Was Sie wirklich bezahlen, wenn Sie im Ausland eine Immobilie kaufen
Ein Ferienhaus in Spanien, eine Wohnung in Wien, ein Haus in Italien - viele Deutsche träumen davon, ihr Zuhause außerhalb der Grenzen zu finden. Aber der Kaufpreis ist nur die Spitze des Eisbergs. Die Kaufnebenkosten können schnell doppelt so hoch werden wie erwartet. Wer glaubt, mit 10 % zusätzlich zu rechnen, liegt oft falsch. In manchen Fällen sind es 15 %, 18 %, sogar mehr. Und das, obwohl der Kaufpreis im Ausland oft günstiger erscheint als in Deutschland.
Warum die Nebenkosten so unterschiedlich sind
In Deutschland ist es üblich, dass Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Das klingt fair - bis man sieht, wie es anderswo läuft. In Spanien trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision. In Österreich gibt es keine geteilten Provisionen, sondern klare Regeln: Wer den Vertrag aufsetzt, zahlt. Diese Unterschiede machen den Vergleich so schwierig. Es geht nicht nur um Zahlen, sondern um Systeme. Jedes Land hat seine eigenen Regeln, seine eigenen Steuern, seine eigenen Pflichten.
Deutschland: Hohe Steuern, aber klare Strukturen
In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises. Das klingt viel, aber es ist berechenbar. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland: In Bayern zahlen Sie nur 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Bei einem Haus für 400.000 Euro macht das einen Unterschied von 12.000 Euro - nur wegen der Landesgrenze. Notar- und Grundbuchkosten kommen mit 1,5 % bis 2 % dazu. Maklerprovisionen liegen bei 3,57 % bis 7,14 %, meist halbiert. In Hamburg, bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro, ergab das: 14.445 Euro Makler, 24.750 Euro Steuer, 9.000 Euro Notar - insgesamt 48.195 Euro Nebenkosten. Kein Spaß, aber planbar.
Spanien: Alles auf den Käufer - und noch mehr Überraschungen
Spanien ist das beliebteste Ziel für deutsche Käufer. 45 % aller Auslandsimmobilienkäufe von Deutschen landen hier. Aber die Kosten sind anders. Die Grunderwerbsteuer, genannt Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, liegt zwischen 6 % und 10 % - je nach Region. In Andalusien sind es oft 8,5 %. Dazu kommen 1 % bis 2 % für Notar und Grundbuch. Aber dann kommt der Knaller: Die Maklerprovision. Sie liegt bei 3 % bis 5 %, aber mit 21 % Mehrwertsteuer drauf. Bei 300.000 Euro Kaufpreis: 4 % Provision = 12.000 Euro, plus 21 % MwSt. = 2.520 Euro. Das macht allein für den Makler 14.520 Euro. In Deutschland wären das bei geteilter Provision nur knapp 5.400 Euro. Und dann noch Anwalt und Übersetzung: 1 % des Kaufpreises, meist Pflicht. Viele Deutsche vergessen das. Ein Käufer in Teneriffa rechnete mit 10 % Nebenkosten - am Ende waren es 15,5 %. Warum? Weil die regionale Steuer höher war und die Übersetzung der Verträge 2.000 Euro kostete. Die Kanarischen Inseln sind eine Ausnahme: Hier gilt die IGIC mit nur 7 % - das spart Geld.
Österreich: Teurere Grundbucheintragung, aber niedrigere Steuer
Österreich liegt bei 18 % der Auslandsimmobilienkäufe von Deutschen auf Platz zwei. Die Grundverkehrssteuer ist mit 3,5 % vergleichbar mit Bayern. Aber die Grundbucheintragung kostet 1,1 % - in Deutschland sind es nur 0,5 % bis 1 %. Das macht bei 300.000 Euro einen Unterschied von 300 Euro. Klingt wenig, aber es summiert sich. Maklerkosten sind meist vom Verkäufer zu tragen - ein Vorteil. Aber: Keine geteilte Provision. Wer den Makler beauftragt, zahlt. Und: Anwälte sind nicht verpflichtend, aber oft sinnvoll, besonders wenn Sie nicht Deutsch sprechen. Die Kosten liegen bei 1 % bis 1,5 %. Insgesamt: 8 % bis 11 % Nebenkosten - etwas günstiger als Spanien, aber teurer als Bayern.
