Kostenschätzung für Altbau-Sanierungen: Praxiswerte und Benchmarks 2025

Ein Altbau zu sanieren ist mehr als nur ein Renovierungsprojekt - es ist eine Investition in die Zukunft. Doch wie viel Geld muss man wirklich einplanen? Viele Hausbesitzer starten mit einer Schätzung von 50.000 Euro und landen später bei 200.000 Euro - und das, obwohl sie alles richtig gemacht haben. Der Grund? Altbausanierung kennt keine Standardpreise. Jedes Haus hat seine eigene Geschichte, seine verborgenen Schäden und seine eigenen Regeln. In diesem Artikel zeigen wir dir, was du wirklich zahlen musst - mit konkreten Zahlen, realen Beispielen und den wichtigsten Fallstricken, die du vermeiden solltest.

Wie viel kostet eine Altbausanierung wirklich?

Die einfachste Antwort lautet: zwischen 400 und 2.800 Euro pro Quadratmeter. Aber das sagt noch nichts aus. Ein Haus aus den 1970er Jahren mit guter Substanz und nur einer energetischen Sanierung kostet anders als ein Haus aus 1920 mit feuchten Wänden, Asbest und veralteter Elektrik. Die Kosten variieren je nach Zustand, Baujahr und dem angestrebten Standard.

Ein typisches Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, das grundlegend saniert wird, kostet zwischen 60.000 und 90.000 Euro. Das klingt überschaubar - bis du erfährst, dass das nur die Basis ist. Wenn du das Haus auf den Effizienzhaus 55-Standard bringen willst - also fast passivhausreif - steigen die Kosten auf 285.000 bis 420.000 Euro. Das sind 1.900 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter. Für ein denkmalgeschütztes Haus aus den 1930ern kommen noch 15 bis 30 Prozent obendrauf. Das bedeutet: Ein Haus, das sonst 2.000 Euro pro Quadratmeter kostet, wird plötzlich 2.300 bis 2.600 Euro kosten.

Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Ein Haus aus dem Jahr 1968 mit 200 Quadratmetern wurde komplett saniert - Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Keller, Elektrik. Die Gesamtkosten lagen bei 314.000 Euro. Durch die KfW-Förderung wurden 110.000 Euro erstattet. Endkosten: 204.000 Euro. Das ist kein Einzelfall. Es ist der Standard für ambitionierte Sanierungen in Österreich und Deutschland heute.

Was kostet was? Die wichtigsten Einzelposten im Detail

Es bringt nichts, nur einen Gesamtpreis zu nennen. Du musst wissen, wo das Geld hingeht. Hier die wichtigsten Positionen mit realen Preisen aus der Praxis - alle Werte beziehen sich auf Österreich und Süddeutschland 2025.

• Fassadendämmung (Wärmedämmverbundsystem): 100-200 Euro pro Quadratmeter. Eine Vorhangfassade kostet 150-200 Euro - teurer, aber besser für Denkmäler.
• Dachdämmung: 100-150 Euro pro Quadratmeter. Wenn das Dach ohnehin neu gedeckt werden muss, lohnt sich die Dämmung sofort.
• Kellerdeckendämmung von unten: 30-90 Euro pro Quadratmeter. Oft übersehen, aber entscheidend für Wärmeverluste.
• Fenster austauschen: 500-800 Euro pro Fenster. Ein dreifachverglastes Fenster mit Holz-Alu-Profil kostet durchschnittlich 650 Euro.
• Hauseingangstür: 2.000-8.000 Euro. Eine moderne, wärmegedämmte Eingangstür aus Holz-Metall kostet meist 4.500 Euro.
• Neue Heizungsanlage (Gas-Brennwertkessel mit Solar): 15.000-40.000 Euro. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet mindestens 25.000 Euro, oft mehr, wenn der Speicher und die Heizkörper angepasst werden müssen.
• Heizkörper erneuern: ab 500 Euro pro Stück. Moderne Niedertemperatur-Heizkörper für Wärmepumpen kosten 700-1.000 Euro.
• Trockenlegen des Kellers: 300-500 Euro pro Quadratmeter. Bei starken Feuchtigkeitsschäden kann das schnell 20.000 Euro kosten.
• Elektroinstallation erneuern: 70-170 Euro pro Quadratmeter. Ein 150 m²-Haus kostet hier 10.000-25.000 Euro - je nach Anzahl der Steckdosen und Schaltkreise.
• Rissinstandsetzung (3 Meter Mauerwerk): 500-1.000 Euro. Klingt wenig - aber bei 20 Rissen sind das 10.000 Euro.
• Isolierung von Warmwasserleitungen: 10-30 Euro pro laufendem Meter. Einfach, aber macht bis zu 15 % Heizkosteneinsparung aus.

