Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann zahlen Sie nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen Notarkosten, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren - oft zusammen mehr als 12 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das schon 36.000 Euro zusätzliche Kosten. Und hier liegt der entscheidende Unterschied: Bei vermieteten Immobilien können Sie diese Kosten steuerlich absetzen. Bei Ihrer eigenen Wohnung? Nicht einmal ein Euro. Das macht die Vermietung nicht nur zur Einkommensquelle, sondern auch zu einer steuerlich cleveren Investition.
Was genau gehört zu den steuerlich absetzbaren Kaufnebenkosten?
Nicht alle Kosten, die beim Kauf entstehen, sind gleich absetzbar. Nur diejenigen, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen, zählen als Anschaffungskosten. Das sind:
- Notarkosten (für Kaufvertrag und Grundbucheintrag)
- Maklerprovision (provisionale Vergütung des Immobilienmaklers)
- Grunderwerbsteuer (Landessteuer, meist 3,5-6,5 % je nach Bundesland)
- Grundbuchgebühren (für Eintragung des Eigentums)
- Rechtsanwaltskosten (wenn ein Anwalt bei der Prüfung des Kaufvertrags beteiligt war)
Was nicht zählt? Kosten für Renovierungen, Möbel, Reparaturen oder die Finanzierung. Die werden separat behandelt. Auch Kosten für die Suche nach einer Mietwohnung - etwa für Immobilienportale - sind nicht absetzbar. Nur die Kosten, die direkt zum Kauf gehören, fließen in die Basis für die Abschreibung.
Wie wird die Absetzung eigentlich berechnet?
Die Kaufnebenkosten werden nicht im Jahr des Kaufs abgesetzt. Sie werden über viele Jahre hinweg abgeschrieben - das nennt man Absetzung für Abnutzung (AfA). Die Regel ist einfach: 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 40.000 Euro. Ihre Gesamt-Anschaffungskosten sind also 340.000 Euro. 2 Prozent davon sind 6.800 Euro pro Jahr. Das ist die Summe, die Sie jedes Jahr als Werbungskosten von Ihrem Mieteinkommen abziehen können.
Was passiert, wenn die Immobilie älter ist? Für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, gilt eine höhere Abschreibungsrate von 2,5 Prozent über 40 Jahre. Das ist ein kleiner Vorteil für Eigentümer historischer Häuser.
Wichtig: Diese 2 Prozent gelten nur für das Gebäude. Der Boden wird nicht abgeschrieben - er verliert keinen Wert. Deshalb müssen Sie den Kaufpreis in Gebäude- und Grundstücksanteil aufteilen. Ein Steuerberater hilft hier mit einer sogenannten Wertzuordnung. Ohne diese Aufteilung riskieren Sie, dass das Finanzamt die Abschreibung ganz oder teilweise ablehnt.
Warum ist die Gewinnerzielungsabsicht so wichtig?
Das Finanzamt prüft nicht nur, ob Sie Kosten bezahlt haben - es prüft, ob Sie wirklich vorhaben, Geld mit der Immobilie zu verdienen. Das ist die Gewinnerzielungsabsicht. Ohne sie gibt es keine Absetzung - selbst wenn Sie alle Quittungen haben.
Wie beweisen Sie das? Mit Taten:
- Die Wohnung ist vermietet - und Sie haben einen Mietvertrag.
- Sie haben die Wohnung aktiv beworben - über Immobilienportale, in Zeitungen oder mit Schildern.
- Sie haben keine privaten Nutzungsteile - kein eigenes Zimmer, kein Kellerabteil für Ihre Sachen.
- Sie führen eine separate Buchhaltung - auch wenn es nur eine einfache Excel-Tabelle ist.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Investor kaufte eine Wohnung in Frankfurt und wollte sie erst nach einer Renovierung vermieten. Das Finanzamt lehnte die Absetzung der Kaufnebenkosten ab - weil keine Mieteinnahmen und keine Vermietungsbemühungen nachgewiesen wurden. Erst als er den Mietvertrag vorlegte und die Werbeanzeigen zeigte, wurde die Abschreibung genehmigt.
Dr. Markus Schulte, Steuerberater und Fachautor, sagt: „Die Dokumentation der Gewinnerzielungsabsicht ist entscheidend - besonders bei neu erworbenen Immobilien, die noch nicht vermietet sind.“
Was ist mit selbstgenutzten Immobilien?
Hier ist die Antwort klar: Keine Absetzung. Ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen, um dort zu wohnen, oder ein Einfamilienhaus für sich selbst - alle Kaufnebenkosten sind steuerlich nutzlos. Sie können sie nicht absetzen, nicht abschreiben, nicht geltend machen. Das ist der Hauptunterschied zwischen Eigen- und Vermietungsnutzung.
