen Sie eine Steuernummer und einen Nachweis über Ihre Einkünfte. Deutsche Banken verlangen oft einen Grundbuchauszug der Immobilie, eine Einkommensbescheinigung aus Ihrem Heimatland und manchmal sogar eine Bescheinigung über Ihre Bonität von einer ausländischen Bank. Für chinesische Käufer ist das oft komplizierter als für US-Bürger, weil die Dokumente anders formatiert sind und mehr Übersetzungen benötigt werden.
Der Notar: Der entscheidende Schritt
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne Notar unmöglich. Das ist nicht nur eine Formalität - es ist der Punkt, an dem der Kauf rechtlich bindend wird. Der Notar prüft alles: den Grundbuchauszug, die Belastungen, die Steuerschulden, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist. Er erklärt Ihnen den Vertrag in deutscher Sprache. Wenn Sie kein Deutsch sprechen, müssen Sie einen Übersetzer mitbringen. Der Notar darf nicht einfach einen Übersetzer aus dem Internet nehmen - er muss von ihm beurkundet sein. Die Kosten dafür liegen zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Das ist teuer, aber notwendig. Viele ausländische Käufer denken, sie können den Vertrag per E-Mail unterschreiben. Das geht nicht. Die Beurkundung muss persönlich stattfinden - oder mit einer notariell beglaubigten Vollmacht, die in Ihrem Heimatland erstellt wurde und nach deutschem Recht gültig ist.
Transparenzregister: Wer ist wirklich der Eigentümer?
Seit 2020 müssen alle, die Immobilien in Deutschland besitzen, sich im Transparenzregister anmelden. Das ist eine Datenbank, in der der wirtschaftlich Berechtigte eingetragen wird - also die Person, die hinter der Immobilie steckt. Wenn Sie eine GmbH gründen, um die Wohnung zu halten, dann muss der Eigentümer der GmbH, nicht die GmbH selbst, eingetragen werden. Das gilt auch für ausländische Holdinggesellschaften. Die Strafe für Nichtmeldung: bis zu 50.000 Euro. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) prüft diese Angaben besonders streng seit Anfang 2023. Viele ausländische Käufer bekommen ihre Geldwäscheprüfung deshalb verzögert - bis zu drei Monate länger als früher.
Steuerliche Fallstricke: Was Sie nicht vergessen dürfen
Die Grunderwerbsteuer ist nicht überall gleich. In Bayern zahlen Sie 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Das ist ein Unterschied von tausenden Euro. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Ihre Mieteinnahmen in Deutschland besteuert - aber nur, wenn Sie nicht in Deutschland ansässig sind. Dann greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Ihrem Heimatland. In der Regel zahlen Sie die Einkommensteuer nur in Ihrem Land - aber Deutschland kann eine Quellensteuer von 25 % einbehalten, wenn Sie keine Steuerbescheinigung vorlegen. Und wenn Sie die Immobilie verkaufen? Dann wird der Gewinn besteuert - es sei denn, Sie haben sie mehr als zehn Jahre gehalten. Das ist ein wichtiger Punkt für Investoren, die mit kurzfristigem Gewinn rechnen. Viele unterschätzen das. Dr. Markus Fiala, Anwalt für Immobilienrecht, sagt: „70 % der ausländischen Investoren unterschätzen die steuerlichen Implikationen ihrer Eigentumsstruktur.“
Direkt oder indirekt: Wie halten Sie die Immobilie?
Sie können die Immobilie direkt unter Ihrem Namen halten - oder über eine deutsche GmbH. Direkt bedeutet: Sie sind der Eigentümer, alles ist einfach. Aber Sie haften mit Ihrem gesamten Vermögen, wenn jemand auf dem Grundstück stürzt. Indirekt über eine GmbH: Sie haben Schutz. Die GmbH haftet nur mit ihrem Kapital. Außerdem können Sie Gewinne besser versteuern, wenn Sie sie nicht sofort ausschütten. Aber: Die Gründung einer GmbH kostet 1.000 bis 2.000 Euro, und Sie brauchen einen deutschen Geschäftsführer, der in Deutschland wohnt. Die jährlichen Buchhaltungskosten liegen bei 1.500 bis 3.000 Euro. Für kleine Wohnungen lohnt sich das oft nicht. Für Gewerbeimmobilien oder mehrere Wohnungen ist es die bessere Wahl.
Finanzierung: Können Ausländer einen Kredit bekommen?
Ja. Deutsche Banken vergeben Kredite an Ausländer - aber mit strengeren Konditionen. Sie brauchen mindestens 30 % Eigenkapital, oft mehr. Die Zinsen sind ähnlich wie für Deutsche, aber die Laufzeit ist kürzer. Einige Banken verlangen eine deutsche Arbeitsbescheinigung oder einen deutschen Einkommensnachweis. Das ist für Selbstständige aus dem Ausland schwer. Aber es gibt Spezialbanken, die sich auf internationale Kunden spezialisiert haben. Wichtig: Der Kreditvertrag muss auch auf Deutsch sein. Eine Übersetzung reicht nicht. Die Bank prüft den Vertrag, nicht Ihre Sprachkenntnisse.
