Teilvermietung einer Immobilie: Steuerliche Auswirkungen und was Sie jetzt wissen müssen

Wenn Sie einen Teil Ihrer eigenen Wohnung oder Ihres Hauses vermieten, können Sie damit nicht nur Geld verdienen, sondern auch steuerlich profitieren. Aber Vorsicht: Die Regeln sind komplex, und ein falscher Schritt kann teuer werden. Im Jahr 2025 ist die Teilvermietung kein Nischenmodell mehr - sie ist Alltag. Ob Sie ein Zimmer an einen Studenten vermieten, eine Einliegerwohnung nutzen oder über Airbnb ein Zimmer für ein paar Tage anbieten: Jede Form der Teilvermietung hat steuerliche Konsequenzen. Und diese sind seit dem Bundesfinanzhof-Urteil vom 19. Juli 2022 deutlich strenger geworden.

Was ist eine Teilvermietung?

Teilvermietung bedeutet, dass Sie einen Teil Ihrer selbst genutzten Immobilie an einen Mieter vergeben. Das kann ein Zimmer, eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus, eine Garage mit Wohnraum oder sogar ein separater Eingang mit Bad und Küche sein. Wichtig: Sie selbst wohnen weiterhin in dem Gebäude. Das unterscheidet die Teilvermietung von der vollständigen Vermietung. Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, wie viel von der Immobilie vermietet wird und wie die Kosten aufgeteilt werden.

Die gängigste Methode ist die Flächenanteilsmethode. Wenn Sie 30 Prozent Ihrer Wohnfläche vermieten, können Sie auch 30 Prozent der Kosten als Werbungskosten absetzen. Das gilt für Zinsen, Versicherungen, Reparaturen, Hausmeisterkosten und auch für die Abschreibung des Gebäudes. Aber nur, wenn die Miete nicht zu niedrig ist.

Wie viel Miete muss Sie verlangen?

Nicht jede Miete zählt als echte Einkunftserzielung. Das Finanzamt prüft, ob Ihre Miete nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Seit 2012 gilt eine klare Grenze: Wenn Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, dürfen Sie alle Kosten für den vermieteten Teil zu 100 Prozent absetzen. Das ist die sogenannte 66-Prozent-Regel.

Was passiert, wenn Sie weniger verlangen? Dann wird die Vermietung als verbilligt angesehen. Und dann gilt: Sie dürfen nur so viel absetzen, wie Ihr Mietpreis im Verhältnis zur Marktmiete beträgt. Beispiel: Die ortsübliche Miete für Ihr Zimmer liegt bei 500 Euro, Sie verlangen aber nur 300 Euro. Das sind 60 Prozent. Dann dürfen Sie nur 60 Prozent der Kosten absetzen - nicht mehr. Und wenn Sie weniger als 50 Prozent der Marktmiete verlangen, wird das Finanzamt sogar die Einkunftserzielungsabsicht in Frage stellen. Dann droht die Abweisung aller Abzüge.

Was können Sie absetzen?

Sie können fast alle Kosten für den vermieteten Teil absetzen - aber nur den Anteil, der auf die vermietete Fläche entfällt. Dazu gehören:

• Zinsen für die Hypothek (nur der Anteil für die vermietete Fläche)
• Grundsteuer und Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Elementarschaden)
• Reparaturen und Instandhaltung (z. B. neue Fenster im Zimmer, neue Heizung im vermieteten Bereich)
• Hausmeisterkosten und Reinigung von Gemeinschaftsflächen (anteilig)
• Werbungskosten für die Vermietung (Anzeigen, Portalkosten wie Airbnb oder WG-Zimmer)
• Abnutzung (AfA) des Gebäudes

Die Abschreibung für Gebäude ist festgelegt: Für Häuser, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, dürfen Sie 2 Prozent des Anschaffungswerts pro Jahr absetzen. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Für ältere Gebäude gibt es 2,5 Prozent pro Jahr. Aber Achtung: Nur der Teil des Gebäudes, der vermietet wird, zählt. Wenn Ihr Haus 200.000 Euro kostete und 40 Prozent vermietet sind, können Sie jährlich 1.600 Euro absetzen (200.000 × 0,4 × 0,02).

Sanierungen im vermieteten Bereich können Sie als Werbungskosten absetzen - nicht als Investition. Das bedeutet: Sie können sie nicht über mehrere Jahre abschreiben, sondern sofort abziehen. Das ist ein großer Vorteil. Bei denkmalgeschützten Objekten gibt es sogar höhere Abschreibungssätze - bis zu 10 Prozent pro Jahr.

Der große Fallstrick: Der Verkauf der Immobilie

Hier liegt das größte Risiko. Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen, ist der Gewinn steuerpflichtig - das ist die Spekulationsfrist. Aber seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 19. Juli 2022 gilt: Nur der Teil des Gewinns, der auf die vermietete Fläche entfällt, ist steuerpflichtig. Der Teil, den Sie selbst genutzt haben, bleibt steuerfrei.

Das klingt gut - ist es aber nicht immer. Denn das Finanzamt weiß jetzt genau, was Sie vermietet haben. Plattformen wie Airbnb, WG-Gesucht oder ImmoScout müssen seit 2022 die Daten an das Finanzamt melden. Wenn Sie ein Zimmer für drei Tage im Jahr vermietet haben, steht das im System. Und wenn Sie später verkaufen, wird das Finanzamt prüfen: Wie viel Prozent der Immobilie waren vermietet? Wie lange? Und wie viel Gewinn entfällt darauf?