Einziges Ausnahmefall: Handwerkerleistungen. Wenn Sie Ihre eigene Wohnung renovieren, können Sie bis zu 20 Prozent der Kosten (max. 6.000 Euro pro Jahr) als Sonderausgaben absetzen - aber nur, wenn die Arbeiten von einem Handwerker erledigt wurden und Sie die Rechnung haben. Das gilt nicht für Kaufnebenkosten. Und auch nicht für Möbel, Tapeten oder neue Fenster.
Was ist mit den Kosten für die Finanzierung?
Die Zinsen für Ihr Hypothekendarlehen - das ist ein anderer Posten. Diese Zinsen können Sie vollständig als Werbungskosten absetzen. Sie zahlen 10.000 Euro Zinsen pro Jahr? Dann können Sie diese 10.000 Euro von Ihrem Mieteinkommen abziehen. Das ist ein großer Vorteil, besonders wenn die Zinsen hoch sind.
Wichtig: Nur die Zinsen. Die Tilgung - also der Teil, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen - ist keine Ausgabe. Sie ist eine Kapitalanlage. Die können Sie nicht absetzen.
Und auch hier: Sie brauchen einen separaten Kreditvertrag für die vermietete Immobilie. Wenn Sie den Kredit für Ihr Eigenheim und Ihre Mietwohnung zusammenlegen, wird das Finanzamt die Zinsen nicht anerkennen.
Was ist mit den Kosten für die Buchhaltung?
Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen, müssen Sie die Einkünfte und Ausgaben in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung dokumentieren. Das ist Pflicht. Und dafür brauchen Sie eine klare Buchführung.
Was gehört dazu?
- Alle Mieteinnahmen (in Euro, Datum, Mieter)
- Alle Ausgaben: Nebenkosten, Instandhaltung, Versicherung, Reparaturen, Hausmeister, Steuerberater
- Die Abschreibung der Kaufnebenkosten (jährlich 2 Prozent)
Einige Vermieter führen das mit Excel. Andere nutzen spezielle Apps wie Mietrechner oder Immobilienmanager. Aber: Wenn Sie Ihre privaten und geschäftlichen Konten vermischen - etwa, wenn Sie Miete auf Ihr privates Konto überweisen - dann riskieren Sie eine Ablehnung. Das Finanzamt sieht das als private Nutzung. Und dann sind alle Ausgaben weg.
Lösung: Ein separates Bankkonto für die Immobilie. Die Kontoführungsgebühren? Auch das können Sie als Werbungskosten absetzen.
Was ist mit der Denkmal-AfA?
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude kaufen und sanieren, gibt es einen besonderen Vorteil: die Denkmal-AfA. Hier können Sie nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch die Sanierungskosten absetzen - und das mit einer höheren Rate.
Die Regel: In den ersten acht Jahren 9 Prozent der Sanierungskosten pro Jahr. In den folgenden vier Jahren 7 Prozent. Nach zwölf Jahren sind 100 Prozent der Sanierungskosten abgeschrieben. Das ist ein riesiger Vorteil gegenüber normalen Immobilien.
Beispiel: Sie kaufen ein altes Fabrikgebäude für 500.000 Euro und sanieren es für 200.000 Euro. Die Sanierungskosten können Sie in den ersten acht Jahren mit 18.000 Euro pro Jahr abschreiben. Das sind 144.000 Euro. Danach kommen noch 56.000 Euro. Insgesamt: 200.000 Euro abgeschrieben - innerhalb von 12 Jahren. Das ist eine enorme Steuerersparnis.
Wie viel sparen Sie wirklich?
Rechnen wir mal: Sie haben Kaufnebenkosten von 40.000 Euro. Das sind 800 Euro pro Jahr Abschreibung (2 % von 40.000). Wenn Sie 30 Prozent Einkommensteuer zahlen, sparen Sie 240 Euro pro Jahr. Klingt wenig? Aber: Sie sparen das jedes Jahr - über 50 Jahre. Das sind insgesamt 12.000 Euro. Hinzu kommen die Zinsen - sagen wir 10.000 Euro pro Jahr - das sind 3.000 Euro Steuereinsparung pro Jahr. In 15 Jahren: 45.000 Euro. Und das nur durch korrekte Absetzung.
Cladia Meier, Kapitalanlegerin aus München, hat durch die korrekte Absetzung von 42.000 Euro Kaufnebenkosten über 15 Jahre 12.600 Euro Steuervorteile realisiert. Das ist kein Zufall - das ist Planung.
Was ändert sich 2025?
Die Regeln bleiben 2025 unverändert. Das Bundesministerium der Finanzen hat im November 2024 bestätigt: Keine Änderungen bei der AfA-Regelung. Die 2 Prozent über 50 Jahre bleiben bestehen.
