Zweitwohnungsteuer 2026: Städtevergleich, neue Sätze und Befreiungen

Die Rechnung kommt oft unerwartet. Du zahlst nicht nur Miete oder Hypothek für deine zweite Wohnung, sondern plötzlich verlangt die Stadt noch eine extra Abgabe. Die Zweitwohnungsteuer, auch bekannt als Zweitwohnsitzsteuer, ist eine kommunale Steuer, die in Deutschland immer mehr an Bedeutung gewinnt. Für viele Pendler, Studierende oder Besitzer von Ferienwohnungen bedeutet das zusätzliche Kosten, die schnell ins Gewicht fallen können. Besonders im Jahr 2026 haben sich die Rahmenbedingungen verschärft, da viele Kommunen ihre Steuersätze deutlich angehoben haben.

Diese Steuer dient den Städten zwei Zwecken: Sie bringt dringend benötigtes Geld in die kommunalen Kassen und soll gleichzeitig den Wohnungsmarkt entlasten, indem sie Anreize setzt, leerstehende Wohnungen wieder zu Erstwohnsitzen zu machen. Da jede Gemeinde selbst entscheidet, wie hoch der Satz sein soll, variiert die Belastung extrem stark - von moderaten 8 Prozent bis hin zu kräftigen 35 Prozent der Nettokaltmiete.

Wie berechnet sich die Zweitwohnungsteuer?

Die Berechnung ist grundsätzlich einfach, aber es gibt einen wichtigen Haken, den viele übersehen. Die Steuer bemisst sich nach der jährlichen Nettokaltmiete. Das heißt, du nimmst deine monatliche Kaltmiete, multiplizierst sie mit zwölf und wendest dann den prozentualen Steuersatz der jeweiligen Stadt an.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus Hamburg. Franziska Schmidt lebt ihren Hauptwohnsitz in Lübeck, pendelt aber zur Arbeit nach Hamburg und mietet dort eine Wohnung für 1.200 Euro Kaltmiete im Monat.

• Jahresnettokaltmiete: 1.200 € x 12 = 14.400 €
• Steuersatz Hamburg: 8 %
• Steuerbetrag: 14.400 € x 0,08 = 1.152 €

Wichtig für Eigentümer: Wenn du die Zweitwohnung selbst besitzt und nicht vermietest, fällt keine tatsächliche Miete an. Doch die Steuer entfällt nicht! Die Kommune setzt dann eine sogenannte fiktive Jahreskaltmiete fest. Dieser Wert orientiert sich am marktüblichen Mietspiegel der Region. Das ist ein häufiger Fehler, den Hausbesitzer machen: Sie denken, weil sie keine Miete zahlen, zahlen sie auch keine Steuer. Das ist falsch.

Der große Städtevergleich: Wo wird wie viel erhoben?

Da das Bundesgesetz nur einen groben Rahmen vorgibt, liegt die konkrete Ausgestaltung komplett bei den Gemeinden. Das führt zu einer wilden Spannbreite. Hier ist ein Überblick über die aktuellen Sätze in ausgewählten deutschen Städten (Stand 2026):

Nordrhein-Westfalen hat die meisten Städte, die diese Steuer erheben. Hier liegen die Sätze meist zwischen 10 und 12 Prozent (z.B. Köln, Essen, Dortmund). Bayern zeigt ebenfalls eine klare Tendenz nach oben, wobei München mit 18 Prozent deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von etwa 10 Prozent liegt.

Wer ist betroffen? Nicht nur Luxusurlauber

Viele denken bei der Zweitwohnungsteuer sofort an reiche Urlauber, die Villen am Bodensee besitzen. Die Realität ist jedoch breiter gestreut. Betroffen sind vor allem drei Gruppen:

1. Berufspendler: Menschen, die aufgrund langer Arbeitswege eine Schlafstätte in der Nähe ihres Arbeitsplatzes benötigen.
2. Studierende: Wer fernstudiert oder an einer Universität außerhalb des Elternhauses studiert und dort eine WG oder Einzelzimmer mietet.
3. Ferienhausbesitzer: Eigentümer von Wochenendhäusern oder Ferienwohnungen, die sie nicht gewerblich vermieten, sondern privat nutzen lassen.

Befreiungen und Ausnahmen: Wann musst du nichts zahlen?

Glücklicherweise gibt es Fälle, in denen du von der Zahlung befreit bist. Allerdings regelt das jede Stadt individuell. Es gibt kein einheitliches Bundesgesetz für Befreiungen. Dennoch lassen sich einige Muster erkennen:

• Unverheiratete Paare: In manchen Städten sind Partner, die nicht verheiratet sind, aber zusammenleben, befreit, wenn sie nachweisen können, dass sie faktisch eine Lebensgemeinschaft führen.
• Arbeitsplätze in derselben Stadt: Wenn dein Arbeitgeber dich zwingend in einer anderen Stadt beschäftigt und du keine andere Wahl hast, kann eine Befreiung greifen (oft nur bei sehr langen Pendelzeiten).
• Alters- und Behindertenfreistellungen: Ältere Menschen oder schwerbehinderte Personen sind in vielen Kommunen vollständig oder teilweise befreit.
• Kleine Wohnungsgröße: Einige Städte erlassen die Steuer, wenn die Zweitwohnung unter einer bestimmten Quadratmeterzahl liegt (z.B. weniger als 40 qm), da davon ausgegangen wird, dass es sich um reine Schlafstätten handelt.

Trend 2026: Drastische Erhöhungen

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt. Viele Kommunen haben erkannt, dass die Zweitwohnungsteuer ein schnelles Mittel ist, um Einnahmen zu generieren, ohne die Grundsteuer oder Gewerbesteuer für alle Bürger anzuheben. Gleichzeitig wollen sie damit gegen die Leerstandswelle ankämpfen.

• Potsdam: Steigt von 20 auf 25 Prozent. Die Stadt erwartet dadurch zusätzliche 150.000 Euro Einnahmen.
• Stuttgart: Verdoppelt den Satz von 10 auf 20 Prozent.
• Landshut: Hebt den Satz von 10 auf 15 Prozent an.
• Berlin: Hat bereits zum 1. Januar 2025 auf 20 Prozent erhöht und hält diesen hohen Kurs bei.

Was solltest du jetzt tun?

Wenn du eine Zweitwohnung hast oder plant, eine zu beziehen, prüfe unbedingt die lokale Satzung. Ein kurzer Anruf im Finanzamt der Zielstadt klärt, ob dort überhaupt eine Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird und welche Befreiungsgründe gelten. Rechne die Kosten frühzeitig in deinen Haushalt ein. Was in Hamburg mit 8 Prozent noch vernachlässigbar wirkt, kann in Konstanz mit 35 Prozent einen erheblichen Teil deines Budgets auffressen. Informiere dich auch darüber, ob es Möglichkeiten gibt, die Wohnung steuerlich anders zu deklarieren oder ob du durch Umzug des Hauptwohnsitzes (was oft kompliziert ist) doch noch etwas sparen kannst. Aber Vorsicht: Der Hauptwohnsitz muss wirklich dort sein, wo du dein Leben lebst, sonst drohen Probleme mit dem Meldeamt.