Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, steht oft eine schwierige Entscheidung an: Den Mieter rauswerfen - oder den Mieter mitverkaufen? Viele Verkäufer glauben, dass eine Räumungsklage den Verkaufspreis deutlich erhöht. Und das stimmt auch - aber nur, wenn man die wahren Kosten kennt. Denn hinter dem Versprechen eines höheren Preises verbirgt sich ein finanzielles und zeitliches Risiko, das viele unterschätzen.
Warum überhaupt eine Räumungsklage?
Käufer zahlen in Deutschland durchschnittlich 15 bis 20 % mehr für eine leerstehende Immobilie als für eine mit Mieter. Das hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) im dritten Quartal 2023 bestätigt. Der Grund ist einfach: Kein Käufer will sich mit einem Mieter auseinandersetzen, der vielleicht nicht ausziehen will, oder mit einer Wohnung, die noch renoviert werden muss - und die er nicht selbst steuern kann. Deshalb drängen viele Käufer darauf, dass die Immobilie unvermietet übergeben wird. Aber hier kommt die Hürde: Der Gesetzgeber hat das Mietrecht stark geschützt. Laut Bundesgerichtshof (BGH) vom 18. Januar 2022 (Az. VIII ZR 100/21) ist der bloße Wunsch, eine Immobilie zu verkaufen, kein gültiger Grund, um einen Mieter zu kündigen. Sie dürfen nicht einfach sagen: „Ich verkaufe, du musst raus.“ Das wäre rechtlich nicht haltbar. Deshalb greifen viele Vermieter zur Räumungsklage. Sie versuchen, über andere Kündigungsgründe wie „wirtschaftliche Nutzung“ (§ 568 BGB) oder „dringender Bedarf“ (§ 573 BGB) den Mieter zu entfernen. Doch diese Wege sind eng, kompliziert und teuer.Wie berechnen sich die Kosten einer Räumungsklage?
Die Kosten einer Räumungsklage hängen von einem einzigen Wert ab: dem Streitwert. Der wird nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) berechnet - und zwar als zwölfmal die monatliche Kaltmiete. Wenn Ihre Wohnung 750 € Kaltmiete kostet, ist der Streitwert 9.000 €. Bei diesem Streitwert fallen drei Hauptkostenposten an:- Gerichtskosten: 510 € als Kostenvorschuss (nicht die endgültige Summe, aber die erste Zahlung, die Sie leisten müssen)
- Außergerichtliche Anwaltskosten: 375 € für die Vorbereitung der Kündigung und des Schriftverkehrs
- Prozesskosten des Anwalts: 520 € für die Einreichung der Klage, die Anhörung und die Vertretung im Gericht
Was viele vergessen: Die versteckten Kosten
Die offiziellen Kosten sind nur die Spitze des Eisbergs. Die meisten Vermieter merken erst nach Monaten, wie viel wirklich draufgeht.- Zeitverlust: Eine Räumungsklage dauert im Durchschnitt 6,4 Monate. Währenddessen zahlt der Mieter weiter - aber Sie können die Wohnung nicht verkaufen. Das ist ein doppelter Verlust: Sie verlieren den Verkaufserlös und die Miete gleichzeitig.
- Terminverlegungen: Gerichte sind überlastet. Wenn ein Termin verschoben wird, kostet das zwischen 200 und 300 € pro Verlegung - und das kann mehrmals passieren. 68 % der Vermieter berichten davon, laut einer Umfrage von VermietSicher.
- Entrümpelung und Renovierung: Nach der Räumung ist die Wohnung oft voller Müll, Schäden oder veralteter Ausstattung. Die Kosten dafür liegen oft bei 1.000 bis 3.000 € - und die werden nicht vom Mieter erstattet.
- Rechtschutzversicherung: Ohne Versicherung zahlen Sie alles selbst. Eine gute Mietrechtsversicherung kostet 120-180 € pro Jahr. Aber wenn Sie sie nicht haben, zahlen Sie die 1.400 € aus eigener Tasche - und das, bevor Sie auch nur einen Cent vom Verkauf haben.
Wie hoch ist die Erfolgsquote?
Nicht jede Räumungsklage gewinnt. Die Erfolgsquote liegt bundesweit bei 63 % - aber das ist der Durchschnitt für alle Fälle. Bei Verkäufen ist die Quote deutlich niedriger, weil der Kündigungsgrund „Verkauf“ nicht gilt. Viele Richter lehnen solche Klagen ab, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass er die Wohnung selbst nutzen will oder ein Familienmitglied einzieht. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Vermieter aus Graz hat eine 65 m² Wohnung mit 750 € Kaltmiete verkauft. Er hat eine Räumungsklage eingereicht - und verloren. Der Mieter hatte einen 15-jährigen Vertrag und keine Mietrückstände. Das Gericht sah keinen dringenden Bedarf. Der Vermieter blieb mit 2.850 € Kosten sitzen - und musste die Wohnung trotzdem mit Mieter verkaufen, zum 18 % niedrigeren Preis.
