Fassaden unter Denkmalschutz: Sanierungsmöglichkeiten am Altbau

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Fassade sanieren möchten, geht es nicht um das, was Ihnen gefällt - sondern um das, was erlaubt ist. Viele Eigentümer glauben, sie könnten wie bei einem normalen Altbau einfach eine dicke Außendämmung anbringen, neue Fenster einbauen und die Fassade frisch streichen. Doch bei einem geschützten Gebäude ist das fast immer unmöglich. Die Denkmalschutzbehörden schützen nicht nur die Optik, sondern die gesamte historische Substanz. Und das hat Konsequenzen - für die Planung, die Kosten und die Zeit.

Was genau ist unter Denkmalschutz gemeint?

In Deutschland stehen etwa 600.000 Einzelgebäude und 100.000 Denkmalensembles unter gesetzlichem Schutz. Das sind Wohnhäuser aus dem 19. Jahrhundert, Villen mit Stuckfassaden, Fabrikgebäude, Kirchen, Schlösser - alles, was einen historischen, künstlerischen oder städtebaulichen Wert hat. Die Entscheidung, ob ein Gebäude geschützt ist, trifft die jeweilige Landesbehörde. Einmal unter Schutz gestellt, darf nichts verändert werden, ohne dass die Behörde zustimmt.

Dabei geht es nicht nur um große Veränderungen. Schon der Austausch einer einzelnen Ziegelsteinreihe, das Verputzen eines originalen Klinkermauerwerks oder das Anbringen einer neuen Fensterlaibung kann als Eingriff gewertet werden. Die Behörden prüfen, ob die Maßnahme das Erscheinungsbild verändert, ob sie den historischen Baustoffen schadet und ob es eine weniger invasive Alternative gibt.

Warum darf man nicht einfach dämmen?

Die größte Herausforderung bei der Sanierung ist die Energieeffizienz. Heute sollen Gebäude gut gedämmt sein - aber bei einem denkmalgeschützten Altbau ist eine Außendämmung meist tabu. Warum? Weil sie das historische Aussehen zerstört. Ein Stuckfassade mit feinen Ornamenten, eine rote Klinkerfassade aus dem Jahr 1905, ein verziertes Gesims - all das bleibt sichtbar. Eine 15 cm dicke Dämmplatte davor? Das wäre wie ein Kostüm über ein Originalgemälde zu ziehen.

Stattdessen wird Innendämmung empfohlen. Das klingt nach einem Kompromiss - und ist es auch. Denn sie frisst Wohnraum, verändert die Raumakustik und kann Feuchtigkeit problematisch beeinflussen. Doch mit den richtigen Materialien funktioniert sie. Kalziumsilikatplatten mit einer Wärmeleitfähigkeit von λ = 0,055 W/(m·K) sind besonders geeignet. Sie sind dampfdurchlässig, regulieren die Luftfeuchtigkeit und verhindern Schimmel. Lehmputze mit λ = 0,085 W/(m·K) kommen ebenfalls zum Einsatz, besonders in historischen Innenräumen, wo ein natürliches Raumklima wichtig ist.

Die Dicke der Innendämmung liegt meist zwischen 4 und 8 cm. Mehr ist selten möglich, denn dann würde der Raum zu sehr eingeschränkt. Der U-Wert liegt dabei typischerweise bei 0,45 bis 0,65 W/(m²·K). Das ist nicht so gut wie bei einem Neubau mit U-Wert 0,15 - aber für ein Altbauobjekt unter Denkmalschutz akzeptabel. Die EnEV macht hier Ausnahmen: Für geschützte Gebäude gelten weniger strenge Anforderungen als für andere Altbauten.

Farben, Fenster und Fassaden: Was ist erlaubt?

Die Farbe der Fassade ist kein persönlicher Geschmack - sie ist ein historisches Dokument. Nur mineralische Silikatfarben sind zugelassen. Sie sind dampfdurchlässig, haften dauerhaft auf Klinker, Stuck oder Putz und halten bis zu 30 Jahre. Acrylfarben oder moderne Kunststofflacke sind tabu. Sie versiegeln die Oberfläche, halten Feuchtigkeit zurück und führen zu Schäden im Mauerwerk.

Fenster sind eine der häufigsten Streitpunkte. Die meisten Anträge auf Fensteraustausch werden abgelehnt - 68 % in Bayern 2022. Warum? Weil historische Kastenfenster Teil des Denkmals sind. Neue Doppel- oder Dreifachverglasung passt nicht dazu. Aber: Es gibt Lösungen. Spezielle 16-mm-Isoliergläser mit dünnem Vakuum oder Low-E-Beschichtung, die in den alten Rahmen eingepasst werden, können genehmigt werden. Die Gläser müssen optisch fast identisch wirken - klar, nicht grünlich, nicht bläulich. Die Behörden prüfen die Gläser oft mit Farbvergleichen und Lichtmessungen.

Wenn die Fenster nicht ersetzt werden können, helfen andere Maßnahmen: Dichtungen an den Flügeln, zusätzliche innenliegende Fensterläden oder eine Kombination aus Innendämmung und Fensterdichtungen können die Wärmeverluste um 20-30 % reduzieren.

Kosten: Mehr Geld - aber auch mehr Förderung

Eine denkmalgerechte Sanierung kostet 30 bis 50 % mehr als eine normale. Für eine Fassadenfläche von 100 m² rechnen Sie mit 18.000 bis 25.000 Euro. Bei einem ungeschützten Altbau wären es nur 12.000 bis 16.000 Euro. Warum der Unterschied? Weil die Materialien teurer sind, die Handwerker spezialisiert sein müssen und die Planung viel aufwendiger ist.