Die größten Fehler, die ausländische Käufer machen
- Keinen deutschen Anwalt oder Steuerberater engagieren - und sich auf einen Immobilienmakler verlassen, der nur verkaufen will.
- Den Notar nicht mit einem professionellen Übersetzer besuchen - und dann den Vertrag nicht verstehen.
- Die Steuern ignorieren - bis die Finanzbehörde eine Nachzahlung von 30 % des ursprünglichen Steuerbetrags verlangt.
- Die Vollmacht nicht richtig erstellen - und dann nicht zur Notarbeurkundung kommen können.
- Den Transparenzregister-Antrag vergessen - und später mit Geldstrafen zu kämpfen haben.
Wie lange dauert es?
Ein Immobilienkauf dauert zwischen drei und sechs Monate. Die Suche nach der passenden Wohnung: zwei bis acht Wochen. Die Finanzierung: vier bis zwölf Wochen - besonders wenn Sie aus dem Ausland kommen. Die rechtliche Prüfung und Vertragsvorbereitung: zwei bis vier Wochen. Die Notarbeurkundung: ein bis zwei Wochen. Und dann: die Eintragung ins Grundbuch. Das kann nochmal drei Wochen dauern. Wenn Sie alles schnell wollen, müssen Sie vorher alles vorbereiten: Dokumente übersetzen, Steuerberater finden, Bank kontaktieren, Vollmacht erstellen.
Was kommt als Nächstes?
Ab 2024 wird das europäische Transparenzregister eingeführt. Dann müssen alle ausländischen Eigentümer ihre Daten in einer zentralen EU-Datenbank hinterlegen - nicht nur in Deutschland. Das wird die Compliance einfacher machen - aber auch strenger. Außerdem wird der Fokus auf nachhaltige Immobilien steigen. Wer eine DGNB- oder LEED-zertifizierte Immobilie kauft, bekommt vielleicht bessere Konditionen - aber auch mehr Papierkram. Die Experten erwarten, dass der Anteil ausländischer Käufer bis 2025 auf fast 10 % steigt. Die Nachfrage bleibt stark - aber die Regeln werden komplexer.
Brauche ich als Ausländer eine Genehmigung, um in Deutschland eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Seit 1998 gibt es in Deutschland keine gesetzlichen Beschränkungen mehr für ausländische Käufer. Sie brauchen weder eine Genehmigung noch eine Sondererlaubnis. Das gilt für alle Staatsangehörigkeiten - egal ob aus der EU, den USA oder Asien. Die einzigen Voraussetzungen sind die Einhaltung der deutschen Kauf- und Steuervorschriften, insbesondere die notarielle Beurkundung und die Anmeldung im Transparenzregister.
Wie hoch sind die Kosten beim Immobilienkauf für Ausländer?
Zusätzlich zum Kaufpreis zahlen Sie: Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (1,5 % bis 2 %), Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt. in vielen Regionen), und gegebenenfalls Übersetzerkosten. Wenn Sie eine GmbH gründen, kommen noch Gründungskosten (1.000-2.000 €) und jährliche Buchhaltungskosten (1.500-3.000 €) hinzu. Die Gesamtkosten liegen oft zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises.
Kann ich als Ausländer einen deutschen Hypothekarkredit bekommen?
Ja, aber mit strengeren Bedingungen. Deutsche Banken verlangen in der Regel mindestens 30 % Eigenkapital, einen stabilen Einkommensnachweis aus dem Ausland und oft eine deutsche Anschrift oder einen deutschen Kontaktperson. Einige Banken akzeptieren nur Einkünfte in Euro oder aus EU-Ländern. Es gibt Spezialbanken, die auf internationale Kunden spezialisiert sind - aber die Zinsen sind oft etwas höher und die Laufzeiten kürzer als für deutsche Bürger.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vermiete?
Mieteinnahmen unterliegen der deutschen Einkommensteuer, wenn Sie nicht in Deutschland ansässig sind. Aber durch Doppelbesteuerungsabkommen zahlen Sie meist nur in Ihrem Heimatland. Deutschland kann jedoch eine Quellensteuer von 25 % einbehalten, wenn Sie keine Steuerbescheinigung vorlegen. Sie müssen jährlich eine Steuererklärung abgeben - auch wenn Sie nicht in Deutschland wohnen. Ein deutscher Steuerberater ist hier unerlässlich.
Wie kann ich die Immobilie rechtlich absichern, wenn ich nicht in Deutschland lebe?
Sie brauchen eine notariell beglaubigte Vollmacht, die es einer Person in Deutschland erlaubt, für Sie zu handeln - zum Beispiel den Notar zu vertreten oder den Mietvertrag zu unterzeichnen. Diese Vollmacht muss in Ihrem Heimatland erstellt und von einem Notar oder Konsul beglaubigt werden. Zusätzlich sollten Sie einen deutschen Anwalt und einen Steuerberater engagieren, die als Ihre rechtlichen Vertreter fungieren. Ohne diese Struktur laufen Sie Gefahr, dass Ihre Rechte nicht durchgesetzt werden können.