Was Sie unbedingt einplanen müssen
Ein einfacher Rechenweg hilft: Nehmen Sie den Kaufpreis, und addieren Sie Schritt für Schritt:
- Grunderwerbsteuer: Recherchieren Sie den genauen Satz im Land und sogar in der Region. In Spanien: 6-10 %. In Deutschland: 3,5-6,5 %. In Österreich: 3,5 %.
- Notar- und Grundbuchkosten: Meist 1-2 %. In Österreich: 1,1 %, in Deutschland: 1,5-2 %.
- Maklerprovision: In Deutschland: 3,5-7,14 %, meist halbiert. In Spanien: 3-5 % + 21 % MwSt. In Österreich: meist vom Verkäufer getragen.
- Anwalts- und Übersetzungskosten: In Spanien: Pflicht, ca. 1 %. In Deutschland: freiwillig. In Österreich: empfohlen, aber nicht verpflichtend.
- Weitere Kosten: Finanzierungsgebühren, Versicherungen, eventuelle Abgaben für Gemeinden, Energieausweis.
Ein Beispiel: 250.000 Euro Kaufpreis in Andalusien:
- Grunderwerbsteuer (8,5 %): 21.250 Euro
- Notar und Grundbuch (1,5 %): 3.750 Euro
- Makler (4 % + 21 % MwSt.): 14.520 Euro
- Anwalt und Übersetzung (1 %): 2.500 Euro
- Summe: 42.020 Euro (16,8 %)
Das ist kein Einzelfall. Viele Käufer rechnen mit 10 % - und landen bei 16 %.
Was sich 2025 ändern wird
Die EU will mehr Transparenz. Seit 2024 müssen alle Immobilienverträge in der Amtssprache des Landes und in der Sprache des Käufers vorliegen. Das reduziert Missverständnisse. Spanien plant, die Grunderwerbsteuer landesweit auf 7 % zu vereinheitlichen - das macht die Planung einfacher. Deutschland erwägt eine bundesweite Steuer von 5 %. Und: Die Digitalisierung von Notar- und Grundbuchverfahren senkt die Kosten. Bis 2025 könnte das die Nebenkosten in ganz Europa um 0,5 % senken. Langfristig rechnen Experten mit einem Durchschnitt von 8-12 % - statt der heutigen 10-15 %. Das wird den Markt fairer machen.
Der größte Fehler: Die Region ignorieren
Ein Käufer in Bayern zahlt 3,5 % Grunderwerbsteuer. Ein Käufer in Nordrhein-Westfalen zahlt 6,5 %. Das ist ein Unterschied von 12.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis. Genauso in Spanien: In Madrid ist die Steuer höher als in Valencia. In den Kanarischen Inseln ist sie niedriger. Wer nur nach dem Land schaut, macht einen fatalen Fehler. Die Region zählt. Recherchieren Sie genau. Fragen Sie lokale Notare. Holen Sie sich eine schriftliche Kostenaufstellung - nicht nur eine Schätzung.
Was Sie tun sollten - jetzt
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben:
- Bestimmen Sie den genauen Kaufpreis.
- Finden Sie heraus, wie hoch die Grunderwerbsteuer in der konkreten Region ist.
- Frage nach den Maklerkosten: Wer zahlt? Ist MwSt. dabei?
- Prüfen Sie, ob ein Anwalt Pflicht ist - und wie viel er kostet.
- Bitten Sie um eine detaillierte Kostenaufstellung in Schriftform - mit allen Posten, Steuern, Gebühren, MwSt.
- Rechnen Sie mindestens 12 % Nebenkosten ein - und planen Sie 15 % als Puffer.
