Stellen Sie sich vor: Ihr Haus aus den 80er-Jahren hat Risse in der Fassade, die Heizung stöhnt im Winter, und die Nebenkosten steigen jedes Jahr. Sie fragen sich: Sanieren - oder doch verkaufen? Diese Frage treibt viele Eigenheimbesitzer in Österreich und Deutschland um - besonders 2026, als das Gebäudeenergiegesetz (GEG) immer strenger wird und die Zinsen stabil bei etwa 3,7 Prozent liegen. Die Antwort ist nicht einfach. Es geht nicht nur um Zahlen, sondern um Ihr Leben, Ihre Zukunft und die echte Wertentwicklung Ihrer Immobilie.
Was sagt das Gesetz wirklich?
Seit 2024 gilt: Wer ein Haus verkauft, das nicht den Energieeffizienz-Standards von 2025 entspricht, muss die Sanierung vor dem Verkauf übernehmen - oder der Käufer muss sie nachträglich durchführen. Das ist kein Vorschlag. Das ist Gesetz. Und es hat Folgen. Ein Haus mit einem Verbrauchsausweis, der auf 150 kWh/m²a zeigt, wird kaum noch einen guten Preis erzielen. Ein Haus mit einem Bedarfsausweis einem detaillierten, vom Gutachter berechneten Energiebedarf, der die baulichen Mängel konkret benennt hingegen - das ist ein Verkaufsmagnet. Der Bedarfsausweis kostet 300 bis 500 Euro, aber er bringt bis zu 15 Prozent mehr Wert. Eine Studie des IfW Kiel zeigt: Nur Immobilien mit diesem Nachweis werden tatsächlich mit höheren Preisen belohnt.
Die Zahlen: Sanieren lohnt sich - aber nur unter Bedingungen
Ein Haus im Wert von 450.000 €, das Sie für 90.000 € sanieren wollen. Sie bekommen 25.000 € Förderung von der KfW (BEG). Ihre Netto-Investition: 65.000 €. Die Heizkosten sinken von 2.800 € auf 1.400 € pro Jahr. Der Wert steigt um 25.000 €. Klingt gut? Rechnen Sie nach: 65.000 € Investition, 1.400 € jährliche Einsparung - das sind 46 Jahre, bis Sie die Kosten wieder hereingeholt haben. Aber: Sie haben auch den Wertzuwachs von 25.000 €. Das reduziert die Amortisationsdauer auf etwa 29 Jahre. Zu lang. Zu riskant. Es sei denn, Sie planen, mindestens 15 Jahre dort zu bleiben.
Anders sieht es aus, wenn Sie ein Haus mit 600.000 € Wert sanieren, das nur 80.000 € kostet und 35.000 € Förderung bringt. Ihre Netto-Investition: 45.000 €. Heizkosten spare Sie 1.800 € pro Jahr. Der Wert steigt um 40.000 €. Jetzt rechnet sich das: 45.000 € minus 40.000 € Wertzuwachs = 5.000 € Netto-Kosten. Bei 1.800 € Einsparung pro Jahr: Sie sind nach weniger als drei Jahren „gewinnbringend“. Und das ist kein Einzelfall. In Graz, Linz oder Salzburg, wo die Nachfrage nach modernen Wohnungen hoch bleibt, lohnt sich eine gezielte Sanierung oft schneller als gedacht.
Was passiert, wenn Sie verkaufen?
Der Markt 2026 ist nicht mehr so heiß wie 2021. Aber er ist stabil. In Großstädten und gut erschlossenen Vororten gibt es immer noch mehr Interessenten als Wohnungen. In ländlichen Regionen? Da liegen viele Häuser monatelang unverkauft. Und wenn sie sanierungsbedürftig sind? Dann zahlen Käufer nur noch 60 bis 70 Prozent des Marktwerts - oder gar nicht. Der Begriff „Für Handwerker“ in einer Anzeige ist heute ein rotes Warnzeichen. Er sagt: „Ich verkaufe, weil ich nicht mehr kann.“
Ein Haus, das Sie 2026 für 520.000 € verkaufen könnten, aber das 120.000 € Sanierung braucht? Wenn Sie nicht sanieren, verlieren Sie 80.000 € am Preis. Wenn Sie sanieren, investieren Sie 120.000 €, bekommen 36.000 € Förderung, und verkaufen für 650.000 €. Ihr Gewinn: 650.000 - (520.000 - 80.000) - 84.000 = 126.000 €. Das ist kein Zufall. Das ist Strategie. Aber nur, wenn Sie Zeit haben. Denn Sanierung dauert. Und Zinsen steigen.
