Wenn du deine Wohnung oder dein Haus an ein Familienmitglied vermietest, denkst du vielleicht, das sei eine einfache, freundliche Lösung. Doch hinter dieser scheinbar harmlosen Vereinbarung lauern steuerliche Fallstricke, die dir schnell tausende Euro kosten können. In Österreich, wie auch in Deutschland, gilt: Vermietung an Verwandte ist kein Privatgeschäft - sie ist eine steuerliche Transaktion, die streng überwacht wird. Wer hier nicht genau aufpasst, riskiert Nachzahlungen, Zinsen und sogar die Aberkennung von Werbungskosten.
Was gilt als „nahe Verwandte“?
Nicht jeder Verwandte zählt. Das Finanzamt unterscheidet genau. Zu den „nahen Angehörigen“ gehören: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern, Geschwister - und auch deren neue Lebenspartner, wenn sie mit im Haushalt leben. Das ist wichtig, denn schon die Tatsache, dass dein Schwiegersohn oder deine Schwiegertochter mitzieht, kann das ganze Mietverhältnis in Frage stellen. Wenn du eine Wohnung an dein Kind vermietest, aber dessen Partner mit einzieht, ohne dass er im Vertrag steht, dann kann das Finanzamt das gesamte Mietverhältnis als „nicht echt“ einstufen.Die 50-Prozent-Grenze: Dein wichtigster Steuerpunkt
Seit 2020 gilt in Österreich eine klare Regel: Wenn du an einen nahen Verwandten vermietest, muss die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Sonst wird das Finanzamt annehmen, dass du nicht wirklich vermietest - sondern nur teilentgeltlich eine Wohnung zur Verfügung stellst. Die ortsübliche Miete findest du im örtlichen Mietspiegel, den jede Gemeinde oder Stadt jährlich aktualisiert. In Graz etwa liegt die durchschnittliche Miete für eine 60-m²-Wohnung im Jahr 2025 bei 9,20 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet: Mindestens 4,60 Euro pro Quadratmeter musst du von deinem Kind oder deiner Schwester verlangen, damit du deine Kosten voll absetzen kannst.Doch Vorsicht: Auch wenn du 4,60 Euro verlangst, ist das nicht automatisch genug. Denn wenn die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt, musst du nachweisen, dass du mit dieser Vermietung langfristig Gewinn machen willst. Das nennt man „Einkünfteerzielungsabsicht“. Du musst also eine Überschussprognose erstellen: Rechnest du aus, ob deine Mieteinnahmen nach Abzug von Zinsen, Abschreibungen, Reparaturen und Versicherung noch über dem Nullpunkt liegen? Wenn ja - gut. Wenn nein - dann kann das Finanzamt dir nur einen Teil der Kosten absetzen. Und das ist oft der Fall: Viele Vermieter unterschätzen die Kosten. Eine Wohnung kostet jährlich 1.500 Euro an Reparaturen, 2.000 Euro an Zinsen, 800 Euro an Versicherung - das sind 4.300 Euro. Wenn du nur 3.000 Euro Miete einbringst, dann hast du einen Verlust. Und das kann das Finanzamt als „nicht gewerblich“ abweisen.
Was passiert, wenn du zu wenig Miete verlangst?
Wenn du weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangst, wird das Finanzamt die Vermietung in zwei Teile aufteilen: einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen. Du bekommst nur für den entgeltlichen Teil die Werbungskosten abgezogen - also nur 50 Prozent der Kosten. Der Rest gilt als Schenkung. Und das hat Folgen: Du musst dann nicht nur weniger absetzen, du musst auch die unentgeltliche Nutzung als „Geldwert“ in deiner Steuererklärung angeben. Das kann dich in eine höhere Steuerklasse schieben - und das ist teurer, als du denkst.Ein Beispiel: Du hast eine Wohnung mit 80 m². Die ortsübliche Miete beträgt 9,00 Euro/m² → 720 Euro/Monat. Du verlangst nur 300 Euro/Monat. Das ist 41,7 Prozent. Das Finanzamt sagt: Nur 50 Prozent der Miete (360 Euro) sind entgeltlich. Du darfst also nur 50 Prozent deiner Kosten absetzen. Die anderen 50 Prozent sind Schenkung. Und diese Schenkung wird mit deinem Einkommen verrechnet. Wenn du 50.000 Euro verdienst und 2.000 Euro Schenkungswert hinzubekommst, kannst du plötzlich in die nächste Steuerstufe rutschen. Das kostet dich mehr als die gesparte Miete.
