Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen Notarkosten oft wie ein Blitz aus heiterem Himmel. Ein Haus für 500.000 Euro? Dann rechne mit mindestens 7.500 Euro an Notarkosten - und das ist nur der Anfang. Viele Käufer wissen nicht, dass ein Großteil dieser Kosten vermeidbar ist. Es geht nicht darum, den Notar zu drücken oder etwas zu umgehen. Es geht darum, den Vertrag richtig zu gestalten. Und das kannst du selbst tun - ohne Rechtsanwalt, ohne teure Berater, ohne unnötige Gebühren.
Wie sich Notarkosten wirklich zusammensetzen
Die Notarkosten bestehen aus drei Teilen: dem Notarhonorar, der Mehrwertsteuer und den Grundbuchgebühren. Alles ist gesetzlich festgelegt - aber nicht alles ist Pflicht. Laut der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) berechnet sich das Honorar nach dem Kaufpreis. Bei 300.000 Euro Kaufpreis liegen die reinen Notarkosten bei etwa 1,2 Prozent, also 3.600 Euro. Dazu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer: 684 Euro. Die Grundbuchgebühren für die Eintragung der Eigentumsurkunde und der Grundschuld kommen mit etwa 0,6 Prozent hinzu: 1.800 Euro. Das macht insgesamt 6.084 Euro.Das klingt nach einem festen Betrag? Nicht ganz. Denn nur der Notarhonorar und die Grundbuchgebühren sind unverhandelbar. Alles andere - wie das Notaranderkonto, die Beurkundung der Grundschuld oder zusätzliche Beratungsgespräche - ist frei wählbar. Und genau hier liegt das Einsparpotenzial.
Die größte Einsparung: Beglaubigte statt beurkundete Grundschuld
Die Grundschuld ist die Sicherheit, die deine Bank für den Kredit verlangt. Normalerweise wird sie im Notarvertrag beurkundet. Das kostet extra - bis zu 1,5 Prozent des Grundschuldbetrags. Aber es gibt eine Alternative: die beglaubigte Grundschuld.Dabei unterschreibt der Käufer die Grundschuldbestellung nur vor dem Notar, der sie beglaubigt - aber nicht beurkundet. Die Bank erhält die Urkunde, die Eintragung ins Grundbuch erfolgt trotzdem. Der Unterschied: Die Kosten sinken von 1,5 Prozent auf nur noch 0,6 bis 1 Prozent. Bei einer Grundschuld von 400.000 Euro sparst du damit bis zu 3.600 Euro.
Die große Frage: Akzeptiert deine Bank das? Laut Erfahrungen von Immobilienkäufern auf Plattformen wie Immobilienscout24 und Reddit akzeptieren etwa 40 Prozent der Institute die beglaubigte Grundschuld. Sparkassen und Volksbanken sind oft offener als große Privatbanken. Frage deine Bank vor dem Vertragsabschluss - nicht danach. Wenn sie nein sagt, kannst du noch umdenken. Wenn sie ja sagt, hast du gerade eine der größten Einsparungen im Immobilienkauf realisiert.
Verzicht auf das Notaranderkonto: 200 bis 500 Euro sparen
Ein Notaranderkonto ist ein temporäres Konto, das der Notar für die Zahlung der Kaufsumme nutzt. Es soll Sicherheit bieten - aber ist es nötig? Nein. Es ist keine gesetzliche Pflicht. Der Käufer kann die Kaufsumme auch direkt an den Verkäufer überweisen, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist.Warum tun viele Notare das trotzdem? Weil es für sie einfacher ist. Und weil sie damit Gebühren generieren: Die Abwicklung des Kontos kostet 200 bis 500 Euro. Du musst das nicht zahlen. Sag einfach: „Ich überweise direkt.“ Wenn der Notar widerspricht, frag nach: „Wo steht das gesetzlich verankert?“ Die Antwort wird schweigen sein. Denn es gibt keine Regelung, die das verlangt.
Ein Käufer aus Graz berichtete im Frühjahr 2023, dass er genau das gemacht hat - und 420 Euro gespart hat. Die Bank hat die Überweisung akzeptiert, der Verkäufer war einverstanden, das Grundbuchamt hat die Eintragung ohne Probleme vorgenommen. Kein Risiko. Nur Gewinn.
