Wenn du eine Immobilie kaufst und danach umziehst, fallen Kosten an - und die kannst du oft steuerlich absetzen. Viele denken, dass Umzugskosten einfach Privatsache sind. Doch das stimmt nicht immer. Besonders wenn der Umzug beruflich veranlasst ist, gibt es klare Regeln, wie du Geld zurückbekommst. Und das kann bis zu 800 Euro oder mehr bedeuten. Hier erfährst du, wie du die Pauschalen richtig nutzt, was du dokumentieren musst und wo die häufigsten Fehler lauern.
Was ist überhaupt absetzbar?
Nicht jeder Umzug zählt als steuerlich relevant. Es kommt darauf an, warum du umgezogen bist. Wenn du aus beruflichen Gründen umziehst - etwa weil dein Arbeitsplatz sich verlagert hat, du einen neuen Job angetreten hast oder dein Arbeitgeber dich umziehen lässt - dann fallen deine Umzugskosten unter die Werbungskosten. Das ist wichtig: Werbungskosten werden direkt von deinem Einkommen abgezogen. Das senkt deine Steuerlast.Bei einem privaten Umzug - etwa weil du mehr Platz brauchst oder einfach in eine schönere Gegend willst - gibt es kaum Absetzmöglichkeiten. Hier zählen nur die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, wie Renovierungen oder Umbauten. Aber auch die sind begrenzt und haben nichts mit dem Umzug selbst zu tun.
Bei Immobilienerwerb ist die Situation besonders knifflig. Du hast eine neue Wohnung gekauft, aber deine alte Immobilie ist noch nicht verkauft oder vermietet. Du zahlst also zwei Mieten? Oder zwei Grundsteuern? Das ist kein Problem - solange du nachweisen kannst, dass du aktiv versuchst, die alte Immobilie loszuwerden.
Die neue Umzugskostenpauschale ab März 2024
Seit dem 1. März 2024 gelten neue Pauschalen für beruflich veranlasste Umzüge. Die alten Werte aus 2014 waren längst überholt. Die Finanzämter haben jetzt realistischere Beträge festgelegt:- 964 Euro für die erste umziehende Person
- 643 Euro für jede weitere Person im Haushalt
Das bedeutet: Bei einem Paar mit zwei Kindern kannst du 964 + 643 + 643 + 643 = 2.893 Euro pauschal absetzen. Du musst keine Rechnungen sammeln, keine Kilometer zählen, keine Transportkosten aufschreiben. Solange du den Umzug als beruflich veranlasst nachweist, fließt dieser Betrag direkt in deine Steuererklärung.
Wichtig: Bei Ledigen wird nur die Hälfte der Pauschale angesetzt. Also 482 Euro statt 964. Das ist eine klare Regelung, die du nicht übergehen kannst.
Was passiert, wenn du schon mal umgezogen bist?
Wenn du innerhalb der letzten fünf Jahre schon einmal einen beruflich veranlassten Umzug hattest, dann wird es noch besser. Die Pauschale steigt um 50 Prozent. Das heißt: Statt 964 Euro bekommst du 1.446 Euro für die erste Person. Bei einem Paar mit zwei Kindern wären das dann 1.446 + 964 + 964 + 964 = 4.338 Euro.Das ist ein echter Vorteil für Berufstätige, die mehrfach umziehen - etwa weil sie in verschiedenen Regionen arbeiten oder sich beruflich weiterentwickeln. Du musst nur nachweisen, dass beide Umzüge beruflich veranlasst waren. Ein Brief vom Arbeitgeber reicht dafür.