Der Mietvertrag: Nicht nur Formsache, sondern Beweis
Ein mündliches Versprechen reicht nicht. Du brauchst einen schriftlichen Mietvertrag - und zwar mit allen Bewohnern. Wenn dein Sohn mit seiner Freundin zusammenzieht, muss sie im Vertrag stehen. Sonst sagt das Finanzamt: „Das ist kein Mietverhältnis, das ist eine Familienwohngemeinschaft.“ Und dann gibst du die Steuervorteile komplett auf.Der Vertrag muss klar sein: Mietdauer, Miethöhe, Zahlungsweise, Kündigungsfrist. Keine „freundlichen“ Formulierungen wie „solange du willst“. Das ist ein unbefristeter Vertrag - und das ist gut so. Ein unbefristeter Vertrag zeigt, dass du das als echtes Geschäft siehst. Ein befristeter Vertrag wirkt verdächtig. Und: Der Vertrag muss unterschrieben sein. Keine E-Mail-Abmachung. Kein WhatsApp-Vertrag. Nur unterschriebenes Papier zählt.
Zahlungen: Nur über Bankkonto - mit korrektem Verwendungszweck
Du glaubst, dein Sohn zahlt dir monatlich 300 Euro in bar? Falsch. Das Finanzamt akzeptiert keine Barzahlungen. Warum? Weil du nicht nachweisen kannst, dass es wirklich gezahlt wurde. Und das ist der häufigste Fehler. In 37 Prozent der überprüften Fälle gab es Nachzahlungen, weil die Miete nicht nachweisbar war.Die einzige sichere Methode: Banküberweisung. Jeder Monat. Mit Verwendungszweck: „Miete Wohnung, [Adresse], [Monat/Jahr]“. Keine „Geld für Essen“-Überweisungen. Keine „Zahlung für Unterstützung“. Nur „Miete“. Wenn du das nicht machst, kann das Finanzamt rückwirkend bis zu vier Jahre die Werbungskosten streichen. Ein Fall aus Salzburg: Ein Vater vermietete an seine Tochter. Sie zahlte bar. Das Finanzamt stellte die Abschreibungen für zwei Jahre zurück. Der Vater musste 8.400 Euro nachzahlen - plus Zinsen.
Was du mit den Kosten machen kannst - und was nicht
Du darfst alle Kosten absetzen, die mit der Vermietung zu tun haben: Zinsen, Abschreibungen, Versicherung, Reparaturen, Hausmeister, Gartenpflege, Heizkosten, Fensterreinigung, sogar die Anschaffung eines neuen Kühlschranks. Aber: Du darfst nicht einfach die Kosten deines eigenen Wohnens mitverrechnen. Wenn du die Wohnung renovierst, aber auch selbst ein Zimmer nutzt, musst du die Kosten aufteilen. Nur der Teil, der der Vermietung dient, ist absetzbar.Und: Du darfst keine Miete zurückfließen lassen. Wenn dein Sohn dir Miete zahlt, und du gibst ihm das Geld danach als „Taschengeld“ zurück - das ist ein klassischer Fall, den das Finanzamt sofort erkennt. Dann ist es kein Mietverhältnis, sondern eine Geldwäsche. Das Finanzamt sagt: „Keine Miete, keine Abzüge.“ Und du hast keine Chance, das zu beweisen.
Die Überschussprognose: Dein Schutzschild
Wenn du die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangst, musst du eine Überschussprognose erstellen. Das ist kein komplizierter Bericht. Du machst einfach eine einfache Rechnung: Was bringt die Miete ein? Was kostet die Wohnung pro Jahr? Wenn du einen kleinen Gewinn erwartest - oder sogar nur einen minimalen Verlust - dann ist das ausreichend. Das Finanzamt will nur wissen: Hast du wirklich vor, damit Geld zu verdienen? Oder geht es nur um Familienhilfe?Ein Beispiel: Du hast eine Wohnung mit 70 m². ortsübliche Miete: 8,80 Euro → 616 Euro/Monat. Du verlangst 500 Euro/Monat → 6.000 Euro/Jahr. Deine Kosten: 5.200 Euro (Zinsen 2.800, Abschreibung 1.500, Reparaturen 700, Versicherung 200). Du hast also einen Gewinn von 800 Euro. Die Überschussprognose ist erfüllt. Du darfst alle 5.200 Euro absetzen. Kein Problem.
Wenn du aber nur 400 Euro Miete verlangst (4.800 Euro/Jahr), und deine Kosten 5.200 Euro betragen, dann hast du einen Verlust von 400 Euro. Das ist knapp. Aber: Du musst noch nachweisen, dass du in den nächsten Jahren mit höheren Mieten rechnest - etwa durch Mieterhöhung oder steigende ortsübliche Mieten. Sonst sagt das Finanzamt: „Das ist keine Einkünfteerzielung, das ist ein Geschenk.“
Was Experten wirklich empfehlen
Die Deutsche Steuerberaterkammer hat eine Studie gemacht: In 92 Prozent der Fälle, in denen Vermieter die fünf einfachen Regeln befolgten, akzeptierte das Finanzamt die Abzüge. Diese Regeln sind:- Mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen - besser 66 Prozent, um sicher zu sein.