Den Vertrag vom Notar erstellen lassen - und nicht von externen Beratern
Viele Käufer holen sich vor dem Notar einen Immobilienberater, einen Makler oder sogar einen Anwalt, um den Kaufvertrag zu prüfen. Das ist gut gemeint - aber teuer. Jeder externe Berater rechnet seine Zeit ab. 150 Euro pro Stunde? Das summiert sich schnell.Der Notar ist verpflichtet, dich neutral zu beraten. Er darf nicht für einen der Vertragspartner arbeiten - er ist der Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Und er berechnet die Beratung für den Vertragsentwurf nicht extra. Wenn du den Vertrag direkt vom Notar erstellen lässt, sparst du diese Kosten. Du bekommst einen rechtssicheren Vertrag - ohne zusätzliche Gebühren.
Ein Fall aus Nürnberg, dokumentiert von der KSW Vermögensverwaltung, zeigt: Ein Käufer ließ den Vertrag von einem externen Berater aufsetzen - 800 Euro. Danach ging er zum Notar, der den Vertrag überarbeitete - und sagte: „Das hier wäre der Standardentwurf gewesen. Sie hätten das gratis bekommen.“
Gezielte Kaufstrategie: Grundstück und Gebäude getrennt erwerben
Ein weniger bekannter, aber extrem wirkungsvoller Trick: Kaufe das unbebaute Grundstück zuerst - und bau später. Oder kaufe das Gebäude separat, wenn es als selbstständiges Objekt im Grundbuch steht.Warum funktioniert das? Die Notarkosten richten sich nach dem Wert der rechtlichen Erklärung. Wenn du nur das Grundstück kaufst, berechnet sich die Gebühr nur auf den Bodenwert. Der Bauwert kommt erst später hinzu. In einem Fall aus Bayern hat ein Käufer ein Grundstück für 200.000 Euro erworben - die Notarkosten lagen bei 3.000 Euro. Ein Jahr später kaufte er das fertige Haus für 300.000 Euro - und zahlte nur 4.500 Euro Notarkosten. Insgesamt: 7.500 Euro. Hätte er alles auf einmal gekauft, wären es 8.750 Euro gewesen. Einsparung: 1.250 Euro - also 14 Prozent.
Diese Strategie funktioniert besonders gut, wenn du planst, das Haus selbst zu bauen oder zu sanieren. Du hast mehr Zeit, du sparst Geld - und du behältst die Kontrolle.
Was du nicht sparen kannst - und warum das gut ist
Einige Dinge sind nicht verhandelbar: die Grundbuchgebühren, das Notarhonorar, die Mehrwertsteuer. Das ist kein Nachteil - das ist Sicherheit. Der Notar prüft, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist. Ob es Hypotheken gibt. Ob es Baurechte oder Widerrufsrechte gibt. Er stellt sicher, dass du nicht in eine Falle tappst.Die deutschen Notarkosten sind hoch - aber sie garantieren, dass du nach dem Kauf keine bösen Überraschungen bekommst. In Ländern wie Spanien oder Italien ist der Prozess günstiger - aber auch risikoreicher. In Deutschland bekommst du eine Urkunde, die vor Gericht gilt. Das hat seinen Preis. Und der Preis ist gerechtfertigt.
Was du jetzt tun musst
1. Prüfe deine Bank: Frag, ob sie eine beglaubigte Grundschuld akzeptiert. Schreibe es auf - per E-Mail. Das ist dein Beweis. 2. Sag Nein zum Notaranderkonto: Erkläre dem Notar, dass du direkt überweisen willst. Falls er widerspricht, frage nach der gesetzlichen Grundlage. 3. Lass den Vertrag vom Notar erstellen: Kein externer Berater. Kein Makler. Kein Anwalt. Der Notar ist dein neutraler Partner. 4. Überlege einen getrennten Kauf: Wenn du baust oder sanierst, kaufe zuerst das Grundstück. Das ist legal, sicher und spart Geld. 5. Frage nach Einsparungen: Notare sind zur neutralen Beratung verpflichtet. Wenn du nicht fragst, sagen sie dir nichts. Frag: „Gibt es noch andere Möglichkeiten, die Kosten zu senken?“Die meisten Käufer zahlen, weil sie nicht wissen, dass sie sparen können. Du weißt es jetzt. Und das macht dich nicht zum Trickser - sondern zum klugen Käufer.