Was kostet es, den Mieter nicht zu räumen?
Es gibt Alternativen - und sie sind oft günstiger.- Übernahme des Mietverhältnisses: Der Käufer übernimmt den Mieter und den bestehenden Vertrag. Das ist rechtlich einfach, kostet fast nichts - und viele Käufer akzeptieren das, besonders bei jungen, zuverlässigen Mietern.
- Aufhebungsvertrag mit Entschädigung: Sie zahlen dem Mieter eine einmalige Summe, damit er freiwillig auszieht. Bei einer Wohnung mit 800 € Miete liegt diese Summe meist zwischen 1.500 und 2.500 €. Das ist günstiger als eine Räumungsklage - und viel schneller.
- Warten bis zum Vertragsende: Wenn der Mietvertrag in 6 Monaten ausläuft, lohnt es sich oft, abzuwarten. Dann können Sie die Wohnung ohne Klage leer verkaufen - und sparen alle Kosten.
Wann lohnt sich eine Räumungsklage?
Es gibt nur drei echte Fälle, in denen sich eine Räumungsklage lohnt:- Der Mieter zahlt nicht mehr: Wenn er seit mehr als zwei Monaten keine Miete zahlt, können Sie nach § 543 BGB kündigen. Dann ist die Klage nicht nur gerechtfertigt - sie ist auch rechtlich sicher.
- Der Mieter verursacht massive Störungen: Lärm, Gewalt, Schäden an der Wohnung - das sind echte Gründe. Aber: Sie müssen Beweise sammeln - Zeugen, Protokolle, Fotos.
- Die Wohnung soll komplett modernisiert werden: Wenn Sie oder der Käufer eine umfassende Sanierung planen (z. B. neue Heizung, Fenster, Bäder), und das Mietrecht das erlaubt (§ 554 BGB), können Sie unter Umständen kündigen. Aber: Der Mieter hat ein Recht auf Ersatz - und die Sanierung muss nachweislich notwendig sein.
Was passiert, wenn Sie die Klage verlieren?
Wenn die Klage abgewiesen wird, zahlen Sie alles selbst - und der Mieter bleibt. Und Sie müssen noch die Kosten des Mieters tragen, wenn er einen Anwalt hatte. Das kann weitere 800-1.500 € kosten. Noch schlimmer: 43 % der Vermieter, die eine Räumungsklage gewinnen, bekommen die Kosten vom Mieter nicht zurück - weil er zahlungsunfähig ist. Das hat der IVD in einer Umfrage 2023 ermittelt. Sie gewinnen das Verfahren - und verlieren trotzdem Geld.
Was tun, wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen?
1. Prüfen Sie den Mietvertrag: Ist er unbefristet? Wie alt ist er? Hat der Mieter Rückstände? 2. Recherchieren Sie den Mieter: Ist er alt, krank, langjährig? Dann ist er rechtlich besonders geschützt. 3. Beraten Sie sich mit einem Mietrechtsanwalt: Nicht jeder Anwalt kennt die aktuellen Urteile. Suchen Sie einen, der speziell auf Mietrecht spezialisiert ist. 4. Rechnen Sie realistisch: Wie viel mehr bekommen Sie für die leerstehende Wohnung? Wie viel kosten die Klage, die Zeit, die Risiken? Vergleichen Sie das mit dem Preis, den Sie bei Vermietung erzielen würden. 5. Prüfen Sie die Rechtschutzversicherung: Haben Sie eine? Wenn ja - nutzen Sie sie. Wenn nicht: Denken Sie daran, dass eine Versicherung günstiger ist als eine Klage.Die Zukunft: Gesetze werden strenger
Mit dem Zweiten Wohnraummodernisierungsgesetz (2. WoMoG) vom 1. September 2023 wurden die Kündigungsgründe weiter eingeschränkt. Experten prognostizieren, dass die Anzahl der Räumungsklagen im Verkaufskontext bis 2026 um 20-25 % sinken wird - und die Kosten pro Fall um 15-20 % steigen. Das bedeutet: Was heute noch als „gängige Praxis“ gilt, wird in zwei Jahren rechtlich fast unmöglich sein. Wer jetzt noch mit Räumungsklagen rechnet, läuft Gefahr, sich in einem System festzuklemmen, das sich rasant verändert.Fazit: Die Wahrheit über Räumungsklagen
Eine Räumungsklage ist kein Werkzeug, um den Verkaufspreis zu erhöhen. Sie ist ein letzter Ausweg - und ein riskanter. Die Kosten sind hoch, die Erfolgsquote niedrig, die Dauer lang, und die rechtlichen Hürden größer denn je. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen: Denken Sie nicht an die Räumung. Denken Sie an den Mieter. Ein guter Mieter ist kein Problem - er ist ein Vermögenswert. Und ein sauberer, gut erhaltener Mietvertrag kann den Verkauf sogar erleichtern. Machen Sie sich klar: Der höchste Preis ist nicht immer der beste Preis. Manchmal ist der geringere Preis mit weniger Stress, weniger Kosten und weniger Risiko der klügere Weg.Kann ich einen Mieter einfach wegen Verkauf kündigen?
