Bewertung von Gewerbeimmobilien: So berechnen Sie die echte Rendite richtig

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen, dann geht es nicht darum, wie hoch die Miete ist. Es geht darum, wie viel Geld Sie am Ende wirklich behalten. Viele Investoren schauen nur auf die Bruttomiete und denken: 5 Prozent Rendite - das ist gut. Doch das ist eine Falle. Denn die echte Rendite liegt oft deutlich darunter. Und wer das nicht weiß, kauft eine Immobilie, die am Ende kein Geld bringt - sondern Geld verschlingt.

Warum die Bruttorendite nichts sagt

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Rechnung: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Einfach. Schnell. Und völlig irreführend.

Beispiel: Eine Lagerhalle in Leipzig kostet 300.000 €. Der Mieter zahlt 15.000 € pro Jahr. Rechnung: (15.000 / 300.000) × 100 = 5 %. Klingt gut, oder?

Aber was ist mit den Kosten? Die Verwaltung? Die Instandhaltung? Die Steuern? Die Rücklagen für Dach oder Heizung? Die Antwort: Gar nichts. Die Bruttorendite ignoriert alles. Und das ist der Grund, warum viele Investoren später überrascht sind. Ein Investor aus Berlin kaufte eine Gewerbeimmobilie mit 4,8 % Bruttorendite. Erst nach Berechnung der Nettorendite merkte er: Mit Sanierungsrücklagen von 15 % der Miete war die echte Rendite negativ. Er hatte eine Immobilie gekauft, die jedes Jahr Geld verschlang.

Die Nettorendite - die erste echte Messlatte

Die Nettorendite ist der erste Schritt zur Realität. Sie rechnet alle laufenden Kosten ab, die Sie als Eigentümer tragen. Dazu gehören:

• Verwaltungskosten (0,5 % bis 1 % des Kaufpreises pro Jahr)
• Instandhaltungsrücklage (0,5 % bis 2 % des Kaufpreises - je nach Alter der Immobilie)
• Nicht umlegbare Nebenkosten (z. B. Hausmeister, Gartenpflege, Müllabfuhr)
• Grundsteuer

Formel: [(Jahresnettokaltmiete - alle laufenden Kosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)] × 100

Beispiel: Dieselbe Immobilie in Leipzig. 15.000 € Miete. 3.000 € Kosten (Verwaltung: 1.500 €, Instandhaltung: 1.200 €, Grundsteuer: 300 €). Kaufpreis: 300.000 €. Erwerbsnebenkosten: 15.000 € (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch). Rechnung: (15.000 - 3.000) / (300.000 + 15.000) × 100 = 3,87 %.

Das ist die Zahl, die zählt. Denn nur diese zeigt, wie viel Geld tatsächlich übrig bleibt. Experten wie Dr. Klein (2024) sagen: Eine Nettorendite unter 3,5 % ist für Gewerbeimmobilien kaum noch tragbar. In München oder Frankfurt liegt die Nettorendite oft bei 2,5 % - selbst wenn die Bruttorendite 4,5 % verspricht.

Objektrendite - der Standard für Profis

Die Nettorendite ist gut. Aber sie ignoriert noch etwas Wichtiges: Steuern.

Wenn Sie als Einzelunternehmer oder Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH) Eigentümer sind, zahlen Sie Körperschafts- oder Einkommensteuer auf den Gewinn. Das ist kein kleiner Betrag. Bei einer GmbH können bis zu 30 % der Gewinne abfließen.

Die Objektrendite berücksichtigt das. Sie berechnet: (Jahresnettoeinkommen - Steuern) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100.

Beispiel: Der Gewinn nach Kosten beträgt 12.000 €. Steuern: 3.600 € (30 %). Verbleibender Gewinn: 8.400 €. Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 315.000 €. Objektrendite: (8.400 / 315.000) × 100 = 2,67 %.

Diese Zahl ist entscheidend, wenn Sie vergleichen wollen. Denn professionelle Investoren - Fonds, Versicherungen, institutionelle Anleger - nutzen ausschließlich die Objektrendite. Wenn Ihre Rendite unter der Zinslast für Ihr Darlehen liegt, dann zahlen Sie mit Ihrem Geld. Und das ist kein Investment - das ist ein Verlustgeschäft.

Die Gesamtrendite - was Sie wirklich über zehn Jahre verdienen

Investieren ist nicht nur Miete. Es ist auch Wertsteigerung.

Die Gesamtrendite misst, wie viel Geld Sie über die gesamte Haltedauer verdienen - also Miete plus Wertzuwachs minus Kosten. Formel: [(Verkaufspreis - Kaufpreis + Nettomiete - Verkaufskosten) / (Kaufpreis × Haltedauer)] × 100.

Beispiel: Sie kaufen für 315.000 €. Verkaufen nach 10 Jahren für 420.000 €. Verkaufskosten: 15.000 €. Nettomiete über 10 Jahre: 120.000 € (12.000 €/Jahr). Rechnung: (420.000 - 315.000 + 120.000 - 15.000) / (315.000 × 10) × 100 = 4,95 %.

Das ist die Zahl, die Ihnen sagt: Hat sich das Investment gelohnt? In diesem Fall: Ja. Aber nur, weil der Wert gestiegen ist. Ohne Wertsteigerung wäre die Rendite nur 3,8 % - knapp unter der Inflation. Hier zeigt sich: Eine Immobilie mit hohen Mieten, aber stagnierendem Wert, ist kein sicheres Investment.

Der Interne Zinsfuß (IRR) - der Goldstandard

Alle bisherigen Methoden behandeln die Zeit als egal. Aber Geld ist nicht gleich Geld. Ein Euro heute ist mehr wert als ein Euro in zehn Jahren.