Was sich bis 2025 ändern wird
Die Digitalisierung schreitet voran. Ab 2024 wird das elektronische Grundbuch (ELGR) flächendeckend in Deutschland eingeführt. Es wird die Eintragung schneller, einfacher und günstiger machen. Experten rechnen mit einer langfristigen Kostensenkung von 20 bis 30 Prozent. Die Bundesregierung prüft auch, ob Erstkäufer einen Steuerfreibetrag bekommen - wie in den Niederlanden. Das könnte die Notarkosten für viele Menschen in Zukunft deutlich senken.Die Zeit arbeitet für dich. Du musst nicht warten. Du kannst jetzt handeln - mit klarem Kopf, mit den richtigen Fragen, mit dem Wissen, was wirklich notwendig ist.
Kann ich die Notarkosten steuerlich absetzen?
Wenn du die Immobilie selbst nutzt, kannst du die Notarkosten nicht als Werbungskosten absetzen. Sie gelten als Anschaffungskosten und werden erst bei einem späteren Verkauf berücksichtigt. Wenn du die Immobilie vermietest, sind die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten absetzbar - das senkt deine Steuerlast bei der Gewerbesteuer oder Einkommensteuer.
Was passiert, wenn die Bank die beglaubigte Grundschuld nicht akzeptiert?
Dann bleibt dir nur die beurkundete Grundschuld. Aber das heißt nicht, dass du andere Einsparungen aufgeben musst. Verzichte auf das Notaranderkonto, lass den Vertrag vom Notar erstellen und prüfe, ob du das Grundstück und Gebäude getrennt erwerben kannst. Auch ohne beglaubigte Grundschuld kannst du 1.000 bis 2.000 Euro sparen.
Ist es riskant, das Notaranderkonto zu vermeiden?
Nein. Das Notaranderkonto dient nur der Bequemlichkeit des Notars, nicht der Sicherheit des Käufers. Die rechtliche Sicherheit kommt durch die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch. Wenn du die Kaufsumme direkt an den Verkäufer überweist, nachdem der Vertrag beurkundet ist, ist das vollkommen legal und sicher - vorausgesetzt, du hast eine schriftliche Vereinbarung mit dem Verkäufer und der Bank.
Warum verlangen einige Notare trotzdem ein Notaranderkonto?
Weil es für sie einfacher ist. Sie müssen nicht mit den Zahlungsströmen zwischen Käufer und Verkäufer umgehen. Sie haben eine klare Kontoführung. Aber das ist kein Recht - nur eine Praxis. Du hast das Recht, es abzulehnen. Wenn ein Notar dich unter Druck setzt, frag nach: „Welches Gesetz verlangt das?“ Die Antwort wird oft ausbleiben.
Wie viel Zeit brauche ich für die Vertragsoptimierung?
Mindestens 6 bis 8 Wochen vor dem Kaufabschluss. Du musst deine Bank kontaktieren, den Notar informieren, eventuell einen getrennten Kauf planen. Je früher du anfängst, desto mehr Optionen hast du. Wer erst eine Woche vor der Unterschrift nachfragt, hat meistens keine Chance mehr.
Gibt es Länder, in denen Notarkosten niedriger sind?
Ja. In den Niederlanden gibt es Steuerfreibeträge für Erstkäufer. In Frankreich und Spanien sind die Gebühren ähnlich hoch wie in Deutschland, aber oft weniger transparent. In Österreich liegen die Notarkosten leicht niedriger - aber der Prozess ist ähnlich strukturiert. Deutschland bietet die höchste rechtliche Sicherheit - und das hat seinen Preis. Der Unterschied: In Deutschland kannst du diesen Preis aktiv senken. In vielen anderen Ländern nicht.