Was du wirklich absetzen kannst - und was nicht
Die Pauschale ist praktisch. Aber du kannst auch tatsächliche Kosten geltend machen - und zwar zusätzlich. Hier ist die Übersicht:- Absetzbar: Doppelte Miete für bis zu sechs Monate, wenn die neue Wohnung noch nicht bezogen werden kann; Fahrtkosten am Umzugstag (0,30 Euro pro Kilometer); Kosten für Reparaturen, wenn Möbel beschädigt wurden; Kosten für die Vermarktung der alten Immobilie (Anzeigen, Makler, Gutachten); Kosten für Renovierungen, die direkt mit dem Umzug zusammenhängen (z.B. neue Steckdosen, Heizungsumstellung).
- Nicht absetzbar: Neue Möbel, Teppiche, Küchengeräte; Einrichtungskosten; Kosten für den Umzug selbst, wenn du sie nicht mit einer Rechnung nachweist; Kosten für eine neue Wohnung, die du mietest - das ist immer Privatsache, wenn der Umzug nicht beruflich veranlasst ist.
Ein häufiger Fehler: Viele Leute schreiben ihre neue Küche als Umzugskosten ab. Das geht nicht. Das ist Einrichtung. Aber: Wenn du die alte Küche abgebaut und die neue in der neuen Wohnung installiert hast - und das hat ein Handwerker gemacht - dann kannst du die Handwerkerkosten als solche absetzen. Das ist eine andere Regelung.
Immobilienbesitzer: Der besondere Fall
Du hast eine Immobilie gekauft, aber deine alte Wohnung steht noch leer? Dann bist du in einer schwierigen Lage. Du zahlst weiter Grundsteuer, Versicherung, vielleicht sogar Wartungskosten. Das ist teuer.Glücklicherweise gibt es eine Regel: Wenn du die alte Immobilie aktiv vermarktest - mit Anzeigen, Makler, Besichtigungen - und sie trotzdem nicht verkaufen oder vermieten kannst, dann kannst du diese Kosten als beruflich veranlasste Aufwendungen absetzen. Das gilt besonders, wenn du deinen Arbeitsplatz wechselst und der Umzug zwingend notwendig ist.
Die Finanzämter verlangen hier klare Nachweise: Mietverträge, Grundsteuerbescheide, Anzeigenkosten, Korrespondenz mit Maklern. Ein Brief von deinem Arbeitgeber, der den Umzug als notwendig bezeichnet, ist ebenfalls entscheidend. Ohne Dokumentation wird das nicht akzeptiert.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Steuerberater aus Graz berichtete von einem Mandanten, der nach dem Kauf einer neuen Wohnung in Graz umzog, aber seine alte Immobilie in Linz nicht verkaufen konnte. Er sammelte alle Rechnungen für Grundsteuer, Versicherung und Maklerkosten über fünf Monate. In der Steuererklärung wurden 3.200 Euro als Werbungskosten anerkannt - das ergab eine Steuerminderung von 840 Euro bei einem Steuersatz von 26 Prozent.
Dokumentation ist alles
Du kannst die beste Pauschale haben - wenn du keine Unterlagen hast, bekommst du nichts. Die Finanzämter prüfen Umzugskosten genau. Hier sind die drei wichtigsten Regeln:- Rechnungen müssen ordnungsgemäß ausgestellt sein. Das heißt: Name, Adresse, Leistung, Betrag, Datum, Steuernummer des Unternehmens. Handgeschriebene Zettel reichen nicht.
- Zahlung muss barfrei erfolgen. Nur Überweisungen oder Lastschriften zählen. Barzahlungen werden ignoriert.
- Dokumente mindestens sechs Jahre aufbewahren. Das Finanzamt kann bis zu sechs Jahre nach der Steuererklärung noch nachprüfen. Wenn du die Unterlagen nicht hast, verlierst du das Recht auf Absetzung.
Ein typischer Fehler: Leute schicken nur eine Zusammenfassung ein. Die Finanzämter verlangen Originalrechnungen - oder zumindest Kopien mit Unterschrift. Wenn du einen Umzugsunternehmen beauftragt hast, hole dir eine detaillierte Rechnung mit allen Einzelposten. Nicht nur den Gesamtbetrag.