Die Immobilie ist Ihr Traum. Aber die Nebenkosten sind Ihr Realität. Wer sie nicht kennt, kauft nicht eine Immobilie - er kauft eine Überraschung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien im Vergleich zu Deutschland?
In Spanien liegen die Kaufnebenkosten typisch bei 10-15 %, oft sogar höher. Der Hauptunterschied: Der Käufer trägt die gesamte Maklerprovision - inklusive 21 % Mehrwertsteuer. In Deutschland werden diese Kosten meist halbiert. Außerdem sind Anwalts- und Übersetzungskosten in Spanien Pflicht, in Deutschland nicht. Die Grunderwerbsteuer ist in beiden Ländern ähnlich hoch, aber in Spanien regional unterschiedlicher. Ein Kaufpreis von 300.000 Euro führt in Spanien zu rund 35.000-45.000 Euro Nebenkosten, in Deutschland zu 30.000-40.000 Euro - je nach Bundesland.
Warum sind Anwaltskosten in Spanien so wichtig?
In Spanien ist es nicht nur empfehlenswert, sondern oft zwingend notwendig, einen spanischen Anwalt zu beauftragen, der die Verträge prüft und auf Ihre Rechte achtet. Deutsche Verträge sind oft nicht rechtsgültig, wenn sie nicht in spanischer Sprache und nach spanischem Recht erstellt sind. Der Anwalt prüft auch, ob die Immobilie frei von Belastungen ist, ob die Bauvorschriften eingehalten wurden und ob die Steuern bezahlt sind. Ohne Anwalt riskieren Sie, eine Immobilie mit verborgenen Schulden oder rechtlichen Problemen zu kaufen. Die Kosten liegen bei etwa 1 % des Kaufpreises - ein kleiner Preis für Sicherheit.
Kann ich die Grunderwerbsteuer in Deutschland sparen, wenn ich im Ausland kaufe?
Nein. Die deutsche Grunderwerbsteuer gilt nur für Immobilien innerhalb Deutschlands. Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, zahlen Sie die Steuern des jeweiligen Landes. In Spanien zahlen Sie die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, in Österreich die Grundverkehrssteuer. Die deutsche Steuer ist irrelevant - es sei denn, Sie verkaufen die ausländische Immobilie später und machen Gewinn. Dann könnte die deutsche Einkommensteuer greifen. Aber beim Kauf selbst: Keine deutsche Steuer.
Welche Länder sind für deutsche Käufer aktuell am günstigsten?
Aktuell sind die Kanarischen Inseln (Spanien) mit nur 7 % IGIC (statt 10 % MwSt.) die günstigste Option innerhalb Spaniens. In Österreich sind die Gesamtkosten mit 8-11 % oft niedriger als in Nordrhein-Westfalen oder Berlin, wo die Grunderwerbsteuer bei 6,5 % liegt. Bayern bleibt mit 3,5 % Steuer und halbierter Maklerprovision die günstigste Option innerhalb Deutschlands - aber wenn man nach Ausland sucht, sind die Kanaren und manche Regionen in Portugal oder Griechenland attraktiver. Wichtig ist: Nicht das Land, sondern die Region entscheidet. Ein Haus in Andalusien kann teurer sein als eines in Katalonien, obwohl beide in Spanien liegen.
Was passiert, wenn ich die Nebenkosten unterschätze?
Sie zahlen mehr als geplant - und das kann Ihre Finanzierung gefährden. Viele Käufer haben einen Kredit für den Kaufpreis plus 10 % Nebenkosten beantragt. Wenn es aber 15 % oder 20 % sind, fehlt das Geld. Dann müssen Sie nachzahlen, den Kredit umstellen, oder - schlimmstenfalls - den Kauf abbrechen. Das kostet Geld, Zeit und Nerven. Einige Käufer verlieren sogar ihre Anzahlung, wenn sie den Kauf nicht abschließen können. Deshalb: Rechnen Sie immer mit 15 %, und planen Sie einen finanziellen Puffer von 5 % zusätzlich. Besser zu viel als zu wenig.