Warum Leerstand teuer ist - und wie Sie ihn vermeiden
Jede Woche, in der Ihre Wohnung leer steht, verlieren Sie Geld. Nicht nur die ausbleibende Miete, sondern auch die laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltungsrücklage, eventuell Heizkosten für ungenutzte Räume. Bei einer durchschnittlichen Kaltmiete von 800 Euro und einem Leerstand von zwölf Wochen sind das schon 2.400 Euro verlorene Einnahmen - ohne die zusätzlichen Kosten, die sich auf bis zu 2.000 Euro pro Monat summieren können. Das ist kein kleiner Verlust. Das ist ein Schlag ins Portemonnaie, den Sie leicht vermeiden können.
Die gute Nachricht: Leerstand ist kein Schicksal. Er ist ein Managementproblem. Und wie jedes Managementproblem lässt er sich mit klaren Schritten und der richtigen Strategie lösen. In Deutschland gibt es knapp zwei Millionen leerstehende Wohnungen. Viele davon sind nicht unbrauchbar, sondern nur schlecht verwaltet. Wenn Sie als Eigentümer aktiv werden, können Sie aus einem Kostenfaktor einen stabilen Einkommensstrom machen.
Der Mietpreis ist der wichtigste Hebel - aber nicht der teuerste
Die häufigste Ursache für langen Leerstand? Ein zu hoher Mietpreis. Eigentümer glauben oft, sie müssten den höchstmöglichen Preis verlangen, um ihren Wert zu bewahren. Das ist ein Irrtum. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab - und das führt zu langen Leerständen. Und langsame Vermietung bedeutet langfristig weniger Einkommen, nicht mehr.
Wie finden Sie den richtigen Preis? Analysieren Sie mindestens 20 vergleichbare Wohnungen in Ihrer Nachbarschaft. Schauen Sie sich an, was ähnliche Objekte (gleiche Größe, Ausstattung, Lage) tatsächlich einbringen. Nutzen Sie Plattformen wie Immobilienscout24 oder WG-Gesucht. Wenn Sie innerhalb von vier bis sechs Wochen 15 bis 20 qualifizierte Besichtigungstermine bekommen, sind Sie auf dem richtigen Weg. Die Conversion-Rate sollte bei 5 bis 7 Prozent liegen. Das heißt: Aus 20 Besichtigungen sollte mindestens ein Mieter kommen. Wenn das nicht der Fall ist, ist der Preis zu hoch.
Ein Beispiel aus Berlin: Ein Eigentümer reduzierte seine Miete um 8 Prozent nach einer detaillierten Marktrecherche. Die Vermietungszeit sank von 14 auf nur noch fünf Wochen. Der Verlust durch die Mietsenkung wurde durch die verkürzte Leerstandszeit mehr als ausgeglichen - und der neue Mieter blieb länger.
Modernisieren - aber nur, wo es sich lohnt
Modernisierungen klingen gut. Sie erhöhen den Wert, machen die Wohnung attraktiver. Aber nicht jede Sanierung zahlt sich aus. Der Deutsche Immobilienverband empfiehlt: Investieren Sie maximal 15 Prozent der Kaufsumme in Modernisierungen. Alles darüber kann sich langfristig negativ auswirken, wenn die Mieter nicht bereit sind, höhere Mieten zu zahlen.
Die besten Investitionen sind energetische Sanierungen. Eine gute Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung senken die Warmmiete um 15 bis 20 Prozent. Das ist ein großer Vorteil, besonders heute, wo Energiekosten für viele Mieter entscheidend sind. Laut dem Leibniz-Gemeinschaft können solche Maßnahmen die Vermietungsdauer um bis zu 40 Prozent verkürzen.
Aber Achtung: Bei Altbauten lohnt sich eine umfassende Sanierung nur, wenn die Kosten unter 50 Euro pro Quadratmeter liegen - und wenn Sie Fördermittel nutzen. Die Bundesregierung bietet seit Januar 2025 Förderprogramme an, die bis zu 50 Prozent der Sanierungskosten übernehmen. Nutzen Sie diese. Sie senken Ihr Risiko und erhöhen Ihre Rendite.
Marketing ist kein Luxus - es ist Pflicht
Ein guter Preis und eine gute Wohnung reichen nicht. Sie müssen auch gesehen werden. 68 Prozent der erfolgreich vermietenden Eigentümer nutzen professionelle Online-Portale, Social Media und Makler kombiniert. Die erfolglosen? Sie hängen noch an Aushängen an Laternenpfählen - ein Überbleibsel aus den 90er Jahren.
