Beim Immobilienkauf denkt fast jeder zuerst an den Kaufpreis. Doch was viele nicht wissen: Die Kaufnebenkosten können genauso viel wiegen wie der Preis selbst. In Deutschland liegen sie durchschnittlich zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet: Bei einem Haus für 300.000 Euro musst du zusätzlich mindestens 30.000 Euro aufbringen - und das ist nur der Anfang. Wer diese Kosten nicht im Blick hat, läuft Gefahr, später mit einer unerwarteten Rechnung konfrontiert zu werden. Doch hier liegt die Chance: Mit geschickter Verhandlung kannst du diese Kosten deutlich senken - und zwar nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten selbst.
Was genau zählt zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind nicht irgendeine zusätzliche Gebühr. Sie sind gesetzlich festgelegt und bestehen aus drei Hauptposten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Jeder dieser Posten hat seine eigene Regelung, und die Summe hängt stark davon ab, wo du kaufst.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Sie wird vom Bundesland bestimmt und reicht von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein. In Niedersachsen liegt sie bei 5 %, in Wien (Österreich) bei 3,5 %. Das macht einen Unterschied von mehreren tausend Euro. Wenn du ein Haus für 400.000 Euro kaufst, zahlt du in NRW 26.000 Euro Grunderwerbsteuer - in Bayern nur 14.000 Euro. Das ist kein kleiner Unterschied.
Notar- und Grundbuchkosten liegen zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises. Diese Kosten decken die gesetzliche Beglaubigung des Kaufvertrags, die Eintragung ins Grundbuch und die rechtliche Prüfung ab. Sie sind nicht verhandelbar, aber sie sind berechenbar. Das Gesetz (GNotKG) legt genau fest, wie viel der Notar berechnen darf - je höher der Kaufpreis, desto mehr. Bei 300.000 Euro sind das etwa 5.000 bis 6.000 Euro.
Die Maklerprovision war lange Zeit ein Streitpunkt. Früher zahlte sie fast immer der Käufer. Seit dem 23. Dezember 2020 ist das anders: Der Gesetzgeber hat vorgeschrieben, dass die Provision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen werden muss. Das ist ein großer Vorteil für Käufer. Die Provision liegt meist zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro und 6 % Provision wären das 21.000 Euro - also 10.500 Euro für dich, 10.500 Euro für den Verkäufer. Aber: Das ist nicht automatisch. Du kannst weiterhin verhandeln.
Wie du den Kaufpreis und die Nebenkosten gleichzeitig senkst
Viele Käufer denken: Wenn ich den Preis senke, zahle ich nur weniger für das Haus. Falsch. Jede Reduzierung des Kaufpreises senkt auch die prozentualen Nebenkosten. Das ist der doppelte Effekt, den kaum jemand nutzt.
Stell dir vor: Du möchtest ein Haus für 400.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten liegen bei 12 %, also 48.000 Euro. Jetzt verhandelst du einen Rabatt von 8 % - also 32.000 Euro. Der neue Kaufpreis ist 368.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer sinkt von 26.000 auf 23.920 Euro (bei 6,5 %), die Notarkosten von 8.000 auf 7.360 Euro, die Maklerprovision von 24.000 auf 22.080 Euro. Insgesamt sparst du nicht nur 32.000 Euro im Kaufpreis, sondern auch 7.200 Euro in den Nebenkosten. Das sind 39.200 Euro Gesamtspareffekt. Das ist kein kleiner Bonus - das ist fast ein ganzes Auto.
Deshalb: Verhandle immer den Kaufpreis. Nicht nur weil es fair ist, sondern weil es direkt deine Kosten senkt. Ein guter Käufer fragt nicht: „Wie viel kostet das Haus?“ Sondern: „Was kostet das Haus mit allen Nebenkosten?“
Wer zahlt was - und wie kannst du das verändern?
Die Gesetze sagen: Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Notarkosten zahlt der Käufer. Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer. Aber das ist die Mindestvorgabe - nicht die Endgültigkeit.
