Verkauf vermietete Immobilie: Kosten, Steuern und rechtliche Fallstricke

Wenn Sie eine vermietete Immobilie, eine Wohnung oder ein Haus, das an Mieter vergeben ist verkaufen, ändert sich alles – besonders die Steuern. Anders als beim Verkauf Ihres Eigenheims können Sie bei einer vermieteten Immobilie fast alle Kaufnebenkosten steuerlich absetzen. Das ist kein Bonus, das ist eine Regel. Und wer das nicht kennt, gibt Geld auf dem Tisch liegen. Die Kaufnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler sind nicht nur ein Aufwand – sie werden zu einer Abschreibungsmöglichkeit. Das macht den Verkauf einer vermieteten Immobilie zu einer ganz anderen Rechnung als der Verkauf einer Wohnung, in der Sie selbst gewohnt haben.

Der entscheidende Punkt ist die Gewinnerzielungsabsicht, der Nachweis, dass Sie die Immobilie als wirtschaftliches Objekt, nicht als privaten Wohnraum genutzt haben. Wenn Sie die Wohnung vor zehn Jahren gekauft haben, um sie zu vermieten, und seitdem Miete eingenommen haben, dann sind die Kosten, die Sie damals bezahlt haben – Notarkosten, Maklerprovision, Gutachten, sogar die Rechtsberatung – absetzbar. Sie werden nicht einfach abgeschrieben, sondern als Anschaffungskosten in die Gewinnermittlung einbezogen. Das senkt Ihre Gewinnsteuer, wenn Sie verkaufen. Und das ist der Grund, warum viele Immobilienbesitzer ihre Vermietung genau dokumentieren: Sie wissen, dass ein ordentliches Mietverhältnis heute die Grundlage für eine günstige Steuerbilanz morgen ist. Die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf fällig wird und je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegt, ist ein Beispiel: Sie zahlen sie beim Kauf, und sie wird später als Teil der Anschaffungskosten abgesetzt. Kein anderer Immobilientyp bietet diese klare, gesetzlich verankerte Abschreibung.

Es gibt aber auch Fallstricke. Wer den Verkauf nicht richtig plant, zahlt unnötig viel. Die Notarkosten, die beim Verkauf entstehen, sind absetzbar, aber nur wenn der Vertrag korrekt formuliert ist. Ein falsch geschriebener Vertrag kann die gesamte Abschreibung gefährden. Auch die Dauer der Vermietung zählt: Wenn Sie die Immobilie weniger als zehn Jahre vermietet haben, kann das Finanzamt den Verkauf als privaten Vermögensgewinn werten – und dann fallen bis zu 45 % Steuern an. Aber wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre vermietet haben, ist der Gewinn steuerfrei. Das ist kein Geheimnis – es ist im Einkommensteuergesetz verankert. Viele Besitzer wissen das nicht, weil sie nie eine Steuerberatung eingeholt haben. Die Posts auf dieser Seite zeigen genau diese Zusammenhänge: Wie Sie die Abschreibung richtig berechnen, welche Unterlagen das Finanzamt verlangt, wie Sie die Vermietungszeit nachweisen und warum ein Bausachverständiger beim Verkauf oft mehr wert ist als ein Makler.

Es geht nicht darum, schnell zu verkaufen. Es geht darum, richtig zu verkaufen. Und das bedeutet: die Kosten kennen, die Regeln verstehen und die Dokumentation in Ordnung haben. Hier finden Sie alles, was Sie brauchen – von konkreten Zahlen über Rechtsvorschriften bis hin zu praktischen Checklisten, die Ihnen zeigen, wie Sie den Verkauf einer vermieteten Immobilie so gestalten, dass er nicht nur erfolgreich, sondern auch steuerlich optimal wird.