Stellen Sie sich vor: Ihre Immobilie steht seit sechs Monaten zum Verkauf. Die Besichtigungen sind spärlich, die Angebote unter dem Erwarteten. Sie haben alles versucht - tiefer gestrichen, neue Fotos gemacht, den Preis gesenkt. Aber nichts bringt den Durchbruch. Was fehlt? Nicht die Lage. Nicht die Größe. Sondern die Präsentation.
Home Staging ist kein Luxus für Reiche. Es ist eine klare, messbare Strategie, um Ihre Immobilie schneller und teurer zu verkaufen. In Deutschland ist es noch nicht überall Standard, aber die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Professionell gestagte Wohnungen und Häuser verkaufen sich im Durchschnitt in 60 Tagen - doppelt so schnell wie unbehandelte Objekte. Und sie erzielen bis zu 15 % mehr Verkaufserlös. Das ist kein Zufall. Das ist Strategie.
Was ist Home Staging wirklich?
Home Staging bedeutet nicht, einfach neue Kissen aufs Sofa zu legen. Es ist die gezielte Inszenierung Ihres Zuhauses, damit potenzielle Käufer sich sofort hineinversetzen können. Der Begriff stammt aus den USA, wo Innenarchitektin Barbara Schwarz in den 70er-Jahren erkannte: Leere Räume wirken kalt. Überfüllte Räume wirken unübersichtlich. Beides verhindert Emotionen - und Emotionen entscheiden beim Kauf.
Ein Profi macht drei Dinge:
- Entpersonalisiert: Alle Fotos von der Familie, die Sportausrüstung im Flur, die Sammlung von Kaffeetassen - weg. Der Raum soll kein „Ihr“ Zuhause sein, sondern ein „Ihr nächstes“ Zuhause.
- Optimiert: Die Beleuchtung wird auf mindestens 300 Lux pro Raum gebracht. Wände werden in neutralen, hellen Tönen gestrichen. Möbel werden so platziert, dass Räume größer wirken.
- Inszeniert: Ein Sofa wird zum Gesprächspunkt, die Küchentheke zum Ort des Morgenskaffees, der Balkon zur entspannten Ecke. Alles wirkt einladend, aber nicht überladen.
Der Eingangsbereich, die Garage und der Garten - diese Bereiche werden oft ignoriert. Dabei entscheiden sie über den ersten Eindruck. Ein unordentlicher Vorgarten oder eine vollgestopfte Garage kann selbst die schönste Wohnung ruinieren.
Wie viel kostet Home Staging?
Die Kosten hängen von drei Faktoren ab: der Größe der Immobilie, dem Umfang der Maßnahmen und ob es physisches oder virtuelles Staging ist.
Im Durchschnitt liegen die Kosten zwischen 1 % und 3 % des Verkaufspreises. Bei einer Immobilie zu 300.000 € bedeutet das: 3.000 bis 9.000 €.
Einige Anbieter arbeiten mit festen Paketen:
- Wohnung bis 50 m²: 590 €
- Wohnung 51-100 m²: 760 €
- Wohnung ab 101 m²: 880 €
Dazu kommen oft Einzelkosten: Eine Beratung kostet etwa 350 €, ein Ein-Tages-Staging etwa 650 € (zuzüglich Mehrwertsteuer). Für große Objekte wird oft eine dreimonatige Mietdauer für Möbel und Dekoration vereinbart - genau die Zeit, die ein Verkauf im Durchschnitt braucht.
Alternativ gibt es virtuelles Staging: Digitale Bilder, die Ihre leere Wohnung mit Möbeln und Deko überlagern. Das kostet 75 € pro Bild, oder 200 € für drei Bilder. Es ist günstig, aber kein Ersatz für physisches Staging - besonders bei hochpreisigen Objekten. Käufer wollen fühlen, nicht nur sehen.
Was bringt es wirklich? Der ROI
Das ist der entscheidende Punkt: Lohnt sich das?