Nein. Laut Bundesgerichtshof (BGH) vom 18. Januar 2022 ist der bloße Verkaufswille kein zulässiger Kündigungsgrund. Sie müssen andere Gründe nachweisen, wie z. B. Eigenbedarf, Mietrückstände oder schwere Störungen. Sonst wird die Kündigung rechtlich ungültig.
Wie viel kostet eine Räumungsklage bei 800 € Kaltmiete?
Bei einer Kaltmiete von 800 € beträgt der Streitwert 9.600 €. Die Gerichtskosten liegen bei etwa 540 €, die Anwaltskosten bei rund 900 €. Insgesamt müssen Sie mindestens 1.450 € vorab zahlen - ohne Berücksichtigung von Entrümpelung, Terminverlegungen oder Mieterkosten. In der Praxis liegen die tatsächlichen Kosten oft bei 2.000-2.800 €.
Ist eine Räumungsklage teurer als ein Aufhebungsvertrag?
Ja, oft deutlich. Eine freiwillige Aufhebung mit Entschädigung kostet bei 800 € Miete meist 1.500-2.500 € - aber sie ist schneller, sicherer und ohne Gerichtsrisiko. Eine Räumungsklage kann bis zu 3.000 € teurer werden, wenn man alle versteckten Kosten einrechnet.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Im Durchschnitt dauert eine Räumungsklage 6,4 Monate - von der Kündigung bis zur vollständigen Räumung. In manchen Fällen kann es bis zu 12 Monate dauern, besonders wenn der Mieter Einspruch einlegt oder Terminverlegungen erfolgen. Währenddessen können Sie die Immobilie nicht verkaufen.
Was passiert, wenn ich die Klage verliere?
Sie zahlen alle Kosten selbst - Gericht, Anwalt, Entrümpelung. Außerdem müssen Sie oft auch die Anwaltskosten des Mieters übernehmen. Und der Mieter bleibt. Das bedeutet: Sie haben Geld verloren, Zeit verloren - und die Immobilie weiterhin mit Mieter zu verkaufen.
Sollte ich eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht haben?
Ja, unbedingt. Eine gute Mietrechtsversicherung kostet 120-180 € pro Jahr. Sie deckt Anwaltskosten, Gerichtskosten und sogar Schadensersatzansprüche ab. Ohne sie zahlen Sie bei einer Klage alles selbst - und das kann schnell 3.000 € oder mehr werden.
Kommentare (17)
Kaia Scheirman
November 20, 2025 AT 04:45Ich hab letztens eine Wohnung mit Mieter verkauft – und der Käufer war total happy, weil er den alten Mann als Nachbarn hatte. Der hat immer Blumen auf den Balkon gestellt und den Briefkasten gereinigt. War mehr Wert als 15 % mehr Preis.
Manchmal ist der Mieter das beste Feature der Immobilie.
Vera Ferrao
November 21, 2025 AT 05:04Alsoooo… ich sag’s mal so: Wer glaubt, dass er mit ‘Räumungsklage’ den Verkauf ‘optimiert’, der hat entweder nie einen Mieter gehabt… oder er lebt in einer anderen Welt… wo Mieter einfach verschwinden, wenn man sie anschreit…
Das ist nicht ‘Marktwirtschaft’ – das ist ‘Diktatur mit Anwalt’… und der Anwalt kriegt das Geld… nicht du.
Hans De Vylder
November 22, 2025 AT 16:29Deutschland ist ein Land, das seine Mieter wie Könige behandelt – und die Vermieter wie Knechte. Wer hier noch glaubt, dass Eigentum bedeutet, dass man tun kann, was man will… der ist ein Naivling.