Beispiel: Sie haben 2020 ein Haus für 300.000 Euro gekauft. 30 Prozent davon waren vermietet. 2025 verkaufen Sie es für 450.000 Euro. Der Gewinn beträgt 150.000 Euro. Davon entfallen 30 Prozent - also 45.000 Euro - auf die vermietete Fläche. Diese 45.000 Euro sind steuerpflichtig. Der Rest bleibt frei. Aber: Wenn Sie das Zimmer nur für 14 Tage im Jahr vermietet haben, ist das immer noch eine Vermietung. Das Finanzamt zählt Tage nicht - es zählt Fläche.

Wichtig: Gemeinschaftsflächen wie Flure, Treppenhäuser oder Bäder zählen nicht als vermietet, wenn beide Parteien sie nutzen. Sie sind Teil des selbst genutzten Bereichs. Aber wenn der Mieter ein eigenes Bad hat, ist das Teil der vermieteten Fläche - auch wenn es nur 5 Quadratmeter groß ist.

Was Sie unbedingt dokumentieren müssen

Ohne Dokumentation verlieren Sie Ihre Abzüge. Das Finanzamt verlangt klare Nachweise:

• Grundriss mit genauen Maßen der vermieteten und selbst genutzten Flächen
• Mietvertrag mit genauer Angabe der vermieteten Räume
• Belege für alle Kosten (Zinsen, Reparaturen, Versicherungen)
• Nachweis der ortsüblichen Miete (z. B. Immobilienportale, Mietspiegel der Stadt)
• Belege für Mieteinnahmen (Überweisungen, Quittungen)

Ein einfacher Grundriss mit Beschriftung reicht. Kein Architekt braucht. Aber er muss zeigen: Wo beginnt der vermietete Bereich? Wo endet er? Wer nutzt welchen Raum? Wenn Sie unsicher sind, machen Sie Fotos - mit Datum. Das hilft später, wenn das Finanzamt nachfragt.

Was Sie nicht absetzen können

Nicht alles, was mit der Immobilie zu tun hat, ist abzugsfähig:

• Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) - das sind Anschaffungskosten, keine Werbungskosten
• Privatverbrauch (z. B. Ihre eigene Stromrechnung, wenn Sie nicht abgetrennt messen)
• Investitionen, die den Wert der Immobilie steigern (z. B. neue Küche in Ihrer Wohnung, Dachsanierung, die nur Ihnen nützt)
• Kosten für die Renovierung des gesamten Hauses, wenn Sie nicht nachweisen können, welcher Teil davon vermietet war

Ein häufiger Fehler: Eigentümer renovieren die gesamte Wohnung und behaupten, 50 Prozent davon sei für den Mieter. Aber wenn die Küche, die Sie renoviert haben, nur Ihnen gehört, dann ist das keine Abzugsfähige Ausgabe. Die Regel ist einfach: Nur das, was der Mieter nutzt, zählt.

Was ist mit Kurzzeitvermietung?

Airbnb, Booking.com, Wimdu - diese Plattformen haben die Teilvermietung verändert. Aber sie haben auch die Steuerregeln verschärft. Selbst wenn Sie ein Zimmer nur für drei Nächte im Jahr vermieten, zählt das als Vermietung. Und wenn Sie später verkaufen, wird der Anteil der vermieteten Fläche berechnet - egal, wie oft Sie es vermietet haben.

Die Meldepflicht der Plattformen macht es fast unmöglich, das Finanzamt zu täuschen. Die Daten fließen direkt ein. Wenn Sie also kurzfristig vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Und Sie müssen die Kosten für diesen Teil absetzen - mit der Flächenmethode. Es gibt keine Ausnahme für „nur mal kurz“.

Ein Tipp: Wenn Sie nur gelegentlich vermieten, lohnt es sich, die Miete auf 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu setzen. Dann können Sie alle Kosten absetzen - und vermeiden das Risiko, dass das Finanzamt die Vermietung als nicht gewerblich einstuft.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie planen, einen Teil Ihrer Immobilie zu vermieten, dann machen Sie das nicht ohne Beratung. Die Regeln sind komplex, und ein Fehler kann Sie Tausende Euro kosten - besonders beim Verkauf. Hier sind drei konkrete Schritte:

1. Erstellen Sie einen genauen Grundriss mit Flächenangaben. Markieren Sie, was vermietet wird und was Sie selbst nutzen.
2. Prüfen Sie die ortsübliche Miete für Ihren Raum. Nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt oder vergleichbare Angebote auf Immobilienportalen.
3. Beraten Sie sich mit einem Steuerberater, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Lassen Sie sich die Aufteilung der Kosten bestätigen - und fragen Sie explizit nach den Folgen eines späteren Verkaufs.

Die Teilvermietung kann eine gute Sache sein. Sie reduziert Ihre monatlichen Kosten, macht Ihre Immobilie rentabler und hilft Ihnen, länger in Ihrer Wohnung zu bleiben. Aber sie ist kein Steuertipp, den man nebenbei macht. Sie ist eine finanzielle Entscheidung mit langfristigen Konsequenzen. Und wer sie falsch angeht, zahlt später - oft mit Zinsen und Strafen.