Der Interne Zinsfuß (IRR) ist die einzige Methode, die das berücksichtigt. Er berechnet den jährlichen Zinssatz, bei dem die Summe aller zukünftigen Cashflows (Miete, Verkauf) genau die Investition deckt. Es ist eine komplexe Formel - aber moderne Tools wie Mietboard.de oder Immobilien Scout24 rechnen sie automatisch.

Beispiel: Sie investieren 315.000 €. Jedes Jahr erhalten Sie 12.000 € Nettomiete. Nach 10 Jahren verkaufen Sie für 420.000 €. Der IRR beträgt 5,09 %. Das bedeutet: Ihre Investition wächst mit einem jährlichen Zins von 5,09 % - und das berücksichtigt alle Schwankungen, alle Kosten, alle Zeitpunkte.

Warum ist das wichtig? Weil Sie mit dem IRR Vergleiche anstellen können: Eine Immobilie mit 5,1 % IRR ist besser als eine mit 4,8 % - selbst wenn die Bruttorendite der zweiten höher ist. Und der IRR zeigt Ihnen auch: Was passiert, wenn der Mieter auszieht? Was, wenn die Zinsen steigen? Mit einem einfachen Sensitivitäts-Test können Sie das berechnen. Die Deutsche Bundesbank warnt: 65 % der Gewerbeimmobilien würden bei einem Mietausfall von 10 % oder Zinssteigerung um 2 % in die Verlustzone rutschen. Nur der IRR zeigt das klar.

Was Sie wirklich brauchen: Die Daten

Um die richtige Rendite zu berechnen, brauchen Sie mehr als eine Mietliste. Sie brauchen exakte Zahlen:

• Kaufpreis: Exakt, ohne Rundungen.
• Erwerbsnebenkosten: Notar (1,5-2 %), Grundbuch (0,5-1 %), Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland).
• Laufende Kosten: Verwaltung (0,5-1 %), Instandhaltungsrücklage (0,5-2 %), Grundsteuer, Versicherungen, eventuelle Hausmeisterkosten.
• Steuern: Einkommensteuer (für Einzelunternehmer) oder Körperschaftssteuer + Gewerbesteuer (für GmbH).
• Verkaufskosten: 3-5 % des Verkaufspreises (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer).
• Sanierungsrücklagen: Wenn das Dach in 5 Jahren erneuert werden muss? Dann rechnen Sie 10-15 % der Jahresmiete als jährliche Rücklage ein - auch wenn es noch nicht nötig ist.

Ein Investor aus Düsseldorf kaufte eine Immobilie mit 5,3 % Bruttorendite. Erst nach 15 Stunden Selbststudium und Nutzung eines Renditerechners erkannte er: Die Nettorendite lag bei 2,8 %. Die Instandhaltungsrücklagen waren unterschätzt. Er hätte den Kauf abgebrochen - wenn er früher gerechnet hätte.

Der Markt heute: Was sich geändert hat

2019 lag die durchschnittliche Bruttorendite für Gewerbeimmobilien in Deutschland bei 5,2 %. 2023 lag sie bei 3,8 %. Das ist kein Zufall. Die Zinsen sind gestiegen. Die Inflation hat die Kosten getrieben. Und die ESG-Anforderungen (Energieeffizienz, Klimaschutz) haben die Sanierungskosten erhöht.

Seit Januar 2023 müssen Sie bei der Bewertung auch die EU-Taxonomie berücksichtigen. Ist die Immobilie energieeffizient? Hat sie eine Dachbegrünung? Wird sie mit erneuerbaren Energien versorgt? Diese Faktoren beeinflussen nicht nur den Verkaufswert - sie beeinflussen auch die Rendite. Eine Immobilie ohne Wärmedämmung kann 0,3-0,8 Prozentpunkte an Rendite verlieren - nur wegen der fehlenden Sanierung.

Und ab 2025 wird es noch strenger: Physische Klimarisiken wie Hochwasser oder Hitze müssen in die Renditeberechnung einfließen. Eine Immobilie am Flussufer mit hohen Versicherungsprämien wird nicht mehr als „sichere Anlage“ gelten.

Was Sie jetzt tun müssen

Sie brauchen keine Excel-Formeln zu beherrschen. Aber Sie brauchen drei Dinge:

1. Eine realistische Nettorendite: Rechnen Sie mindestens 2,5 % der Kaufsumme als jährliche Instandhaltungsrücklage ein - selbst wenn die Immobilie „gut“ aussieht.
2. Einen IRR-Rechner: Nutzen Sie Mietboard.de, Immobilien Scout24 oder einen professionellen Dienstleister. Rechnen Sie es nicht selbst aus - das ist zu fehleranfällig.
3. Eine Stress-Test-Simulation: Was passiert, wenn der Mieter auszieht? Was, wenn die Zinsen um 2 % steigen? Wenn die Antwort „Ich verliere Geld“ ist - dann kaufen Sie nicht.

Die meisten Privatinvestoren in Deutschland rechnen noch mit der Bruttorendite. Nur 42 % nutzen die Nettorendite. Bei institutionellen Anlegern sind es 98 %. Wer hier mitmacht, hat einen massiven Vorteil. Denn die echte Rendite ist nicht das, was der Verkäufer sagt. Sie ist das, was Sie am Ende auf dem Konto haben.

Die Zeit der einfachen Zahlen ist vorbei. In einer Welt mit 4 % Bruttorenditen und steigenden Zinsen ist die präzise Berechnung der Nettorendite - inklusive Steuern, Sanierungen und Klimarisiken - nicht mehr optional. Sie ist die einzige Chance, nicht zu verlieren - sondern zu gewinnen.