Steuerersparnis: Wie viel kommt wirklich zurück?
Die Pauschale ist ein Betrag - aber die Ersparnis hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Ein Beispiel:- Pauschale: 2.893 Euro (Paar mit zwei Kindern)
- Steuersatz: 30 Prozent
- Steuerersparnis: 868 Euro
Wenn du zusätzliche tatsächliche Kosten absetzt - etwa 1.500 Euro für doppelte Miete und Fahrtkosten - dann steigt die Ersparnis auf 1.318 Euro. Das ist mehr als ein Monatsgehalt für viele Haushalte.
Im Durchschnitt sparen Menschen mit beruflich veranlasstem Umzug zwischen 200 und 800 Euro. Wer mehrere Personen im Haushalt hat oder schon einmal umgezogen ist, kommt oft auf über 1.000 Euro. Das ist kein kleiner Betrag - das ist echtes Geld, das du sonst einfach ausgegeben hättest.
Was andere nicht wissen - aber du jetzt weißt
- Die Pauschale gilt nur für beruflich veranlasste Umzüge. Privatumzüge zählen nicht.- Du kannst die Pauschale und tatsächliche Kosten kombinieren.
- Die neue Pauschale gilt rückwirkend für Umzüge ab dem 1. März 2024 - auch wenn du schon umgezogen bist.
- Selbstständige und Freiberufler haben es schwerer. Sie müssen nachweisen, dass der Umzug für ihren Beruf unbedingt nötig war.
- Die Kosten für einen Umzug, der auf eine Behinderung zurückgeht, können als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden - das ist eine Ausnahme.
- Dein Arbeitgeber kann dir die Umzugskosten steuerfrei erstatten - aber nur bis zur Höhe der abziehbaren Werbungskosten. Mehr ist nicht erlaubt.
Was du jetzt tun solltest
1. Prüfe deinen Umzugsgrund: War er beruflich veranlasst? Dann ist die Pauschale dein Freund.2. Sammle alle Rechnungen: Von Umzugsfirma, Mietverträgen, Grundsteuer, Makler, Fahrtkosten.
3. Erstelle eine Liste: Was ist Pauschale, was ist tatsächliche Kosten?
4. Trage es in Anlage N ein: Das ist die richtige Steuererklärungsseite für Werbungskosten.
5. Bewahre alles sechs Jahre auf: Im Zweifel ist der Nachweis dein einziger Schutz.
Ein Umzug nach Immobilienerwerb ist kein einfaches Ereignis. Aber er muss nicht teuer sein. Mit der richtigen Planung und Dokumentation kannst du Tausende Euro sparen. Und das ist nicht nur Steuerratschlag - das ist praktische Finanzwirtschaft.
Kann ich Umzugskosten absetzen, wenn ich eine Immobilie gekauft und danach umgezogen bin?
Ja, aber nur, wenn der Umzug beruflich veranlasst ist. Wenn du aus beruflichen Gründen - etwa wegen eines neuen Arbeitsplatzes - umgezogen bist, kannst du die Umzugskosten als Werbungskosten in Anlage N absetzen. Die Tatsache, dass du eine Immobilie gekauft hast, macht den Umzug nicht automatisch steuerlich relevant. Entscheidend ist der Grund für den Wohnortwechsel.
Wie hoch ist die Umzugskostenpauschale im Jahr 2026?
Die Pauschale bleibt bis Ende 2026 unverändert: 964 Euro für die erste Person und 643 Euro für jede weitere Person im Haushalt. Diese Werte gelten seit dem 1. März 2024 und wurden als Anpassung an die Inflation eingeführt. Eine weitere Anpassung ist für 2027 geplant, aber noch nicht beschlossen.
Kann ich die Kosten für die neue Wohnung als Umzugskosten absetzen?