Die drei entscheidenden Fragen
Bevor Sie irgendetwas tun, stellen Sie sich diese drei Fragen - und antworten Sie ehrlich.
- Wohnen Sie noch 10 bis 15 Jahre in diesem Haus? Wenn ja - sanieren. Wenn nein - verkaufen. Eine Sanierung ist eine langfristige Investition. Wer nach fünf Jahren wegzieht, hat meistens Geld verloren.
- Haben Sie die finanziellen Mittel - oder Kreditwürdigkeit - für eine Sanierung? Zinsen sind zwar stabil, aber Banken prüfen heute strenger. Wenn Sie über 60 sind oder kein festes Einkommen haben, ist ein Kredit riskant. Dann ist Verkauf die sicherere Wahl.
- Steht das Haus auf einem guten Fundament? Hat es eine solide Bausubstanz? Ein Haus mit feuchten Wänden, schadhaftem Dachstuhl oder Asbest ist eine Geldfalle. Da hilft kein Fensterwechsel. Da hilft nur Verkauf - oder Abbruch.
Was bringt die Sanierung wirklich?
Sanieren ist mehr als Heizung austauschen. Es ist:
- Wohnkomfort: Kein kalter Boden mehr, keine Zugluft, keine Schimmelflecken.
- Energieautarkie: Mit Solaranlage und Wärmepumpe können Sie in 10 Jahren fast keine Heizkosten mehr zahlen.
- Wertsteigerung: Ein saniertes Haus aus den 80ern kann heute mehr wert sein als ein Neubau in der gleichen Gegend - wenn es gut gemacht ist.
- Umwelt: Jede Tonne CO₂, die Sie einsparen, zählt - und wird bald auch in der Steuererklärung sichtbar.
Aber es hat auch Nachteile: Die Baustelle dauert 6 bis 12 Monate. Handwerker sind knapp. Materialpreise schwanken. Und Fördergelder? Die Bundeshaushalte 2025 und 2026 sind unklar. Was heute 30 Prozent Förderung war, könnte morgen nur noch 15 Prozent sein. Das ist ein Risiko.
Was bringt der Verkauf?
Verkaufen ist die schnelle Lösung. Es ist:
- Sicher: Keine Baustelle, keine Zinsrisiken, keine unvorhergesehenen Kosten.
- Flexibel: Sie ziehen in eine kleinere Wohnung, barrierefrei, in der Stadt, oder ins Alter.
- Zeitsparend: Mit einem modernen Energieausweis und guter Präsentation verkaufen Sie in 60 Tagen.
Aber: Sie verlieren das Gefühl von Heimat. Sie verlieren die Möglichkeit, langfristig Geld zu sparen. Und Sie zahlen eventuell noch höhere Mieten - oder Kreditraten - in Ihrer neuen Wohnung.
Der entscheidende Faktor: Der Energieausweis
Es gibt zwei Arten: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis zeigt nur, was Sie letztes Jahr verbraucht haben. Der Bedarfsausweis sagt: „Ihr Haus hat eine Dämmung von 0,20 W/m²K - das ist schlecht. Die Fenster sind Einzelverglasung - das ist veraltet.“
Ein Verbrauchsausweis reicht für die Anzeige. Ein Bedarfsausweis reicht für den Preis. Wer mit einem Bedarfsausweis verkauft, bekommt bis zu 12 Prozent mehr. Wer nur den Verbrauchsausweis hat, wird als „Sanierungsfall“ abgestempelt. Und das kostet Geld.
Was tun Sie jetzt?
Schritt 1: Holen Sie den Bedarfsausweis. Kostet 400 €, aber es ist die wichtigste Investition, die Sie machen können. Schritt 2: Lassen Sie drei Handwerker die Sanierungskosten schätzen. Nicht nur für die Heizung - für die Fassade, die Fenster, den Dachboden. Schritt 3: Prüfen Sie die Förderung. KfW-BEG, BAFA, regionale Programme - alles zusammen kann bis zu 40 Prozent decken. Schritt 4: Rechnen Sie: Wie viel kostet die Sanierung? Wie viel sparen Sie? Wie viel steigt der Wert? Und: Wie lange bleiben Sie? Wenn Sie länger als 10 Jahre bleiben - sanieren. Wenn nicht - verkaufen.