Was funktioniert heute? Professionelle Fotos. Keine Handy-Bilder. Ein guter Fotograf macht den Unterschied. Ein 360-Grad-Rundgang erhöht die Interessentenzahl um bis zu 60 Prozent. Ein klares, ansprechendes Exposé mit klaren Vorteilen - nicht nur „3-Zimmer-Wohnung mit Balkon“ - ist entscheidend.
Setzen Sie ein Budget von 1 bis 2 Prozent der Jahreskaltmiete für Marketing ein. Bei einer Miete von 900 Euro pro Monat sind das 108 bis 216 Euro pro Jahr. Das ist weniger als die Kosten einer einzigen Woche Leerstand. Und es bringt Ergebnisse: Die durchschnittliche Bewertung für professionelle Leerstandsmanagement-Strategien liegt bei 4,2 von 5 Sternen auf Trustpilot. Die Hauptgründe: schnellere Vermietung und bessere Mieter.
Zwischennutzung: Der cleverste Weg, Leerstand zu überbrücken
Was tun, wenn die Vermietung trotz aller Bemühungen länger dauert? Zwischennutzung. Das ist kein Notlösung - es ist eine strategische Option. Besonders für Gewerbeimmobilien oder größere Wohnungen ist sie ideal.
Möblierte Kurzzeitvermietung (1-12 Monate) bringt durchschnittlich 10 bis 15 Prozent höhere Miete. Co-Working-Spaces in ehemaligen Büros sind besonders effektiv: Sie nutzen bestehende Infrastruktur - Internet, Beleuchtung, Sanitäranlagen - mit minimalem Aufwand. Pop-Up-Stores in Ladenlokalen funktionieren gut in Stadtzentren, besonders wenn Sie mit lokalen Unternehmern zusammenarbeiten.
Aber: Zwischennutzung hat auch Nachteile. Die Verwaltung ist aufwendiger. Einige Anbieter verlangen 15 Prozent Provision. Ein Eigentümer aus München berichtete, dass die Provision die entgangenen Mieteinnahmen nicht kompensierte. Deshalb: Prüfen Sie immer Kosten-Nutzen. Nutzen Sie Plattformen wie Rentila oder Spotahome, die die Verwaltung erleichtern. Und: Machen Sie klare Verträge. Kurzzeitmieten dürfen nicht zu einem Dauerzustand werden - das kann rechtliche Probleme bringen.
Die Mieterauswahl - der entscheidende Schritt
Ein guter Mieter ist wertvoller als ein höherer Mietpreis. Wer oft wechselt, verursacht Kosten: Renovierung, Werbung, Leerstand. Laut Rentila reduziert professionelles Screening die Mieterfluktuation um bis zu 35 Prozent.
Wie wählen Sie den richtigen Mieter? Nutzen Sie standardisierte Checklisten. Prüfen Sie Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft, Arbeitsvertrag. Ein Mieterschutzbrief ist kein Garant, aber ein Hinweis. Viele Eigentümer haben Schwierigkeiten, diese Dokumente richtig zu bewerten. Hier helfen Tools wie Rentila, die die Auswahl um 70 Prozent beschleunigen und die Ausfallquote um 45 Prozent senken.
Vermeiden Sie emotionale Entscheidungen. Ein freundliches Gespräch ist schön - aber kein Ersatz für eine objektive Prüfung. Wer sichere Mieteinnahmen will, muss hier professionell sein.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Passivität kostet Geld. Der durchschnittliche Wohnraumleerstand in Deutschland liegt bei 5,8 Prozent - in ländlichen Regionen sogar bei 11,7 Prozent. In Großstädten ist der Markt enger, aber nicht leer. Wer hier nicht aktiv ist, verliert.
Und es wird schlimmer: 37 deutsche Städte mit über 100.000 Einwohnern haben 2024 Leerstandsverordnungen eingeführt. Eigentümer, die ihre Wohnungen jahrelang leerstehen lassen, können mit Strafzahlungen von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter und Tag belegt werden. Das ist kein theoretisches Risiko. Das ist Realität.
Die Zukunft gehört den Eigentümern, die digital, flexibel und strategisch handeln. Wer auf Aushänge und Hoffnung setzt, wird zurückbleiben. Wer systematisch plant, wird profitieren.
Wie Sie anfangen - der 6-Monats-Plan
Beginnen Sie mindestens sechs Monate vor dem Auszug des aktuellen Mieters. So haben Sie Zeit, alles richtig zu machen.
- Monat 1-2: Machen Sie eine detaillierte Marktanalyse. Sammeln Sie Daten zu 20 vergleichbaren Wohnungen.
- Monat 3: Entschließen Sie sich: Modernisierung? Wenn ja, welche? Nutzen Sie Fördermittel. Beantragen Sie sie jetzt.