Studien zeigen: Gestagte Immobilien werden durchschnittlich 14,8 % über dem ursprünglichen Marktwert verkauft. Das ist kein theoretischer Wert. Ein Verkäufer aus Berlin berichtet: „Mit 8.500 € Staging-Kosten habe ich 27.000 € mehr erzielt.“ Das ist ein ROI von 218 %. Ein Makler aus München sagt: „Seit wir Home Staging bei 80 % unserer Objekte einsetzen, verkaufen wir 40 % schneller und 13,5 % über dem Schätzwert.“
Ein weiterer Vorteil: Die verkürzte Vermarktungszeit spart Geld. Wer seine Immobilie 60 Tage statt 120 Tage vermarktet, spart:
- Kreditzinsen
- Grundsteuer
- Wartungskosten
- Strom und Heizung
Bei einer monatlichen Belastung von 1.000 € sind das 6.000 €, die Sie nicht ausgeben müssen. Addieren Sie dazu den höheren Verkaufspreis - und plötzlich ist das Staging nicht mehr eine Ausgabe, sondern eine Investition mit doppeltem Gewinn.
Wann lohnt es sich nicht?
Home Staging ist kein Zauberstab. Es hilft nicht, wenn die Immobilie grundlegend defekt ist: Undichte Dächer, marode Fenster, feuchte Wände. Da nützt kein teures Sofa.
Auch bei sehr preiswerten Objekten unter 150.000 € lohnt sich professionelles Staging oft nicht. Die Kosten könnten den Mehrerlös übersteigen. Hier reicht oft eine gründliche Reinigung, eine neue Beleuchtung und das Entfernen persönlicher Gegenstände - das schaffen Sie selbst.
Und: Selbstversuche gehen oft schief. Wer versucht, Staging mit Ikea-Möbeln und Pinterest-Ideen zu machen, riskiert „Overstaging“: zu viel Deko, zu viele Farben, zu viel „Inszenierung“. Käufer spüren dann: Das ist nicht echt. Sie fühlen sich nicht angesprochen - sondern manipuliert.
Was macht einen guten Stager aus?
Nicht jeder, der ein paar Kissen verteilt, ist ein Home Stager. Die Branche hat sich professionalisiert. Seit 2022 gibt es die Deutsche Gesellschaft für Home Staging (DGHS), die Mindeststandards festlegt: 120 Stunden Ausbildung, Kenntnisse in Farb- und Raumlehre, Erfahrung mit Immobilienmärkten.
Ein seriöser Anbieter:
- Bringt Referenzen mit - nicht nur Fotos, sondern auch Verkaufsdaten.
- Erklärt, warum er etwas ändert - nicht nur „das sieht schöner aus“.
- Arbeitet mit Maklern zusammen, nicht gegen sie.
- Gibt keine falschen Versprechen - „Wir verkaufen Ihr Haus für 50 % mehr“ ist Betrug.
Vermeiden Sie Anbieter, die nur virtuelles Staging anbieten, ohne eine Besichtigung vor Ort. Das ist wie einen Autoverkauf nur mit einem Werbevideo zu machen - ohne Probefahrt.
Wie geht’s los?
Wenn Sie sich für Home Staging entscheiden, hier ist der Weg:
- Wählen Sie einen zertifizierten Anbieter aus Ihrer Region. In Österreich und Deutschland gibt es etwa 250-300 seriöse Anbieter.
- Buchen Sie eine kostenlose Erstberatung. Viele bieten das an.
- Entscheiden Sie: Physisch oder virtuell? Für Objekte über 300.000 € ist physisch immer die bessere Wahl.
- Entscheiden Sie sich für den Umfang: Beratung + Möblierung? Oder nur Deko und Reinigung?
- Verabschieden Sie sich von Ihren persönlichen Dingen. Alles, was Sie nicht mitnehmen, gehört weg - oder in Lager.
- Warten Sie. Die ersten Besichtigungen kommen meist innerhalb von 14 Tagen.
Ein Tipp: Lassen Sie sich die Kosten im Verhältnis zum erwarteten Verkaufspreis aufschreiben. Wenn der Mehrerlös 2-3 Mal höher ist als die Kosten - dann ist es eine klare Investition.
Die Zukunft von Home Staging
Die Nachfrage wächst. In Großstädten nutzen bereits 42 % der Makler Home Staging, auf dem Land erst 18 %. Bis 2025 wird prognostiziert, dass 65 % der Immobilien über 500.000 € professionell gestagt werden - heute sind es erst 38 %.
Virtuelles Staging wird weiter wachsen - besonders für ausländische Käufer, die nicht vor Ort sein können. Aber es bleibt ein Ergänzungsinstrument. Der emotionale Durchbruch passiert nur, wenn man durch den Flur geht, den Boden unter den Füßen spürt, das Licht im Wohnzimmer sieht.
