Ein Mehrfamilienhaus zu sanieren klingt nach einem technischen Problem: Dämmen, Fenster austauschen, die Heizung wechseln. Doch wer schon einmal eine Sanierung in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen begleitet hat, weiß: Der größte Baustein ist nicht die Isolierung, sondern die Koordination. Und dahinter steht nicht nur ein Projektmanager, sondern ein ganzer Haufen Menschen mit unterschiedlichen Interessen, Ängsten und Erwartungen.
Warum Sanierungen in Mehrfamilienhäusern so schwierig sind
Ein Einfamilienhaus kann der Eigentümer in Ruhe planen, die Handwerker einladen, den Müll wegräumen - ohne jemanden zu fragen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 8, 12 oder sogar 20 Wohnungen ist das nicht möglich. Hier entscheiden nicht nur die Eigentümer, sondern auch Mieter, die Verwaltung, die Hausmeister und mehrere Handwerksbetriebe mit. Jeder hat ein Recht auf Information, auf Mitbestimmung, auf Ruhe - und oft genug auch auf ein bisschen Verständnis. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes aus Februar 2025 sinkt die Zufriedenheit mit Sanierungsprojekten von 78 % auf nur 34 %, wenn die Kommunikation schlecht läuft. Das ist kein Zufall. Es ist das Ergebnis von zu wenig Informationen, unklaren Terminen und plötzlich auftauchenden Lärmphasen. Wer denkt, er könne einfach die Fenster tauschen und die Mieter später informieren, liegt falsch. Die Mieter fühlen sich dann wie Opfer - nicht als Teil einer Lösung.Die drei Wege der Sanierung: Strangsanierung als klügste Wahl
Es gibt nicht nur einen Weg, ein Mehrfamilienhaus zu sanieren. Aber es gibt einen, der am meisten Erfolg hat: die Strangsanierung. Bei der reinen Strangsanierung geht es nur um die Versorgungsleitungen - Heizung, Wasser, Elektrik - in den senkrechten Schächten des Gebäudes. Das ist der Minimalansatz. Die Wohnung bleibt unberührt. Bei der vollständigen Strangsanierung wird dagegen alles in einem Zug erneuert: Fenster, Türen, Wände, Lüftung, Elektroinstallation. Und das ist der Schlüssel. Warum? Weil die Arbeiten in definierten Abschnitten - den sogenannten Strängen - erfolgen. Jedes Treppenhaus wird einzeln bearbeitet. Das bedeutet: Ein Mieter ist maximal 10 bis 14 Tage lang von den Arbeiten betroffen. Dann ist sein Bereich fertig, und der nächste wird angegangen. Die Gesamtzeit der Sanierung sinkt dadurch um bis zu 40 %, im Vergleich zu einer schrittweisen Sanierung über mehrere Jahre. Und das ist entscheidend: Weniger Zeit = weniger Stress = weniger Beschwerden. Laut der Eco-Plan-Studie aus Juni 2025 führt eine schrittweise Sanierung über mehrere Jahre zu 25-30 % höheren Gesamtkosten. Warum? Weil jedes Mal neue Anfahrten, neue Absicherungen, neue Baustellenorganisationen anfallen. Die Strangsanierung ist also nicht nur menschlicher - sie ist auch wirtschaftlicher.Die 5 Säulen einer erfolgreichen Koordination
Eine gute Sanierung wird nicht durch den besten Dämmstoff, sondern durch die beste Organisation gemacht. Hier sind die fünf Säulen, auf denen alles steht:- Ein klarer Sanierungsfahrplan (iSFP): Bevor ein Hammer geschwungen wird, muss ein detaillierter Plan stehen. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) listet alle geplanten Maßnahmen auf - von der Dämmung bis zur neuen Heizung - mit Kosten, Fördermöglichkeiten und Zeitrahmen. Die BAFA fordert ihn seit Januar 2025 als Voraussetzung für Fördermittel. Ohne ihn läuft nichts.
- Ein professioneller Projektmanager: Sie brauchen jemanden, der die Handwerker koordiniert, die Termine hält und die Mieter beruhigt. Laut VDIV-Standards sollte dieser Manager mindestens fünf Jahre Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern haben. Ein Generalunternehmer, der nur die Arbeiten ausführt, reicht nicht. Es braucht jemanden, der die ganze Baustelle im Kopf hat.
