Immobilienverkauf Mieter: Was Sie als Vermieter wissen müssen

Beim Immobilienverkauf Mieter, der Verkauf einer vermieteten Immobilie, bei der der Mieter weiterhin wohnt. Auch bekannt als Verkauf mit Mietvertrag, ist er eine der häufigsten, aber auch komplexesten Formen des Immobilienhandels. Viele Vermieter denken, dass sie einfach den Kaufpreis aushandeln und fertig sind. Doch der Mieter ist kein Zusatz – er ist ein Teil des Objekts. Und der Gesetzgeber schützt ihn hart. Wer das vergisst, riskiert teure Fehler, lange Verkaufsprozesse oder sogar einen verhinderten Verkauf.

Der Mietvertrag, der rechtlich bindende Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, der die Bedingungen der Nutzung regelt bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt automatisch alle Rechte und Pflichten – das ist kein Bonus, das ist Pflicht. Sie als Verkäufer müssen den Mieter schriftlich informieren, bevor der Verkauf abgeschlossen wird. Und die Kündigungsfrist? Die gilt nicht einfach so. Ein Mieter darf nicht einfach rausgeworfen werden, nur weil jemand anderes das Haus kauft. Das ist Mieterschutz, das gesetzliche Recht von Mietern, ihren Wohnraum auch nach einem Eigentümerwechsel zu behalten – und er ist in Österreich und Deutschland extrem stark.

Was viele nicht wissen: Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann sogar den Preis beeinflussen. Ein guter Mieter mit pünktlicher Zahlung und langer Verweildauer macht das Objekt attraktiver – und kann den Kaufpreis nach oben treiben. Ein unruhiger Mieter oder ein unklarer Mietvertrag dagegen senkt den Wert. Und dann sind da noch die Kaufnebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen, wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag. Wer als Verkäufer denkt, er zahlt nichts, irrt. Auch wenn die Käufer die meisten Kosten tragen, müssen Sie als Vermieter prüfen, ob der Verkauf steuerlich sinnvoll ist – besonders wenn Sie die Immobilie mehr als zehn Jahre besessen haben.

Ein verkaufsfähiger Mietvertrag braucht klare Regeln: Wie hoch ist die Miete? Wurde die Mieterhöhung richtig dokumentiert? Gibt es Nebenkostenabrechnungen? Ist der Mieter in der Lage, die Miete zu zahlen? Diese Dinge prüfen Käufer. Und sie prüfen sie genau. Wer hier lückenhaft ist, verliert Glaubwürdigkeit – und potenzielle Käufer. Sie müssen nicht alles perfekt haben, aber Sie müssen alles nachweisen können.

Die meisten Verkäufe von vermieteten Wohnungen laufen über Makler. Aber ein guter Makler ist kein Zauberer. Er kann nur verkaufen, was auch verkauft werden kann. Und wenn der Mieter unzufrieden ist, der Vertrag unklar oder die Wohnung sanierungsbedürftig – dann wird der Verkauf teuer und langsam. Die besten Verkäufe passieren, wenn der Mieter zufrieden ist, die Unterlagen vollständig sind und der Verkauf nicht als Zwang, sondern als logischer Schritt erscheint.

Wenn Sie jetzt überlegen, Ihre vermietete Immobilie zu verkaufen, dann denken Sie nicht nur an den Preis. Denken Sie an den Menschen, der in der Wohnung lebt. Denken Sie an die Papiere, die Sie vorlegen müssen. Denken Sie an die Rechte, die der Gesetzgeber schützt. Und denken Sie daran: Ein erfolgreicher Immobilienverkauf Mieter ist kein schneller Deal. Er ist eine saubere, transparente und rechtssichere Übergabe – mit Respekt für alle Beteiligten.

Im Folgenden finden Sie praktische Beiträge, die genau diese Themen aufgreifen: Wie Sie den Mietvertrag richtig vorbereiten, welche Kosten wirklich anfallen, wie Sie Mieter über den Verkauf informieren und warum ein Bausachverständiger oft die entscheidende Rolle spielt. Alles, was Sie brauchen, um den Verkauf richtig zu machen – ohne Überraschungen.