Der Markt wird professioneller. Wer heute mit billigem Staging und falschen Versprechen arbeitet, wird verschwinden. Wer mit Qualität und Transparenz arbeitet, wird wachsen. Denn am Ende geht es nicht um Möbel. Es geht darum, Menschen ein Zuhause zu zeigen - das sie lieben wollen.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, verkaufen Sie nicht nur vier Wände. Sie verkaufen ein Leben. Und das verdient eine gute Inszenierung.
Wie viel kostet Home Staging für eine 80 qm Wohnung?
Für eine 80 qm Wohnung liegen die Kosten in der Regel zwischen 700 € und 1.200 €, je nach Anbieter und Umfang. Ein Basispaket mit Beratung, Möblierung und Dekoration kostet oft rund 760 €. Dazu kommen ggf. 20 % Mehrwertsteuer und Kosten für Reinigung oder Gartenpflege, die separat gebucht werden können.
Lohnt sich Home Staging bei einer Immobilie unter 200.000 €?
Bei Immobilien unter 200.000 € lohnt sich professionelles Staging oft nicht, wenn die Kosten über 2 % des Verkaufspreises liegen. Hier reicht eine gründliche Reinigung, eine neutrale Farbgestaltung und das Entfernen persönlicher Gegenstände. Das schaffen Sie selbst für unter 500 €. Der ROI ist dann geringer, aber immer noch positiv, wenn die Verkaufsdauer reduziert wird.
Was ist der Unterschied zwischen physischem und virtuellem Staging?
Physisches Staging bedeutet, dass echte Möbel und Deko in Ihre Wohnung gebracht und eingerichtet werden. Käufer können alles anfassen, fühlen und erleben. Virtuelles Staging ist eine digitale Überlagerung: Fotos Ihrer leeren Wohnung werden mit 3D-Möbeln bearbeitet. Es ist günstiger und schneller, aber weniger überzeugend. Bei Objekten über 300.000 € ist physisches Staging die einzige sinnvolle Wahl.
Wie lange dauert ein Home Staging-Prozess?
Der gesamte Prozess dauert in der Regel 2-4 Wochen: Erst die Beratung, dann die Planung, danach der Aufbau (meist an einem Tag). Die Möbel bleiben mindestens 60-90 Tage, da das die durchschnittliche Verkaufszeit ist. Der Abbau erfolgt nach Verkauf oder nach Ablauf des Vertrags. Die meisten Anbieter arbeiten mit dreimonatigen Mietverträgen.
Kann ich Home Staging selbst machen?
Sie können es versuchen - aber mit hohem Risiko. Viele Selbstversuche scheitern an fehlender Objektivität. Was Ihnen „schön“ erscheint, wirkt auf Käufer oft unprofessionell. Farbgestaltung, Licht und Möbelplatzierung erfordern Erfahrung. Wer ohne Know-how arbeitet, riskiert „Overstaging“ oder eine unattraktive Präsentation. Ein professioneller Stager weiß, was funktioniert - und was nicht.
Welche Räume sind am wichtigsten für das Staging?
Die drei wichtigsten Räume sind: 1. Der Eingangsbereich - hier entsteht der erste Eindruck. 2. Das Wohnzimmer - hier verbringen Käufer die meiste Zeit. 3. Die Küche - sie ist das Herzstück des Zuhauses. Aber auch der Badezimmer und der Garten werden oft entscheidend bewertet. Ein ordentlicher, gepflegter Garten kann den Verkauf sogar noch beschleunigen.
Wird Home Staging von Maklern empfohlen?
Ja, immer häufiger. In Großstädten wie Berlin, München oder Wien nutzen bereits über 40 % der Makler professionelles Staging. Sie wissen: Ein gut präsentiertes Objekt verkauft sich schneller, und das reduziert ihre eigenen Kosten und erhöht ihre Erfolgsquote. Ein Makler, der Staging anbietet, zeigt Professionalität - und dass er den Verkauf ernst nimmt.
Was ist „Overstaging“ und warum ist es gefährlich?
Overstaging bedeutet: zu viel Deko, zu viele Farben, zu viel „Inszenierung“. Ein Zimmer mit acht Kissen, einem Blumenstrauß, einem Kerzenhalter und einem Bild mit einem Sonnenuntergang wirkt nicht einladend - sondern künstlich. Käufer spüren dann: Das ist kein echtes Zuhause. Sie fühlen sich manipuliert. Das verhindert Emotionen - und damit den Kauf. Einfachheit und Authentizität gewinnen.