- Sechs Informationsveranstaltungen: Die DGNB empfiehlt mindestens sechs Termine, an denen alle Mieter informiert werden: vor dem Start, vor jedem Strang, während der Arbeiten, nach Abschluss. Keine E-Mail-Reihe. Kein Aushang. Sondern persönliche Treffen. Das ist der einzige Weg, um Misstrauen zu vermeiden.
- Eine zentrale Ansprechperson: Wer hat Fragen? Wer meldet Lärm? Wer klagt über Staub? Eine einzige Person - oft die Hausverwaltung - muss als Ansprechpartnerin fungieren. Laut Eco-Plan-Studie wird diese Maßnahme von 92 % der Mieter als positiv bewertet. Wenn jeder Handwerker seine eigene Hotline hat, wird es chaotisch.
- Digitale Tools nutzen: Bimplus, PlanRadar oder ähnliche Plattformen ermöglichen es, Fotos von Fortschritten hochzuladen, Termine zu teilen, Beschwerden zu dokumentieren. Mieter können sich online informieren, ohne jedes Mal anzurufen. Das spart Zeit, reduziert Stress und macht den Prozess transparent.
Nachbarschaftsfragen: Mehr als nur Lärm und Staub
Viele Eigentümer denken, Nachbarschaftsfragen seien nur ein Ärgernis. Aber sie sind der Schlüssel zum Erfolg. Prof. Dr. Anke Becker von der TU Berlin hat in ihrer Studie aus Oktober 2024 gezeigt: Sanierungen ohne gezielte Mieterbeteiligung haben eine Konfliktquote von 68 %. Mit strukturierten Gesprächen, individuellen Beratungen und klaren Regeln sinkt diese Zahl auf unter 22 %. Das ist kein kleiner Unterschied. Das ist der Unterschied zwischen einem Projekt, das funktioniert, und einem, das in Gerichtsverfahren endet. Was bedeutet das konkret?- Ein Mieter mit chronischer Krankheit braucht Ruhezeiten - das muss im Plan berücksichtigt werden.
- Eine ältere Dame hat Angst vor Staub. Dann wird die Wohnung vorher abgedichtet, und sie bekommt einen Staubsauger zur Verfügung gestellt.
- Ein Mieter, der sich nicht ausdrücken kann, braucht eine persönliche Ansprache - nicht nur einen Brief.
Die Zahlen sprechen: Warum es sich lohnt
Die Kosten für eine Vollsanierung liegen zwischen 1.200 und 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wie die KfW in ihrem Förderprogramm 153 (Stand Januar 2025) angibt. Klingt viel? Ist es auch. Aber die Rendite ist größer, als viele denken. Durch eine energetische Sanierung können Energiekosten um 5 bis 30 % gesenkt werden, wie die dena-Studie von 2018 zeigt. Das bedeutet: Ein Mieter, der vorher 120 Euro Heizkosten im Monat hatte, zahlt nach der Sanierung nur noch 84 bis 114 Euro. Das ist spürbar. Und das erhöht die Akzeptanz. Außerdem: Die Förderung ist da. Die KfW zahlt bis zu 40 % der Kosten, die BAFA bis zu 30 %, wenn der iSFP korrekt eingereicht wird. Und seit Januar 2025 läuft der digitale Sanierungsfahrplan - die Bearbeitungszeit für Förderanträge ist um 35 % schneller geworden. Und dann ist da noch der Wert des Gebäudes. Ein saniertes Mehrfamilienhaus ist nicht nur energieeffizient - es ist auch attraktiver für Mieter, für Investoren, für die Zukunft. Ab 2030 müssen alle Gebäude in Deutschland bestimmte Mindeststandards erfüllen, laut der novellierten EPBD-Richtlinie. Wer jetzt nicht sanieren lässt, wird später gezwungen - und teurer.
Was schiefgeht - und wie man es vermeidet
Nicht jede Sanierung läuft gut. Die Erfahrungsberichte im Internet sind zweigeteilt. Ein Nutzer auf Immobilieninvestor.de berichtet: „In 8 Wochen pro Treppenhaus, nur 2 Beschwerden bei 18 Wohnungen.“ Ein anderer auf Reddit schreibt: „14 Monate statt 8, 40 Beschwerden, 3 Gerichtsverfahren.“ Was ist der Unterschied? Die Koordination. Die häufigsten Fehler:- Kein Projektmanager - der Hausverwalter macht das nebenbei. Ergebnis: 27 % Zeitüberschreitung, laut Eco-Plan.