Aber: Die Förderung ist deutlich besser. Die KfW zahlt bis zu 40 % Zuschuss für energetische Sanierungen - das ist mehr als bei jedem anderen Altbau. Das Programm 432 gilt seit Januar 2023 mit dieser Höchstgrenze. Ein typisches Projekt mit 70.000 Euro Sanierungskosten erhält somit bis zu 28.000 Euro Förderung. Dazu kommt das BAFA-Programm: Seit Juli 2023 übernimmt es 80 % der Kosten für einen zertifizierten Denkmalschutz-Energieberater. Das ist ein großer Vorteil - denn ohne ihn läuft fast nichts.

Wie läuft die Genehmigung ab?

Sie können nicht einfach loslegen. Der erste Schritt: Ein zertifizierter Denkmalpflegerischer Sachverständiger (nach DIN 5008) muss den Zustand der Fassade dokumentieren. Er erstellt einen Sanierungsvorschlag - mit mindestens drei Alternativen für jede Maßnahme. Das schreibt die DIN SPEC 18599-10 vor.

Dann folgt der Antrag bei der Denkmalschutzbehörde. Die Bearbeitungszeit beträgt durchschnittlich 4,2 Monate - bei komplexen Fällen bis zu 9 Monate. Viele Eigentümer geben in dieser Phase auf. Aber: 14 von 16 Bundesländern haben digitale Antragsportale eingeführt. Das macht den Prozess transparenter, aber nicht schneller.

Wichtig: Die Behörden sind heute flexibler als früher. Prof. Dr. Jürgen Thöne von der Universität Bamberg sagt: "Die Balance zwischen Energieeffizienz und Denkmalpflege ist heute besser als je zuvor." Besonders bei Fachwerkhäusern, die früher strikt gegen Innendämmung waren, gibt es jetzt klare Leitlinien. Seit Juli 2023 empfiehlt das Deutsche Nationalkomitee für Denkmalschutz ausdrücklich Innendämmung bei historischen Holzkonstruktionen - vorausgesetzt, sie wird fachgerecht ausgeführt.

Was kann schiefgehen?

Die größte Gefahr ist Feuchtigkeit. Wenn die Innendämmung nicht richtig geplant ist, kann sich Kondenswasser im Mauerwerk sammeln. Das führt zu Schimmel, Putzabplatzungen und Holzschäden. Deshalb braucht es einen zertifizierten Energieberater - nicht irgendeinen Handwerker. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) warnt ausdrücklich davor, ohne fachliche Begleitung zu sanieren.

Auch Farbfehler sind teuer. Wer eine Fassade mit falscher Farbe streicht, muss sie wieder abtragen. Historische Farben werden oft durch wissenschaftliche Untersuchungen ermittelt - mit Mikroskopen, Farbproben und chemischen Analysen. Das kostet ein paar hundert Euro, spart aber Tausende später.

Ein weiteres Problem: Luftdichtheit. Nach der Sanierung muss das Gebäude luftdicht sein - aber nicht luftdicht verschlossen. Es braucht eine kontrollierte Lüftung. Wer das vergisst, bekommt Schimmel in den Ecken - und die Behörde verlangt eine Rückbau.

Was tun, wenn die Behörde ablehnt?

Wenn Ihr Antrag abgelehnt wird, ist das nicht das Ende. Viele Eigentümer scheitern, weil sie nur eine Lösung vorschlagen. Die Behörden wollen mehrere Optionen sehen. Zeigen Sie: "Hier ist die Außendämmung - aber sie verändert das Erscheinungsbild. Hier ist die Innendämmung mit Kalziumsilikat - und hier eine Kombination aus Dämmung und energetischer Fensteraufrüstung mit speziellem Glas."

Manche Behörden sind bereit, zu verhandeln. Ein User auf Altbauwohnen.de berichtet: "Dreimal abgelehnt, viertes Mal mit 16-mm-Glas genehmigt." Der Trick: Zeigen Sie, dass Sie die Denkmalwerte respektieren - und gleichzeitig die Energieeffizienz verbessern. Machen Sie keine Forderungen - machen Sie Vorschläge.

Wer macht das richtig?

Nicht jeder Handwerker kann eine denkmalgeschützte Fassade sanieren. Es braucht Fachleute mit Erfahrung - und Zertifizierung. In Deutschland gibt es aktuell 1.247 zertifizierte Betriebe, die sich auf Denkmalschutz spezialisiert haben. Die Handwerkskammern führen Listen. Fragen Sie nach: "Haben Sie schon mal eine Fassade aus dem Jahr 1900 mit Innendämmung saniert?" Wenn sie zögern - suchen Sie weiter.

Die Kosten für eine solche Sanierung sind hoch - aber die Belohnung auch. Sie bewahren ein Stück Geschichte. Und Sie leben in einem Haus, das warm, trocken und schön ist - ohne seine Seele zu verlieren.

Was kommt als Nächstes?

Die Zukunft der Denkmalsanierung liegt in neuen Materialien. Aerogel-basierte Dämmsysteme mit einer Wärmeleitfähigkeit von λ = 0,013 W/(m·K) werden bereits in Pilotprojekten in Dresden und Potsdam getestet. Sie sind nur 2 cm dick - und wirken wie eine unsichtbare Dämmung. Wenn sie zertifiziert werden, könnten sie die Sanierung von Fassaden revolutionieren.

Aber auch die Förderung wird wichtiger. Die Bundesregierung hat bis 2027 insgesamt 1,5 Milliarden Euro für denkmalgeschützte Gebäude bereitgestellt. Das ist ein Signal: Diese Gebäude sind kein Problem - sie sind eine Aufgabe. Und wer sie richtig sanieren will, muss geduldig, genau und fachkundig sein.