Die meisten Hausbesitzer unterschätzen die Kosten für Elektrik und Keller. Beides ist unsichtbar - bis es kaputtgeht. Und dann wird es teuer.

Die drei größten Kostenfallen im Altbau

Es gibt drei Dinge, die fast jede Altbausanierung teurer machen - und die niemand vorher sieht.

1. Versteckte Schäden: In 8 von 10 Altbauten findet man nach dem Abbruch der alten Wände oder Fußböden Feuchtigkeit, Schimmel, Holzschäden oder sogar Asbest. Das ist kein Ausnahmefall - das ist Normalität. Ein Riss in der Außenwand, der 500 Euro kostet, kann aufgedeckt werden, dass dahinter ein meterhohes Feuchtigkeitsfeld ist - und dann kostet die Reparatur 15.000 Euro.
2. Denkmalschutz: Wenn dein Haus vor 1950 gebaut wurde und in einer Denkmalzone liegt, darfst du nicht einfach moderne Fenster einbauen. Du brauchst historisch getreue Nachbauten - die kosten 2-3 Mal mehr als normale Fenster. Dämmung muss oft von innen erfolgen - und das ist weniger effektiv und teurer.
3. Heizungsanpassung: Eine alte Heizung wird durch eine moderne ersetzt - aber die Heizkörper sind zu klein. Du musst sie austauschen. Oder die Rohrleitungen sind veraltet und müssen komplett neu verlegt werden. Das ist oft nicht im Budget enthalten - und wird erst beim Installateur sichtbar.

Das ist der Grund, warum Experten immer sagen: „Plane 10 % mehr ein als du denkst.“ Bei 200.000 Euro Sanierungskosten sind das 20.000 Euro Puffer. Und das ist nicht übertrieben - das ist Realität.

Förderung: Wie viel Geld bekommst du zurück?

Die gute Nachricht: Du bekommst Geld zurück. Die schlechte Nachricht: Es ist nicht einfach.

Die wichtigsten Förderungen in Österreich und Deutschland sind die KfW-Programme (Effizienzhaus 55, 40) und BAFA-Förderungen für Wärmepumpen. Bei einer Sanierung zum Effizienzhaus 55 bekommst du typischerweise 30-35 % der Kosten erstattet. Das ist kein Bonus - das ist ein Teil der Rechnung.

Im Beispiel oben: 314.000 Euro Gesamtkosten, 110.000 Euro Förderung - das ist real. Aber du musst alles richtig machen: Die Maßnahmen müssen von einem zertifizierten Fachbetrieb durchgeführt werden, du brauchst eine Vor- und Nachweise-Begutachtung, und die Förderanträge müssen vor Baubeginn gestellt werden. Späte Anträge werden abgelehnt.

Ein weiterer Tipp: Wenn du die Heizung auf eine Wärmepumpe umstellst, kannst du zusätzlich BAFA-Förderung bekommen - oft 30-40 % der Anschaffungskosten. Das ist eine separate Förderung, die sich mit der KfW kombinieren lässt. Aber: Du musst die Anträge parallel einreichen - und sie müssen zusammenpassen. Ein Fehler, und du verlierst 20.000 Euro.