- Keine Mieterinformationen - die Mieter erfahren von der Sanierung, als die Bohrer schon laufen. Ergebnis: Wut, Beschwerden, Klagen.
- Kein digitaler Plan - alles per E-Mail und Zettel. Ergebnis: Termine werden verpasst, Materialien fehlen.
- Keine Rücksicht auf Einzelfälle - jemand braucht Ruhe, aber die Arbeiten laufen am Wochenende. Ergebnis: Vertrauensverlust.
Kommentare (16)
Rick Bauer
November 21, 2025 AT 07:38Wieder so ein Text, der glaubt, Menschen seien ein Problem, das man mit mehr Meetings und digitalen Tools lösen kann. Die Leute wollen doch nur, dass die Arbeiten endlich vorbei sind, nicht dass sie jeden Mittwoch um 18 Uhr zu einer ‘Informationsveranstaltung’ eingeladen werden. Ich hab schon drei Sanierungen erlebt – jedes Mal war der Projektmanager derjenige, der am Ende am meisten Stress hatte. Und die Mieter? Die haben sich einfach an die Lärmzeiten angepasst. Kein Drama. Keine sechs Treffen. Einfach machen.
Und jetzt soll man ab 2026 verpflichtet sein, ‘zu dialogisieren’? Super. Dann kriegen wir noch ein Formular, das man vor dem Bohren unterschreiben muss: ‘Ich akzeptiere, dass mein Fenster ersetzt wird und ich nicht weine.’
Patrick Sargent
November 21, 2025 AT 22:20lol wieso muss ich mich mit so einem kram beschäftigen? ich zahle meine miete, nicht für ein seminar. die handwerker kommen, bohren, stäuben, gehen. fertig. warum muss ich jeden zweiten tag ne email kriegen mit ‘progress update’? ich will kein planradar. ich will ruhe. und wenn ich störung hab, sag ichs. nicht dass mir jemand nen ‘zentralen ansprechpartner’ aufdrängt. das ist total übertrieben.
und jetzt kommt noch ‘sanierungsdialog’? ich glaub die regierung hat zu viel zeit.
Nicole Bauer
November 23, 2025 AT 04:38Ich hab vor zwei Jahren eine Strangsanierung in meinem Haus mitgemacht – und es war eigentlich ganz okay, wenn man ein paar Dinge beachtet. Der Schlüssel war wirklich die Ansprechperson: Unsere Hausverwaltung hat jeden Montag um 10 Uhr einen Kaffee in der Halle angeboten. Kein Vortrag, nur: ‘Was läuft? Was stört?’
Und das hat funktioniert. Ein Mieter hatte Angst vor Staub – die haben seine Wohnung mit Folie abgedichtet, und er bekam sogar einen neuen Staubsauger geliehen. Kein großer Aufwand, aber er hat sich gesehen gefühlt. Das zählt mehr als 100 E-Mails.
Und ja, digitale Tools helfen. Aber nur, wenn sie nicht als Ersatz für Menschlichkeit dienen. Die Technik ist ein Werkzeug, kein Ersatz für Respekt.
Ida Finnstø
November 24, 2025 AT 06:18Die Strangsanierung als Modell ist tatsächlich der effizienteste Ansatz, insbesondere wenn man die thermische Zersplitterung des Gebäudes berücksichtigt. Die Reduktion von Transmissionsverlusten durch sequenzielle, kohärente Bauphasen minimiert die kumulative Energieintensität der Baustellenlogistik. Zudem reduziert sich die Dauer der Exposition gegenüber Baustellenstressoren, was psychosoziale Resilienz bei Mieter*innen signifikant erhöht – eine Variable, die in vielen wirtschaftlichen Modellen systematisch vernachlässigt wird.
Die Empfehlung von sechs Informationsveranstaltungen entspricht den kognitiven Belastungsgrenzen der Nutzergruppe. Zu häufige Kommunikation führt zu Informationsmüdigkeit, zu selten zu Unsicherheit. Die Goldilocks-Zone liegt hier bei 1,2–1,5 Kontakten pro Monat pro Haushalt.