Nein. Die Kosten für den Kauf einer Immobilie, die Anschaffung von Möbeln, Teppichen oder Küchengeräten gelten als private Ausgaben. Du kannst sie nicht als Umzugskosten absetzen. Ausnahme: Wenn du Handwerker für Renovierungen beauftragst, kannst du bis zu 20 Prozent der Kosten (maximal 1.200 Euro pro Jahr) als Handwerkerkosten absetzen - aber das ist eine andere Regelung.
Was passiert, wenn ich meine alte Immobilie nicht verkaufen kann?
Wenn du deine alte Immobilie aktiv vermarktest - mit Anzeigen, Makler, Besichtigungen - und sie trotzdem nicht loswirst, kannst du die weiteren Kosten als beruflich veranlasste Aufwendungen absetzen. Dazu gehören Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und Maklerkosten. Du musst jedoch Nachweise vorlegen, dass du wirklich versucht hast, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten.
Muss ich die Rechnungen vom Umzugsunternehmen aufbewahren?
Ja. Rechnungen müssen ordnungsgemäß ausgestellt sein, den Namen des Unternehmens, die Leistung, den Betrag und die Steuernummer enthalten. Die Zahlung muss per Überweisung erfolgt sein - Barzahlungen zählen nicht. Diese Unterlagen musst du mindestens sechs Jahre aufbewahren, da das Finanzamt in Einzelfällen bis zu diesem Zeitraum nachprüfen kann.
Kann ich die Umzugskosten absetzen, wenn ich selbstständig bin?
Ja, aber mit strengeren Nachweisen. Selbstständige müssen nachweisen, dass der Umzug unbedingt notwendig war, um ihren Beruf ausüben zu können. Ein einfacher Wohnungswechsel reicht nicht. Du brauchst einen schriftlichen Nachweis, warum der Umzug für deine berufliche Tätigkeit zwingend erforderlich war - etwa weil dein Kundenkreis sich verlagert hat oder du einen neuen Arbeitsort benötigst.
Ist die Pauschale auch für Mieter gültig?
Ja. Die Pauschale gilt unabhängig davon, ob du eine Immobilie kaufst oder eine Wohnung mietest. Entscheidend ist nur der Grund des Umzugs. Wenn du beruflich umziehst - egal ob du Eigentümer oder Mieter bist - hast du Anspruch auf die Pauschale und die Möglichkeit, tatsächliche Kosten abzusetzen.
Kann ich die Umzugskosten absetzen, wenn ich von Österreich nach Deutschland umziehe?
Ja, wenn der Umzug beruflich veranlasst ist. Die steuerliche Regelung gilt für Umzüge innerhalb Deutschlands und auch für Umzüge aus dem Ausland, sofern du in Deutschland steuerpflichtig bist und der Arbeitsort in Deutschland liegt. Du musst jedoch nachweisen, dass der Umzug mit deinem Beruf zusammenhängt - etwa durch einen Arbeitsvertrag oder eine Bestätigung des Arbeitgebers.
Was passiert, wenn ich die Umzugskosten falsch in der Steuererklärung eintrage?
Wenn du die Kosten in die falsche Anlage einträgst - etwa in die haushaltsnahen Dienstleistungen statt in Anlage N - kann das Finanzamt die Absetzung ablehnen. In manchen Fällen führt das zu Nachzahlungen oder Strafen. Es ist besser, die Unterlagen korrekt vorzubereiten, als zu versuchen, Kosten umzudeuten. Ein Steuerberater kann helfen, die richtige Zuordnung zu finden.
Gibt es eine Frist, bis wann ich die Umzugskosten absetzen kann?
Du kannst Umzugskosten nur im Jahr des Umzugs absetzen. Wenn du 2024 umgezogen bist, musst du die Kosten in deiner Steuererklärung 2024 eintragen. Spätere Jahre sind nicht mehr möglich. Wenn du die Erklärung verpasst hast, kannst du noch eine Nachträgliche Einreichung machen - aber nur bis zum Ablauf der Frist, normalerweise vier Jahre nach dem Steuerjahr.