Die BKI-Datenbank: Dein Geheimwaffe für präzise Kostenschätzung

Die meisten Hausbesitzer googeln „Kosten Altbausanierung“ und finden wilde Zahlen. Die professionelle Lösung? Die BKI-Baukosten-Gebäude-Altbau 2025. Das ist keine Webseite - das ist eine Datenbank mit über 600 abgerechneten Sanierungsprojekten, die nach der neuen DIN 276 strukturiert sind.

Darin findest du nicht nur Durchschnittswerte - du findest Minimal-, Mittel- und Maximalpreise für jede einzelne Leistung. Zum Beispiel:

• Wärmedämmverbundsystem: Min. 95 €/m² - Mittel 160 €/m² - Max. 210 €/m²
• Fenster 3-fach verglast, Holz-Alu: Min. 520 € - Mittel 670 € - Max. 820 €
• Wärmepumpe Luft/Wasser, 12 kW: Min. 21.000 € - Mittel 28.500 € - Max. 35.000 €

Diese Daten sind nicht aus dem Internet - sie kommen aus echten Rechnungen von Architekten und Handwerkern. Sie berücksichtigen regionale Preisunterschiede - in Graz ist es anders als in Wien oder Innsbruck. Die BKI-Datenbank ist die einzige Quelle, die dir sagt: „Wenn du in der Steiermark wohnst und ein Haus aus 1965 sanierst, dann kostet die Fassadendämmung durchschnittlich 155 Euro pro Quadratmeter - nicht 120, nicht 200.“

Die meisten Architekten nutzen diese Daten. Du kannst sie auch nutzen - über deine Bauplanung oder einen unabhängigen Bauberater. Es lohnt sich.

Wie du deine Sanierung richtig planst

Die beste Sanierung ist die, die du nicht überstürzt. Hier ist dein Plan:

1. Erstelle eine Bestandsaufnahme: Lass dein Haus von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen. Nicht vom Handwerker, der dir alles verkaufen will. Ein Gutachten kostet 800-1.500 Euro - spart dir später 20.000 Euro.
2. Definiere deinen Standard: Willst du nur warme Wände? Oder Effizienzhaus 55? Oder Passivhaus? Jeder Schritt kostet mehr - aber auch mehr Einsparung. Rechne aus, wie lange du brauchst, um die Investition zurückzuholen.
3. Rechne mit Puffer: 10 % mehr als dein höchster Schätzwert. Keine Ausreden. Wenn du 180.000 Euro rechnest, plane 198.000 Euro.
4. Prüfe Fördermöglichkeiten vor dem Start: KfW, BAFA, Landesförderungen. Was passt zu dir? Was ist vor Baubeginn beantragt? Was brauchst du für Nachweise?
5. Hole drei Angebote ein: Nicht von drei Handwerkern - von drei unterschiedlichen Typen: Einem Generalunternehmer, einem Architekten mit Bauleitung, und einem spezialisierten Sanierungsunternehmen. Vergleiche nicht nur den Preis - vergleiche die Leistungsbeschreibung.

Und vergiss nicht: Eine gute Sanierung spart bis zu 80-90 % der Heizkosten. Ein Haus, das vorher 3.000 Euro Heizkosten im Jahr hatte, zahlt danach nur noch 300-600 Euro. Das ist 2.400 Euro pro Jahr - in 10 Jahren sind das 24.000 Euro. Die Sanierung hat sich dann schon bezahlt gemacht - selbst ohne Förderung.

Was du nicht tun solltest

• Nicht mit dem billigsten Handwerker anfangen - er macht es nicht richtig, und du zahlst doppelt.
• Nicht auf „Kosten sparen“ setzen, wenn es um Dämmung, Fenster oder Heizung geht - das sind die drei wichtigsten Positionen.
• Nicht auf Förderung warten, bis du schon angefangen hast - du verlierst sie.
• Nicht glauben, dass ein Altbau „nur“ 100.000 Euro kostet - wenn er 1920 gebaut wurde, ist das eine Illusion.

Sanieren ist kein DIY-Projekt. Es ist eine komplexe Investition - mit Risiken, Chancen und klaren Regeln. Wer sie kennt, spart Geld. Wer sie ignoriert, verliert es.