Die Politik hat den Immobilienbesitz abgeschafft. Wer will, dass sein Haus sein eigenes ist – der zieht nach Polen. Oder in die Schweiz. Oder irgendwohin, wo noch Recht gilt.
Stijn Peeters
November 23, 2025 AT 17:39Die Zahlen im Artikel sind korrekt und gut strukturiert. Es ist wichtig, zwischen rechtlich zulässigen Kündigungsgründen und wirtschaftlichen Wünschen zu unterscheiden. Der Mieter ist kein Hindernis, sondern ein Teil des Vermögens. Die Kosten-Nutzen-Analyse zeigt klar: Selten lohnt sich der Rechtsstreit. Viel mehr als die Klage zählt die Kommunikation.
Andreas Müller
November 24, 2025 AT 04:43Ich hab in München eine 3-Zimmer-Wohnung verkauft – mit Mieter. Der Typ war 72, lebt seit 40 Jahren da, hat keine Mietrückstände, keine Probleme. Der Käufer war ein junger Paar, wollte nur eine Wohnung, nicht ein Problem.
Und guess what? Sie haben den Mieter gebeten, zu bleiben. Weil er die Wohnung liebt. Weil er die Nachbarn kennt. Weil er den Garten pflegt.
Heute ist er ihr Freund. Und sie zahlen ihm jedes Jahr einen kleinen Weihnachtsgutschein. Das ist kein Verlust. Das ist Gemeinschaft.
Hakan Can
November 26, 2025 AT 03:11hab neulich ne klage verloren und musste 3k zahlen… und der mieter war der einzige der noch die heizung richtig eingestellt hat… jetzt hab ich ne neue woongung und der neue mieter lässt die heizung auf 28 grad und schreit rum wenns nicht warm genug is… leute… denkt nach bevor ihr klagt
Yorben Meert
November 27, 2025 AT 16:33Ich hab vor drei Jahren eine Räumungsklage angestrengt – weil ich dachte, ich kriege 20 % mehr. Es dauerte 11 Monate. Zwei Terminverschiebungen. Ein Gerichtsverfahren, das mich krank gemacht hat. Am Ende hat der Mieter, der 85 war und an Demenz litt, gewonnen. Und ich musste nicht nur die 2.700 € zahlen, sondern auch noch die 1.200 € Anwaltskosten des Mieters – weil er einen Sozialanwalt hatte, der gratis arbeitete.
Und jetzt? Ich verkaufe die Wohnung wieder – mit neuem Mieter – und er zahlt 10 % weniger als der alte. Weil niemand mehr will, der mit einer Klage zu tun hat.
Und ich? Ich bin jetzt total paranoid. Ich schaue jeden Monat auf die Mieterverträge. Ich hab Angst, dass jemand mich verklagt, weil ich den Briefkasten nicht sauber gemacht hab. Das ist kein Land mehr. Das ist ein Rechtsdickicht.
Karoline nuñez
November 29, 2025 AT 06:54WUSSTET IHR, DASS DIE REGIERUNG DIESEN GANZEN SCHEISS EINFACH GENEHMIGT HAT, DAMIT DIE MIEBERECHTS-INDUSTRIE MILLIONEN VERDIENT?!!
Die Anwälte, die Richter, die Gerichte – die alle verdienen MILLIONEN an diesen Klagen! Und wir? Wir sind die Dummen, die glauben, sie könnten ihr eigenes Haus verkaufen…
Das ist keine Justiz. Das ist ein System. Ein System, das dich auffrisst, wenn du dich nicht wehrst…
Und wenn du die Rechtschutzversicherung nicht hast? Dann bist du erledigt. Vollständig. Aus. Kein Weg zurück.
Und die Politik? Die lacht. Weil sie das Geld kriegt. Von den Anwälten. Von den Gerichten. Von den Banken.
WACHT AUF!
David Kavanagh
November 30, 2025 AT 15:02Das ist ein sehr guter Überblick. Ich hab als Immobilienmakler in Dublin viele Fälle gesehen, wo Vermieter hierher kamen, dachten, sie könnten einfach räumen – und dann waren sie mit 5.000 € Schulden und einem wütenden Mieter sitzen geblieben.
Der Schlüssel ist: Kommunikation vor Klage. Und immer den Mieter als Menschen sehen, nicht als Problem.
Ein guter Mieter ist ein Asset. Ein schlechter Anwalt ist ein Risiko.
