Abschreibung bei Immobilien: Wie Sie Steuern sparen und richtig buchen

Wenn Sie eine Abschreibung, die systematische Verringerung des Wertes einer Immobilie für steuerliche Zwecke. Auch bekannt als AfA, ist sie kein Bonus, sondern ein gesetzlich verankerter Anspruch, den viele Eigentümer verschenken. Es geht nicht darum, den Wert Ihrer Immobilie zu schmälern – sondern den steuerlichen Vorteil zu nutzen, den der Staat Ihnen für die Nutzung und Instandhaltung Ihres Vermögens gewährt.

Die Abschreibungsdauer, die festgelegte Zeitspanne, über die der Wert einer Immobilie steuerlich abgeschrieben wird beträgt in Deutschland meist 50 Jahre für Wohngebäude. Das klingt lang – aber es bedeutet, dass Sie jedes Jahr 2 % des Anschaffungs- oder Herstellungswerts absetzen dürfen. Für ein Haus, das 300.000 Euro gekostet hat, sind das 6.000 Euro pro Jahr, die Sie von Ihrer Steuerbasis abziehen können. Das ist kein kleiner Betrag. Und wenn Sie sanieren, bauen oder modernisieren, können Sie auch die Kosten dafür über eine kürzere Abschreibungsdauer – oft 10 bis 20 Jahre – absetzen. Das ist ein großer Unterschied zur normalen AfA.

Was viele nicht wissen: Nicht alles, was Sie an der Immobilie verändern, ist absetzbar. Eine neue Küche? Ja. Ein neuer Boden? Meist ja. Eine neue Fassade? Auch das. Aber eine neue Einbauküche, die Sie später mitnehmen, wird anders behandelt als eine fest verbundene Sanierung. Und wer eine Immobilie als Gewerbe nutzt – etwa als Ferienwohnung oder Büro – darf oft höhere Abschreibungssätze ansetzen. Die Steuerersparnis, die durch die Abschreibung entsteht, wenn die abgesetzten Kosten die Einkommensteuer senken ist real. Sie reduziert Ihre jährliche Steuerlast, ohne dass Sie Geld ausgeben müssen. Es ist wie ein zinsloser Kredit vom Staat – nur dass Sie ihn nicht zurückzahlen müssen, sondern ihn einfach nutzen.

Und hier kommt der Knackpunkt: Die Abschreibung funktioniert nur, wenn Sie die Unterlagen richtig führen. Rechnungen, Bauverträge, Belege für Sanierungen – alles muss aufbewahrt werden. Das Finanzamt fragt nicht, ob Sie etwas abgeschrieben haben – es fragt, ob Sie es beweisen können. Wer das vergisst, verliert nicht nur die Abschreibung – er riskiert Nachzahlungen und Zinsen.

Was Sie in den Artikeln hier finden, sind konkrete Fälle: Wie Sie eine Kellerausbausanierung richtig abschreiben, warum die Abschreibung bei einem Altbau anders läuft als bei einem Neubau, wie Sie die Kosten für Dachfenster oder eine Wärmepumpe aufteilen, und warum eine Sanierungsfahrplan-Strategie die Abschreibung optimiert. Es geht nicht um Theorie. Es geht um das, was in der Praxis zählt – und was Ihnen wirklich Geld spart.