Immobilienkauf Kosten: Was wirklich zählt bei Kaufnebenkosten, Steuern und Grunderwerb

Beim Immobilienkauf Kosten, die Gesamtkosten, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen, einschließlich Steuern, Gebühren und Nebenkosten. Also known as Kaufnebenkosten, it umfassen alle Ausgaben, die anfallen, bevor du den Schlüssel in der Hand hältst. Viele denken, der Kaufpreis ist der Hauptposten – doch in Wirklichkeit kannst du leicht 10 bis 15 Prozent mehr zahlen als der vertraglich vereinbarte Betrag. Das ist kein Fehler, es ist Standard. Aber wenn du nicht weißt, was darauf zukommt, wird es teuer. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer, eine Steuer, die jeder Bundesland selbst festlegt und die zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. In Wien oder Salzburg ist sie höher als in Bayern. Sie ist nicht verhandelbar, sie kommt einfach – und sie wird fällig, sobald der Notar den Vertrag beglaubigt.

Dann gibt es die Notarkosten, die für die rechtliche Absicherung des Kaufs zuständig sind und etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Der Notar prüft Grundbucheinträge, sichert die Finanzierung ab und sorgt dafür, dass kein Fehler passiert. Das ist kein Luxus, das ist Pflicht. Und dann der Makler, der oft zwischen Käufer und Verkäufer steht und dessen Provision in der Regel vom Käufer getragen wird. In Österreich ist das gesetzlich geregelt – in Deutschland oft verhandelbar. Aber viele vergessen: Auch die Grundbuchkosten, die Umschreibung der Eigentumsurkunde, die eventuelle Baurechtsprüfung, die Anmeldung bei der Gemeinde – das alles addiert sich. Und wenn du eine alte Immobilie kaufst, kommen noch die Kosten für einen Bausachverständigen, der Mängel aufspürt, bevor du zu viel zahlst. Ein Gutachten kostet 600 bis 900 Euro – aber es spart dir oft 10.000 Euro oder mehr.

Es gibt keinen einfachen Weg, diese Kosten zu umgehen. Aber du kannst sie kontrollieren. Du kannst sie vorher berechnen. Du kannst wissen, wo du sparen kannst – etwa indem du den Makler direkt ansprichst, oder indem du den Kauftermin so legst, dass du die Grunderwerbsteuer in einem günstigeren Jahr zahlst. Du kannst auch entscheiden, ob du einen Bausachverständigen brauchst – und wenn ja, welchen. Die Posten sind immer die gleichen. Die Preise variieren. Und wer sie kennt, hat die Kontrolle. In der Sammlung unten findest du konkrete Checklisten, Vergleiche zwischen Bundesländern, Rechenbeispiele und Praxisfälle, die dir zeigen, wie du die Immobilienkauf Kosten nicht nur verstehst, sondern auch reduzierst.