Ella DP Krossen
November 25, 2025 AT 11:53Ich denke oft darüber nach, was eigentlich ‘Fortschritt’ bedeutet. Ist es, wenn das Haus wärmer wird? Oder wenn die Menschen darin sich wieder vertrauen? Die Sanierung wird als technisches Projekt gesehen – aber sie ist ein Spiegel der Gesellschaft. Wer die Mieter als Störung sieht, wird nie ein wirklich gutes Haus bauen.
Vielleicht ist es nicht die Frage, wie wir sanieren, sondern warum. Wenn es nur um Energieeffizienz geht, dann wird es immer wieder scheitern. Wenn es aber darum geht, zusammenzuleben – dann wird es funktionieren. Auch wenn es länger dauert. Auch wenn es mehr kostet. Auch wenn es unbequem ist.
Peter Friedl
November 26, 2025 AT 10:15ich hab das schonmal gesehn. 14 monate. 40 beschwerden. 3 gerichtsverfahren. das war bei uns. der projektmanager hat sich nicht mal die schuhe geputzt. alles war ein chaos. die handwerker haben am samstag um 8uhr angefangen. die alte dame unten hatte nen schlaganfall. jetzt sitzt sie im heim. das ist kein projekt. das ist krieg.
und jetzt kommt noch ‘sanierungsdialog’? lmao. die regierung denkt, sie kann alles mit bürokratie retten. nein. man muss nur menschen sein.
Angela Allmond
November 26, 2025 AT 20:55Strangsanierung? Das ist doch nur ne Marketinglüge von der BAFA. Die wollen nur, dass du mehr Geld ausgibst, damit sie ihre Förderung verplanen können. Und sechs Informationsveranstaltungen? Wer hat die Zeit? Die meisten Mieter arbeiten. Die Verwaltung hat doch eh keine Ahnung. Und dann soll man noch ‘digitale Tools’ nutzen? Ich hab kein Smartphone. Ich bin 72. Und jetzt soll ich mich in PlanRadar einloggen? Lachhaft.
Und wer sagt, dass die KfW 40% zahlt? Ich hab letztes Jahr 20.000 Euro investiert – und bekam 5.000. Das ist keine Förderung. Das ist ein Witz.
Nils Seitz
November 27, 2025 AT 20:41habt ihr mal dran gedacht, dass viele mieter gar nicht wollen, dass ihr Haus saniert wird? weil dann die miete steigt? und die regierung sagt: ‘ach, das ist doch gut fürs klima!’
aber wer zahlt? ich. und ich hab nicht mal geld für die miete. jetzt soll ich noch ‘dialogen’? nein danke. ich will nur, dass die leute nicht ständig an meiner tür klopfen.
und diese ‘zentrale ansprechperson’? die ist immer die gleiche: die verwaltung. die sagt immer ‘wir melden uns’ – und dann passiert nix. das ist das gleiche spiel seit 20 Jahren.
Franziska Fotos
November 28, 2025 AT 14:53Das ist doch total linkes Gedöns! Wer will denn, dass irgendwelche Ausländer oder ‘Bürger mit Bedürfnissen’ über unsere Häuser bestimmen? Wir haben ein Haus, wir zahlen die Miete, und jetzt soll ich noch ‘Rücksicht’ nehmen? Auf wen? Auf die, die nicht mal Deutsch können? Auf die, die jeden Tag was haben wollen?
Und jetzt kommt noch ‘Sanierungsdialog’? Das ist die letzte Stufe der Zerstörung unserer Gesellschaft. Früher hat man einfach gemacht. Heute muss man sich entschuldigen, weil jemand Angst vor Staub hat. Ich sag euch: Das ist kein Fortschritt. Das ist Niedergang.
Ronan Bracken Murphy
November 30, 2025 AT 04:56Es ist erschreckend, wie wenig Verständnis für soziale Dynamiken in diesem Land noch existiert. Eine Sanierung ist kein technischer Prozess – sie ist eine soziale Revolution, die mit Respekt, nicht mit Vorschriften, funktioniert. Die Zahlen zeigen es: 68% Konfliktquote ohne Beteiligung. Und trotzdem denken viele, sie könnten mit einem Aushang und einem Brief alles regeln.
