Immobilienbewertung im Erbfall: Wie Sie den Wert richtig bestimmen

Wenn eine Immobilie im Erbfall, der rechtliche und finanzielle Prozess, bei dem ein Vermögen nach dem Tod einer Person auf Erben übergeht. Auch bekannt als Nachlassregelung, ist sie oft der komplexeste Teil der Erbschaftsabwicklung. Eine falsche Bewertung kann zu unnötigen Steuerlasten, Streit unter Erben oder sogar zu rechtlichen Problemen führen. Die Immobilienbewertung, die systematische Ermittlung des Marktwerts einer Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt ist dabei nicht nur eine Formalität – sie entscheidet darüber, wie viel Steuer fällig wird und wer wie viel vom Erbe erhält. Viele denken, der Wert steht im Grundbuch oder in der letzten Steuerbescheinigung. Doch das ist ein Irrtum. Der tatsächliche Marktwert richtet sich nach Lage, Zustand, Größe und aktuellen Verkaufstrends – nicht nach alten Unterlagen.

Was macht den Wert einer Immobilie im Erbfall aus? Erbschaftssteuer, die Steuer, die auf das geerbte Vermögen erhoben wird und sich nach dem Netto-Wert der Immobilie berechnet wird vom Finanzamt genau geprüft. Ein zu niedrig angesetzter Wert führt zu Nachzahlungen, Zinsen und Strafen. Ein zu hoher Wert belastet die Erben unnötig. Die Vermögenswert, der Gesamtwert aller ererbten Güter, einschließlich Grundstücke, Fahrzeuge, Konten und Wertpapiere muss vollständig erfasst werden. Besonders kritisch sind alte Häuser: Werden sie als sanierungsbedürftig eingestuft, sinkt der Wert – aber nur, wenn der Zustand auch dokumentiert ist. Eine einfache Fotodokumentation von Rissen, Feuchtigkeit oder veralteter Technik kann Tausende Euro an Steuern sparen. Auch die Art der Nutzung zählt: Wird die Immobilie vermietet, ist ihr Wert oft höher als bei Eigennutzung – weil der Ertrag mitgerechnet wird. Und wer die Wohnung selbst bewohnt, kann unter Umständen von günstigeren Freibeträgen profitieren.

Die meisten Erben stehen vor einem Berg aus Unterlagen: Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Mietverträge, Energieausweis, Reparaturrechnungen. Wer das alles sammelt, hat schon die halbe Arbeit geschafft. Ein Gutachter ist nicht immer nötig – aber er lohnt sich, wenn der Wert über 250.000 Euro liegt oder wenn Erben sich nicht einig sind. Die meisten Finanzämter akzeptieren eine sachliche, nachvollziehbare Schätzung mit Fotos, Vergleichsobjekten aus der Region und einer klaren Begründung. Sie müssen kein Experte sein – aber Sie müssen genau sein. Was hier steht, ist kein theoretisches Konzept. Es sind die Regeln, die das Finanzamt in Graz, Wien oder Linz täglich anwendet. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Anleitungen: Wie Sie die Türbreiten im Altbau für Barrierefreiheit prüfen, wie Sie Sanierungen richtig kalkulieren oder wie Sie Kaufnebenkosten steuerlich absetzen. All das gehört zum Erbe – und zu Ihrer Vorbereitung.