Die Wahrheit: Es gibt keine perfekte Lösung
Manche sagen: „Sanieren ist immer besser.“ Andere: „Verkaufen ist die klügere Wahl.“ Beides ist falsch. Es hängt von Ihnen ab. Von Ihrem Alter. Von Ihrer Familie. Von Ihrem Geldbeutel. Von Ihrem Wunsch, in diesem Haus alt zu werden - oder in einem anderen, moderneren, leichteren Leben.
Ein Haus ist kein Investment. Es ist ein Zuhause. Aber es ist auch ein Vermögenswert. Und 2026 ist die Zeit, in der diese beiden Dinge endgültig auseinanderfallen. Wer nur emotional entscheidet, verliert. Wer nur rechnerisch entscheidet, verliert auch. Die beste Entscheidung ist die, die beide Seiten vereint: Ihre Gefühle und Ihre Zahlen.
Lohnt sich eine Sanierung, wenn ich in 5 Jahren in eine kleinere Wohnung ziehen möchte?
Nein, in den meisten Fällen nicht. Eine energetische Sanierung hat eine Amortisationsdauer von mindestens 10 Jahren. Wer nach 5 Jahren verkauft, hat meistens Geld verloren, weil der Wertzuwachs nicht schnell genug eintritt. Es sei denn, Sie sanieren gezielt - zum Beispiel nur Fenster und Heizung - und verkaufen danach. Aber selbst dann ist der Aufwand oft höher als der Gewinn.
Kann ich ein Haus verkaufen, das nicht saniert ist?
Ja, aber nur, wenn Sie den Käufer informieren. Ab 2026 müssen Sie den Bedarfsausweis vorlegen. Wenn das Haus unter den gesetzlichen Standards liegt, muss der Käufer nach dem Kauf sanieren - oder Sie zahlen einen Preisabschlag. Häuser mit schlechtem Energieausweis verkaufen sich langsamer und für 20 bis 30 Prozent weniger.
Welche Sanierungsmaßnahmen bringen den höchsten Wertzuwachs?
Die höchsten Wertsteigerungen erzielen Sie mit: 1. Außenwanddämmung (bis zu 15 % Wertzuwachs), 2. Neue Fenster mit Dreifachverglasung (bis zu 10 %), 3. Austausch der Heizung gegen eine Wärmepumpe (bis zu 12 %). Kombiniert bringen diese Maßnahmen oft über 20 % Wertsteigerung - vorausgesetzt, der Energieausweis wird verbessert.
Wie hoch sind die Fördermittel für eine Sanierung 2026?
Die KfW-Förderung (BEG) liegt aktuell bei bis zu 30 Prozent der Investitionskosten, maximal 60.000 € pro Wohnung. Zusätzlich können Sie vom BAFA bis zu 15 Prozent für die Wärmepumpe bekommen. In manchen Bundesländern gibt es noch regionale Zuschüsse. Insgesamt können Sie so bis zu 45 Prozent der Kosten decken - aber nur, wenn Sie die Anträge rechtzeitig stellen. Die Mittel sind begrenzt.
Ist es sinnvoll, vor dem Verkauf zu sanieren?
Ja - aber nur, wenn Sie mindestens 6 Monate Zeit haben und die Sanierung gezielt angehen. Eine vollständige Sanierung lohnt sich nur, wenn Sie das Haus teuer verkaufen wollen. Eine gezielte „Verkaufssanierung“ - also nur Fenster, Heizung und Dämmung - kann den Preis um 15 bis 25 Prozent steigern. Aber: Zinsen steigen. Wenn Sie zu lange warten, sinkt die Nachfrage. Deshalb: Sanieren Sie nur, wenn Sie innerhalb von 6 Monaten verkaufen können.
Was kommt als Nächstes?
Im Jahr 2027 wird das Gebäudeenergiegesetz noch strenger. Dann müssen alle Gebäude, die nicht mindestens Energieeffizienzklasse D haben, stillgelegt werden - es sei denn, sie werden saniert. Das bedeutet: Wer heute nicht handelt, verliert nicht nur Geld. Er verliert sein Haus. Nicht sofort. Aber langsam. Und unumkehrbar.
Die Zeit für Überlegungen ist vorbei. Die Zeit für Handeln ist da. Holen Sie den Bedarfsausweis. Rechnen Sie. Und entscheiden Sie - nicht aus Angst, sondern aus Klarheit.