Das ist nicht nur ignorant – das ist gefährlich. Es führt nicht nur zu Klagen, sondern zu einem Verlust des sozialen Gefüges. Und das ist schwerer zu reparieren als eine schlechte Dämmung.
Angela F
November 30, 2025 AT 16:21Ich hab das letzte Jahr in meinem Haus erlebt – und es war echt schön, wie die Nachbarn sich plötzlich wieder kennengelernt haben 😊
Die alte Frau aus 3B hat uns alle zum Kaffee eingeladen, nachdem die Fenster drin waren. Wir haben uns erzählt, wer wie alt ist, wer kocht, wer sich um die Blumen kümmert. Plötzlich war das Haus kein Ort, an dem man nur wohnt – sondern ein Zuhause.
Die Technik ist wichtig. Aber die Menschlichkeit? Die ist das echte Geschenk. Danke für diesen Text – er hat mich erinnert, warum ich hier lebe ❤️
Andreas Felder
Dezember 1, 2025 AT 05:44Ich war dabei – und ich kann nur sagen: Es hat sich gelohnt. Nicht wegen der Energiekosten. Sondern weil wir wieder ein Team wurden. Die Hausverwaltung hat jeden Monat ein kleines Meeting organisiert – mit Keksen und Kaffee. Kein Vortrag. Nur: ‘Wie geht’s? Was braucht ihr?’
Ein Mieter hat gesagt: ‘Ich dachte, ich bin allein. Aber jetzt weiß ich, ich bin nicht allein.’
Das ist der wahre Wert einer Sanierung. Nicht die Wärmedämmung. Sondern die Wärme untereinander. 🙌
Klaus - Peter Richter
Dezember 1, 2025 AT 17:50ich sag nur eins: die handwerker kommen, machen ihren job, gehen. die mieter sagen was sie brauchen und dann wirds gemacht. kein dialog. kein planradar. kein sechstes treffen. das ist alles zu viel. die leute wollen kein seminar. sie wollen ein warmes haus. punkt.
und wenn jemand stört? dann sagt man es. nicht dass man ne app installiert. ich hab keine lust auf bürokratie. ich hab lust auf ruhe.
Patrick Cher
Dezember 2, 2025 AT 16:09Wie niedlich. Ein ‘Sanierungsdialog’ – als ob das irgendeinen Sinn hätte. Die meisten Mieter sind entweder zu dumm, um zu verstehen, was ein iSFP ist, oder zu faul, um sich zu engagieren. Und die ‘professionellen Projektmanager’? Die sind meistens diejenigen, die in der Baubranche nie etwas gemacht haben, aber einen Master in ‘Sozialer Nachhaltigkeit’ haben.
Man braucht keine sechs Treffen. Man braucht einen klaren Zeitplan, einen verantwortlichen Handwerker und ein bisschen Respekt. Nicht einen ganzen Kult um Kommunikation. Das ist Postmoderne auf dem Bau.
Gunvor Bakke Kvinlog
Dezember 2, 2025 AT 16:21Ich frage mich, ob wir nicht den Kern verfehlen. Es geht nicht darum, wie wir sanieren – sondern warum. Warum tun wir das? Weil wir Klimaziele erreichen wollen? Oder weil wir Angst haben, das Haus zu verlieren? Oder weil wir endlich einen Ort schaffen wollen, an dem wir uns sicher fühlen?
Vielleicht ist die Sanierung nicht das Ziel. Vielleicht ist sie nur der Anlass, um uns wieder zu erinnern, dass wir nicht nur Bewohner sind – sondern Gemeinschaft. Und das kann man nicht planen. Man kann es nur zulassen.
Nicole Bauer
Dezember 4, 2025 AT 11:26Ich finde es toll, dass jemand die menschliche Seite erwähnt hat. Aber ich glaube, die größte Herausforderung ist nicht die Kommunikation – sondern die Angst. Die Angst vor Veränderung. Vor höheren Kosten. Vor Unbekanntem.
Die Lösung ist nicht mehr Meetings. Sondern: Echte Begegnungen. Ein Gespräch, bei dem man wirklich zuhört. Nicht um zu überzeugen. Sondern um zu verstehen.
Und das kostet Zeit. Aber es spart mehr: Vertrauen, Ruhe, und manchmal sogar Freundschaft.