Aber: Experten warnen. Die Deutsche Steuerstiftung sagt: Aufgrund der Haushaltslage könnte es in den nächsten Jahren zu einer Kürzung der Abschreibungszeiträume kommen. Vielleicht 40 statt 50 Jahre. Oder 1,5 statt 2 Prozent. Das wäre ein Schlag für viele Investoren.
Prof. Dr. Anja Weber von der Universität Köln sagt: „Die langen Abschreibungszeiträume sind für viele Kleininvestoren praktisch nutzlos - denn sie verkaufen die Immobilie oft nach 10 oder 15 Jahren.“ Dann bleibt ein Teil der Abschreibung ungenutzt. Das ist ein Risiko.
Was tun, wenn das Finanzamt ablehnt?
Es kommt vor: Das Finanzamt lehnt die Absetzung ab. Meistens wegen fehlender Dokumentation. Der häufigste Fehler? Kein Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht. Oder keine Aufteilung von Grundstück und Gebäude.
Was tun?
- Alle Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Notar- und Maklerrechnungen, Grunderwerbsteuerbescheid, Grundbuchauszug.
- Ein Gutachten zur Wertzuordnung einholen - das ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit.
- Die Mietverträge und Werbeanzeigen aufbewahren.
- Ein separates Konto führen - und alle Transaktionen dokumentieren.
Wenn alles vorliegt, können Sie Einspruch einlegen. Oder einen Steuerberater hinzuziehen. Der kostet zwischen 250 und 400 Euro pro Jahr - aber spart oft mehr als 1.000 Euro an Steuern.
Wie viel Aufwand ist das wirklich?
Ein unerfahrener Vermieter braucht durchschnittlich 25 Stunden pro Jahr, um die Steuererklärung richtig zu machen - ohne Berater. Das ist viel. Aber es ist machbar. Mit einer klaren Struktur: Einkünfte auf der einen Seite, Ausgaben auf der anderen. Und immer: Nur das, was wirklich zur Vermietung gehört.
Die meisten, die es richtig machen, sagen: Es ist nicht schwer - es ist nur anders als bei der Selbstnutzung. Und es lohnt sich. Denn während Sie bei Ihrer eigenen Wohnung nur Ausgaben haben, haben Sie bei der vermieteten Immobilie: Einkommen, Abschreibungen, Zinsen - und eine echte Rendite.
Können Kaufnebenkosten bei einer vermieteten Immobilie sofort abgesetzt werden?
Nein. Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer werden nicht im Jahr des Kaufs abgesetzt. Sie werden als Teil der Anschaffungskosten in die lineare Abschreibung (AfA) einbezogen und über 50 Jahre mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben. Nur Gegenstände mit einem Nettowert unter 800 Euro können im Jahr des Kaufs vollständig abgesetzt werden.
Sind Kaufnebenkosten bei einer selbstgenutzten Immobilie absetzbar?
Nein. Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Das Finanzamt betrachtet sie als private Ausgaben. Einzig Handwerkerleistungen können unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgaben abgesetzt werden - aber nicht die Kosten des Kaufs selbst.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach 10 Jahren verkaufe?
Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der 50 Jahre verkaufen, bleibt ein Teil der Abschreibung ungenutzt. Sie haben dann nur die Kosten abgesetzt, die bis zum Verkaufsjahr anfielen. Der Rest wird nicht nachträglich nachgezahlt - aber auch nicht mehr abgesetzt. Der Verkaufserlös kann steuerpflichtig sein, wenn er über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt und die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten wurde.
Müssen Kaufnebenkosten auch bei Gewerbeimmobilien abgeschrieben werden?
Ja. Die Regelung gilt für alle vermieteten Immobilien - egal, ob Wohnraum, Büro oder Gewerberaum. Die Abschreibungsregeln sind identisch: 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Wichtig ist nur, dass private und gewerbliche Nutzung strikt getrennt werden - sonst kann das Finanzamt die Absetzung ganz ablehnen.
Kann ich die Maklerprovision auch absetzen, wenn ich die Immobilie selbst gekauft habe?
Ja - wenn die Immobilie vermietet wird. Ob Sie den Makler selbst beauftragt haben oder der Verkäufer ihn genutzt hat, ist egal. Hauptsache, die Provision ist mit dem Kauf der Immobilie verbunden und die Immobilie wird gewerblich vermietet. Dann zählt sie als Anschaffungskosten und wird über 50 Jahre abgeschrieben.
Wie beweise ich die Gewinnerzielungsabsicht, wenn die Wohnung noch leer ist?
Sie müssen nachweisen, dass Sie aktiv nach Mietern suchen. Dazu gehören: Werbeanzeigen auf Immobilienportalen, Mietangebote in Zeitungen, Schilder an der Immobilie, Kontaktaufnahme mit Maklern oder Vermietungsagenturen. Auch eine schriftliche Erklärung, dass Sie die Wohnung vermieten wollen, hilft. Das Finanzamt akzeptiert keine bloßen Absichten - nur nachweisbare Taten.