- Schriftlichen Mietvertrag mit allen Bewohnern abschließen.
- Miete immer per Banküberweisung zahlen - mit klarem Verwendungszweck „Miete“.
- Überschussprognose erstellen, wenn die Miete unter 66 Prozent liegt.
- Alle Kosten lückenlos dokumentieren: Rechnungen, Belege, Kontoauszüge - mindestens sieben Jahre aufbewahren.
Diese fünf Punkte sind kein Luxus. Sie sind deine Absicherung. Wenn du sie nicht einhältst, bist du nicht nur steuerlich unsicher - du bist rechtlich verletzt.
Was du nicht tun solltest
- Nicht Miete und Unterhalt vermischt zahlen. Wenn du deinem Kind 400 Euro Miete und 600 Euro Unterhalt gibst, dann ist das ein Fall für das Finanzamt. Trenne die Zahlungen klar. Miete auf ein Konto, Unterhalt auf ein anderes. - Nicht mit der Wohnung wohnen. Wenn du in der gleichen Immobilie wohnst, musst du die Nutzung streng aufteilen. Sonst verlierst du alle Abzüge. - Nicht auf „Verwandten-Rabatt“ hoffen. Es gibt keinen steuerlichen Sonderstatus für Familie. Die Regelung gilt für alle - egal ob du Mutter, Onkel oder Cousin bist. - Nicht auf Barzahlung setzen. Keine Ausnahme. Keine Ausreden. Nur Banküberweisung.Frequently Asked Questions
Kann ich meine Vermietung an Verwandte als Privatvermietung deklarieren?
Nein. Selbst wenn du die Wohnung an dein Kind vermietest, musst du sie als gewerbliche Vermietung deklarieren. Die steuerliche Behandlung erfolgt über die Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 21 EStG). Es gibt keine „Privatvermietung“-Kategorie für Verwandte. Du musst die Miete in deiner Einkommensteuererklärung als „Vermietung“ angeben - unabhängig von der Beziehung zum Mieter.
Was passiert, wenn mein Kind die Miete nicht zahlt?
Wenn die Miete nicht gezahlt wird - egal ob aus finanziellen Gründen oder weil du sie „vergibst“ - dann wird das Finanzamt das Mietverhältnis als nicht echt ansehen. Du verlierst alle Werbungskostenabzüge. Selbst wenn ein Vertrag existiert, zählt nur der Zahlungsnachweis. Ohne Überweisung gibt es keine Miete. Und ohne Miete gibt es keine Abzüge.
Darf ich die Wohnung an mein Kind vermieten, wenn es noch studiert?
Ja, aber nur mit einem echten Mietvertrag und echten Zahlungen. Viele Eltern denken, weil das Kind noch studiert, könne es keine Miete zahlen. Das ist falsch. Das Finanzamt prüft nicht, ob jemand Geld hat - es prüft, ob die Miete gezahlt wurde. Wenn dein Kind ein Stipendium hat, kann es damit die Miete bezahlen. Wichtig ist nur: Die Überweisung muss stattfinden. Und sie muss als „Miete“ gekennzeichnet sein.
Kann ich die Miete später erhöhen, um die 50-Prozent-Grenze zu erreichen?
Ja, aber nur, wenn du es im Vertrag vorher geregelt hast. Ein Mietvertrag mit einer Klausel wie „Miete wird jährlich an die ortsübliche Miete angepasst“ ist ideal. Wenn du später einfach die Miete erhöhst, ohne dass es im Vertrag steht, kann das Finanzamt die vorherigen Jahre rückwirkend anfechten. Die Regelung gilt für jeden Monat. Du musst von Anfang an die Grenze einhalten.
Ist es sinnvoll, eine Wohnung an Verwandte zu vermieten?
Ja - aber nur, wenn du die Regeln einhältst. Die Vermietung an Verwandte kann steuerlich sehr vorteilhaft sein, wenn du die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dann kannst du alle Kosten absetzen, auch wenn du einen Verlust machst. Das ist besonders sinnvoll, wenn du eine Immobilie mit hohen Zinsen hast. Ein Verlust von 5.000 Euro bei einem Steuersatz von 37 Prozent spart dir 1.850 Euro Steuern. Aber: Wenn du die Regeln nicht einhältst, kostet es dich mehr, als es bringt.