- Monat 4: Planen Sie Ihr Marketing: Fotos, Exposé, Online-Portale, ggf. Makler. Budget festlegen.
- Monat 5: Bereiten Sie die Wohnung vor: Reinigung, Reparaturen, eventuell Möbel.
- Monat 6: Starten Sie die Vermietung. Nutzen Sie alle Kanäle. Seien Sie präsent. Antworten Sie schnell auf Anfragen.
Wenn Sie diesen Plan befolgen, reduzieren Sie Ihre Leerstandszeit um 50 Prozent oder mehr. Und das ist kein Traum - das ist Standard bei professionellen Vermietern.
Die Zukunft: Digital, flexibel, lokal
Der Markt für Leerstandsmanagement wächst jährlich um 7,2 Prozent. Digitale Plattformen, spezialisierte Agenturen und makellose Online-Präsenz werden immer wichtiger. Die großen Trends? Digitalisierung, flexible Nutzungskonzepte und lokale Anpassung.
Was bedeutet das für Sie? Nutzen Sie Tools. Lernen Sie, mit Online-Portalen umzugehen. Denken Sie nicht nur an langfristige Mietverträge. Denken Sie an Kurzzeitmieten, Co-Working, temporäre Nutzungen. Und passen Sie Ihre Strategie an Ihre Region an: In Berlin funktioniert etwas anderes als in einer Kleinstadt in Sachsen-Anhalt.
Die gute Nachricht: Sie brauchen nicht alles auf einmal. Beginnen Sie mit einem Schritt. Verbessern Sie den Mietpreis. Machen Sie professionelle Fotos. Nutzen Sie ein Screening-Tool. Das reicht schon, um Ihren Leerstand deutlich zu reduzieren.
Wie lange darf eine Wohnung leer stehen, ohne dass Strafen drohen?
Es gibt keine bundesweite Frist, aber viele Städte mit über 100.000 Einwohnern haben eigene Leerstandsverordnungen. In diesen Städten können Eigentümer ab einem Jahr Leerstand mit Strafzahlungen von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter und Tag belegt werden. Prüfen Sie daher immer die Vorschriften Ihrer Kommune. In der Regel gilt: Wer länger als 6-12 Monate nichts unternimmt, riskiert rechtliche Konsequenzen.
Lohnt sich eine energetische Sanierung für kleine Wohnungen?
Ja - aber nur, wenn die Kosten unter 50 Euro pro Quadratmeter liegen und Fördermittel genutzt werden. Für kleine Wohnungen ist die Rendite oft höher, weil die Mieter die Energiekosten spürbar senken können. Eine gute Dämmung oder neue Fenster erhöhen die Attraktivität stark, besonders bei jüngeren Mietergruppen. Die Warmmiete sinkt um 15-20 Prozent - das ist ein klarer Vorteil im Wettbewerb.
Sollte ich einen Makler beauftragen oder selbst vermieten?
Wenn Sie wenig Zeit haben, wenig Erfahrung oder eine komplexe Immobilie (z. B. Gewerbe, mehrere Wohnungen), ist ein Makler sinnvoll. Sie sparen Zeit und reduzieren die Vermietungszeit um bis zu 30 Prozent. Wenn Sie selbst organisiert sind, Erfahrung haben und Zeit haben, können Sie selbst vermieten - besonders mit digitalen Tools. Die meisten erfolgreichen Eigentümer kombinieren beides: Sie nutzen Makler für die erste Vermietung, dann vermieten sie selbst.
Kann ich eine Wohnung als Co-Working-Space vermieten, ohne sie zu umbauen?
Ja, wenn es sich um eine ehemalige Büroimmobilie handelt. Viele Büroflächen haben bereits gute Beleuchtung, Internetanschluss, Sanitäranlagen und Aufzüge - das ist die perfekte Grundlage. Sie brauchen nur Möbel, eine klare Absprache mit den Nachbarn und einen Mietervertrag, der die Nutzung als Arbeitsplatz regelt. Kein Umbau nötig. Das ist eine der kostengünstigsten und schnellsten Formen der Zwischennutzung.
Wie viel Geld sollte ich für Marketing ausgeben?
Ein Budget von 1 bis 2 Prozent der Jahreskaltmiete ist empfehlenswert. Bei 900 Euro Kaltmiete pro Monat sind das 108 bis 216 Euro pro Jahr. Das reicht für professionelle Fotos, ein ansprechendes Exposé, eine 360-Grad-Tour und Werbung auf 2-3 Plattformen. Die Kosten sind gering im Vergleich zu den Einnahmen, die Sie durch verkürzten Leerstand gewinnen.