Jan Philip Bernius
November 30, 2025 AT 20:10Die meisten Leute denken, sie müssen räumen. Sie denken nicht, dass sie verhandeln können. Der Mieter will nicht ewig wohnen. Er will nur fair behandelt werden. Ein paar Hundert Euro, ein nettes Gespräch – und er geht. Ohne Klage. Ohne Stress. Ohne Anwalt.
Gretel Hans
Dezember 1, 2025 AT 08:00Ich finde es bemerkenswert, wie der Artikel die rechtlichen, wirtschaftlichen und menschlichen Dimensionen des Problems gleichberechtigt darstellt. Viele Diskussionen reduzieren diese Frage auf eine bloße Kosten-Nutzen-Rechnung – doch der Wert eines menschlichen Lebens, das in einer Wohnung verankert ist, lässt sich nicht monetär erfassen. Der Mieter ist kein Gegenstand, sondern ein Subjekt – und seine Rechte sind nicht verhandelbar. Dieser Text ist ein Meilenstein in der öffentlichen Debatte.
Gary Hamm
Dezember 1, 2025 AT 18:04Das ist ja alles schön und gut – aber wer sagt, dass der Mieter nicht auch ein Parasit ist? Wer sagt, dass wir nicht auch mal unser Eigentum nutzen dürfen? Ich hab eine Wohnung gekauft, um sie zu verkaufen – nicht, um sie zu verwalten wie ein Sozialprojekt.
Und wenn ich jetzt 20 % weniger kriege, weil ich keinen Rechtsstreit führen will – dann ist das kein ‘kluger Weg’. Das ist Kapitulation. Vor einem System, das uns enteignet.
christian gómez
Dezember 2, 2025 AT 19:32Deutschland hat das Mietrecht so kompliziert gemacht, dass es nur noch Anwälte verstehen. Das ist kein Rechtsstaat – das ist ein Bürokratiemonster. Wer hier Immobilien besitzt, der ist ein Held. Und wer die Klage wagt – der ist ein Patriot. Denn er kämpft gegen die Verstaatlichung des Eigentums.
Wir brauchen mehr Menschen, die sagen: Mein Haus – meine Regeln.
Julia Hardenberger
Dezember 2, 2025 AT 20:59Ich hab vor zwei Jahren meinen Mieter rausgeworfen – und dann kam der Schaden: Die Wand war voller Löcher, der Boden war kaputt, die Heizung war abgeklemmt… und der Mieter? Der war ein 23-jähriger Student, der nur mit Rucksack gekommen war…
Und dann kam der nächste: Ein 70-jähriger Rentner, der 40 Jahre in der Wohnung gewohnt hat – und jetzt will er nicht mehr raus, weil er Angst hat, dass er stirbt, wenn er umzieht.
Und ich? Ich sitze hier und frage mich: Ist das Leben? Oder ist das nur ein Spiel, das die Banken und der Staat spielen – mit unseren Wohnungen als Spielsteinen?
Ich hab keine Antwort. Nur eine Frage: Wann endet das?
Alex Byrne
Dezember 3, 2025 AT 15:11habt ihr schon mal gehört, dass die regierung die klagen absichtlich verlangsamt, damit die mieter länger bleiben? weil sie so mehr geld von den anwälten kriegen? und die gerichte sind voll mit aufgaben, weil sie von der eu geld kriegen, wenn sie viele verfahren machen? das ist kein zufall. das ist ein plan. ein plan, um uns alle zu kontrollieren.
Maggie Knowles
Dezember 3, 2025 AT 21:46Mein Opa hat 1987 eine Wohnung verkauft – mit Mieter. Der Käufer war ein Architekt. Der Mieter war ein Maler. Heute ist der Mieter sein bester Freund. Sie trinken Kaffee auf dem Balkon. Die Wohnung ist renoviert. Der Mieter hat sie mitgestaltet.
Und der Käufer? Der hat 18 % weniger gezahlt. Aber er hat ein Zuhause. Nicht eine Investition.
So funktioniert das Leben. Nicht mit Klagen. Mit Menschen. 😊
Hans De Vylder
Dezember 4, 2025 AT 18:24Das ist typisch für diese ‘weiche’ Generation. Ihr verkaufst eure Häuser, aber nicht eure Werte. Ihr verliert eure Rechte, weil ihr Angst habt, eurem Mieter zu sagen: ‘Ich bin der Eigentümer.’
Das ist kein ‘Menschlichkeit’. Das ist Selbstverleugnung. Und es wird euch eines Tages umbringen – nicht der Mieter. Nicht das Gesetz. Sondern eure eigene Schwäche.