Der Verkäufer kann dir die gesamte Maklerprovision abnehmen. Das ist erlaubt. Und es passiert häufiger, als du denkst. In ländlichen Regionen oder bei langsamen Verkäufen sind viele Verkäufer bereit, die Provision zu übernehmen, um den Verkauf zu beschleunigen. Ein Nutzer auf Immobilienforums.de berichtete, er habe erfolgreich verhandelt, dass der Verkäufer die komplette Provision übernimmt - das waren 17.500 Euro bei einem Haus für 350.000 Euro.
Was du auch verhandeln kannst: Reparaturen. Wenn das Haus eine neue Heizung braucht, eine undichte Dachrinne hat oder die Fenster nicht mehr dicht sind, dann sag das. Nenne die Kosten. Ein Gutachter kann dir helfen. Dann bietest du nicht nur einen niedrigeren Preis, sondern auch eine Lösung: „Ich kaufe das Haus, aber du übernimmst die 8.000 Euro für die Heizung.“ Das ist für den Verkäufer oft attraktiver, als selbst die Reparatur zu machen - und du sparst nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Ärger.
Ein weiterer Trick: Verlange eine Aufteilung der Notarkosten. Obwohl das Gesetz das nicht vorsieht, gibt es Fälle, wo Verkäufer bereit sind, einen Teil zu übernehmen - besonders wenn sie den Verkauf schnell abschließen wollen. Es ist selten, aber möglich. Und wenn du das als Käufer ansprichst, zeigst du, dass du dich auskennst.
Was du vor der Verhandlung wissen musst
Verhandeln ohne Vorbereitung ist wie Schießen ohne Ziel. Du brauchst drei Dinge: ein Gutachten, einen Marktvergleich und ein Finanzierungsangebot.
1. Ein offizielles Vergleichswertgutachten. Das kostet etwa 300-500 Euro, aber es ist dein stärkstes Argument. Es zeigt: „Dieses Haus ist auf dem Markt überbewertet.“ Ein Gutachten von einem unabhängigen Gutachter ist glaubwürdig. Der Verkäufer kann es nicht einfach ignorieren.
2. Drei vergleichbare Immobilien im Umkreis. Finde Häuser, die vor 3-6 Monaten verkauft wurden. Vergleiche Größe, Lage, Zustand, Ausstattung. Wenn dein Zielhaus 10 % teurer ist als ähnliche Objekte, hast du ein starkes Argument.
3. Ein vorläufiges Finanzierungsangebot. Zeige dem Verkäufer: „Ich bin bereit zu kaufen - aber nur, wenn der Preis stimmt.“ Ein Angebot von deiner Bank zeigt, dass du seriös bist. Das macht dich attraktiver als ein Käufer, der nur „mal guckt“.
Die Verbraucherzentrale sagt: Wer diese drei Schritte macht, reduziert das Risiko von Finanzierungsproblemen um 35 %. Das ist kein Zufall. Es ist Strategie.
Wo du besonders viel sparen kannst
Nicht alle Immobilien sind gleich. Besonders bei sogenannten Sanierungsobjekten - also Häusern, die renoviert werden müssen - liegen die Chancen auf der Hand.
Ein Haus mit undichten Fenstern, alten Rohren und feuchten Wänden wird oft 15-20 % unter dem Marktwert angeboten. Das klingt nach einem Deal. Aber denk daran: Du musst auch die Renovierung bezahlen. Wenn du 20.000 Euro für die Sanierung ausgibst, aber 40.000 Euro beim Kaufpreis sparst, bist du im Plus. Und: Du kannst den Preis noch weiter drücken, weil der Verkäufer weiß, dass er das Haus sonst lange nicht loswird.
Ein weiterer Tipp: Kaufe in Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer. Wenn du zwischen Brandenburg (6,5 %) und Sachsen (3,5 %) wählen kannst, ist die Differenz bei 400.000 Euro 12.000 Euro. Das ist mehr als ein neuer VW Golf.
Und was ist mit Neubauten? Bei Neubauwohnungen fallen oft höhere Notarkosten an, weil die Verträge komplexer sind. Aber: Die Maklerprovision ist oft niedriger, weil der Bauträger sie schon einkalkuliert hat. Hier lohnt es sich, genau hinzuschauen.
