Kaufnebenkosten Immobilien: Was wirklich auf Sie zukommt und wie Sie sparen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen Sie nicht nur den Kaufpreis. Kaufnebenkosten Immobilien, die zusätzlichen Ausgaben, die beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses anfallen. Auch bekannt als Erwerbsnebenkosten, sind sie ein fester Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung – und oft der größte Überraschungsfaktor. Viele glauben, der Preis am Schild sei alles, was zählt. Doch in Wirklichkeit können diese Nebenkosten bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen – und das, ohne dass Sie auch nur einen Nagel in die Wand geschlagen haben.

Dazu gehören Grunderwerbsteuer, eine staatliche Abgabe, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, Notarkosten, für die Verträge, Beglaubigungen und die Eintragung ins Grundbuch, und Maklerprovision, die oft vom Käufer getragen wird – und zwar meistens in voller Höhe. In Österreich ist die Grunderwerbsteuer fest bei 3,5 Prozent, während in Deutschland die Höhe von Bundesland zu Bundesland variiert. Wer in Spanien kauft, muss mit anderen Gebühren rechnen – und das macht Vergleiche so schwierig. Die Anschaffungskosten sind also kein feststehender Betrag, sondern ein komplexes Geflecht aus Steuern, Gebühren und Vertragskosten, die sich je nach Ort, Immobilientyp und Verkaufsmodell stark unterscheiden.

Was viele nicht wissen: Nicht alle Kaufnebenkosten sind gleich absetzbar. Wer eine Immobilie vermietet, kann viele davon als Anschaffungskosten über die Abschreibung geltend machen. Wer sie selbst bewohnt, hat dagegen keine steuerliche Entlastung. Auch die Art der Finanzierung spielt eine Rolle – eine Ratenauszahlung des Baudarlehens kann langfristig Zinsen sparen, aber nur, wenn die Auszahlungstermine mit den Baufortschritten übereinstimmen. Und wer eine Immobilie im Erbfall erhält, muss mit einer anderen Bewertung rechnen als beim Kauf – das Finanzamt hat da eigene Regeln, die oft teuer für die Erben werden.

Die Liste der relevanten Themen ist lang: Von Türbreiten und Barrierefreiheit bis hin zu Fensteranschlägen bei Außendämmung – alles, was mit dem Haus zu tun hat, hat auch Einfluss auf die Kosten. Aber hier geht es nur um eines: Was Sie beim Kauf wirklich bezahlen müssen. Kein theoretisches Gedankenspiel. Kein Marketing-Geschwafel. Nur die Fakten, die Sie brauchen, um nicht überrascht zu werden. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Vergleiche zwischen Deutschland, Österreich und Spanien, detaillierte Aufschlüsselungen von Notar- und Maklerkosten, und Tipps, wie Sie diese Ausgaben gezielt senken – ohne Kompromisse bei der Qualität oder dem Rechtsschutz einzugehen.