Was du auf keinen Fall tun solltest
Ein häufiger Fehler: Käufer unterschätzen die Kosten, weil sie denken: „Das ist doch nur ein paar Prozent.“ Aber 12 % von 500.000 Euro sind 60.000 Euro. Das ist kein kleiner Betrag. Wer das nicht bedenkt, kann in der Finanzierung stecken bleiben - und dann muss er den Kauf abbrechen.
Ein weiterer Fehler: Du verhandelst nur über den Kaufpreis und vergisst die Nebenkosten. Das ist wie beim Einkaufen: Du sparst 10 Euro am Preis, aber zahlst 20 Euro an Steuern. Am Ende bist du noch immer 10 Euro teurer dran.
Und: Du vertraust dem Makler blind. Makler verdienen an dem Verkauf. Sie sagen oft: „Das ist der faire Preis.“ Aber das ist nicht immer wahr. Frage immer: „Was ist der niedrigste Preis, den der Verkäufer akzeptieren würde?“ Und dann: „Warum nicht?“
Fazit: Du hast mehr Macht, als du denkst
Immobilienkauf ist kein Zufall. Es ist eine Verhandlung. Und du hast mehr Spielraum, als du denkst. Die Kaufnebenkosten sind nicht festgeschrieben - sie sind verhandelbar. Der Kaufpreis ist nicht der einzige Hebel. Die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Maklerprovision - all das kannst du beeinflussen.
Die besten Käufer machen drei Dinge: Sie bereiten sich vor. Sie nutzen die Gesetze. Und sie verhandeln nicht nur den Preis - sie verhandeln die ganze Rechnung. Wer das tut, spart nicht nur Geld. Er kauft mit Köpfchen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten typischerweise in Deutschland?
Typische Kaufnebenkosten liegen zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (1,5 % bis 2 %) und die Maklerprovision (je nach Vereinbarung, aber meist 3 % bis 7 %). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das etwa 30.000 bis 45.000 Euro zusätzliche Kosten.
Wer zahlt die Maklerprovision nach dem Gesetz?
Seit dem 23. Dezember 2020 muss die Maklerprovision zu gleichen Teilen vom Käufer und Verkäufer getragen werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Trotzdem kannst du verhandeln: Der Verkäufer kann dir die gesamte Provision abnehmen - besonders bei langsamen Verkäufen oder in ländlichen Gebieten. Das ist kein Gesetzesbruch, sondern eine vertragliche Vereinbarung.
Kann ich die Grunderwerbsteuer verhandeln?
Nein, die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Steuer und wird vom Finanzamt berechnet. Du kannst sie nicht direkt verhandeln. Aber du kannst den Kaufpreis senken - und damit indirekt die Steuer senken. Denn die Grunderwerbsteuer berechnet sich prozentual vom Kaufpreis. Ein niedrigerer Preis = niedrigere Steuer.
Was ist ein Vergleichswertgutachten und warum brauche ich es?
Ein Vergleichswertgutachten ist ein offizielles Dokument, das zeigt, wie viel eine Immobilie auf dem Markt wirklich wert ist. Es basiert auf vergleichbaren Verkäufen in der Umgebung. Du brauchst es, um fundiert zu verhandeln. Wenn das Haus 15 % teurer ist als ähnliche Objekte, hast du ein starkes Argument für einen Preisnachlass. Es kostet 300-500 Euro, spart aber oft mehrere tausend Euro.
Sollte ich einen Finanzierungsberater hinzuziehen?
Ja. Die Verbraucherzentrale bestätigt: Wer vor dem Kauf einen unabhängigen Finanzierungsberater hinzuzieht, reduziert das Risiko von Finanzierungsproblemen um 35 %. Der Berater prüft nicht nur dein Angebot, sondern auch die Gesamtkosten, die Nebenkosten und die langfristige Belastbarkeit. Das ist besonders wichtig, wenn du Erstkäufer bist oder kein großes finanzielles Polster hast.